Inicio/Impuestos por tener un inmueble
Impuestos por tener un inmueble: la factura anual de la propiedad
Un inmueble cuesta dinero todos los años aunque no se use ni se alquile. Entre IBI, renta imputada, tasas municipales y, en patrimonios altos, Impuesto sobre el Patrimonio, la propiedad tiene un coste fijo que conviene conocer antes de comprar, no después.
IBI y tasas municipales los cobra el ayuntamiento. La imputación de rentas se declara en el IRPF. El Impuesto sobre el Patrimonio lo gestiona la comunidad autónoma. Todos ellos se calculan sobre el valor catastral o sobre valores administrativos, no sobre lo que costó el inmueble.
El cuadro anual
| Tributo | Quién lo cobra | Base | Cuantía orientativa |
|---|---|---|---|
| IBI | Ayuntamiento | Valor catastral | 0,4% a 1,3% del valor catastral |
| Imputación de rentas | AEAT (IRPF) | 1,1% o 2% del valor catastral | Según marginal del contribuyente |
| Patrimonio | Comunidad autónoma | Mayor de catastral, comprobado o de adquisición | Solo si se supera el mínimo exento |
| Tasa de residuos | Ayuntamiento | Según ordenanza | De 50 a 250 euros |
| Tasa de vado | Ayuntamiento | Metros de acceso | De 30 a 200 euros |
| Recargo por desocupación | Ayuntamiento | Cuota del IBI | Hasta el 150% adicional |
La imputación de rentas: tributar por no hacer nada
Es el tributo que más sorprende. Todo inmueble urbano que no sea la vivienda habitual, no esté afecto a una actividad económica, no sea suelo sin edificar y no esté arrendado genera una renta imputada en el IRPF de su titular: el 1,1% del valor catastral si este ha sido revisado en los diez periodos impositivos anteriores, o el 2% en caso contrario. Esa renta se integra en la base general y tributa al tipo marginal del contribuyente.
Se prorratea por días —de modo que un piso alquilado seis meses imputa renta por los otros seis— y por porcentaje de titularidad. Está desarrollado en imputación de rentas inmobiliarias.
Lo que cuesta al año una segunda vivienda
Apartamento en la costa. Valor catastral 95.000 euros, revisado. Tipo de IBI municipal del 0,66%. Propietario con marginal del 37%.
| IBI: 95.000 × 0,66% | 627 € |
| Imputación de renta: 95.000 × 1,1% = 1.045 € al 37% | 387 € |
| Tasa de residuos | 140 € |
| Comunidad de propietarios y seguro | 1.100 € |
| Coste fijo anual | 2.254 € |
El valor catastral es la pieza central
De él cuelgan el IBI, la imputación de rentas, la plusvalía municipal, buena parte del Impuesto sobre el Patrimonio y, de forma indirecta, el valor de referencia. Un valor catastral desajustado —porque la ponencia sea antigua, porque el inmueble tenga una superficie mal registrada, porque conste un uso que ya no corresponde o porque no se haya reflejado un derribo— encarece varios tributos a la vez.
Corregirlo mediante el procedimiento de subsanación de discrepancias o impugnando la ponencia de valores es un trabajo que se hace una vez y produce efectos hacia adelante en todos ellos. Está en valor catastral y ponencia de valores.
Lo que sí se puede rebajar
- Bonificaciones del IBI por familia numerosa, vivienda protegida, instalación de sistemas de aprovechamiento de energía solar o inmuebles de promotores en construcción. Son potestativas de cada ayuntamiento y casi siempre rogadas: si no se piden, no se aplican.
- Corrección del valor catastral cuando la superficie, el uso o el estado del inmueble no se corresponden con la realidad registrada.
- Exención de la vivienda habitual en el Impuesto sobre el Patrimonio, hasta un importe máximo por contribuyente.
- Deducción de las deudas vinculadas a los inmuebles en el Impuesto sobre el Patrimonio, incluida la hipoteca pendiente.
- Acreditación de causa justificada frente al recargo por vivienda desocupada: traslado por trabajo, obras, litigio, oferta efectiva de alquiler o venta.
Cambios de titularidad a mitad de año
El IBI se devenga el 1 de enero y lo debe quien sea titular ese día, aunque venda en febrero. El Tribunal Supremo admite que las partes pacten el prorrateo, pero el ayuntamiento solo se dirigirá contra el sujeto pasivo legal, de modo que el pacto debe recogerse en la escritura y hacerse efectivo entre las partes. Es una cláusula que conviene incluir siempre en las arras.
Cada tributo anual, en detalle
IBI
Cálculo, tipos, bonificaciones y reparto en la compraventa.
Ver fichaImputación de rentas
El 1,1% y el 2%, exclusiones y prorrateo por días.
Ver fichaPatrimonio
Valoración de inmuebles, exención de la vivienda habitual y límite conjunto.
Ver fichaValor catastral
Cómo se fija, cómo se corrige y qué tributos arrastra.
Ver fichaRecargo por vivienda vacía
Requisitos de la ordenanza, prueba de la desocupación y causas justificadas.
Ver fichaTasas locales
Residuos, vados, alcantarillado, contribuciones especiales e IAE.
Ver fichaSobre la tenencia
¿Tengo que declarar mi segunda vivienda aunque esté cerrada?
Sí. Genera imputación de renta inmobiliaria en el IRPF, que se calcula sobre el valor catastral y se integra en la base general. La única razón por la que muchos contribuyentes no la ven es que el borrador de la AEAT ya la incorpora automáticamente a partir de los datos catastrales. Si el borrador no la recoge —por ejemplo, porque el inmueble se adquirió ese año— hay que incluirla manualmente.
Vendí el piso en marzo, ¿por qué me sigue llegando el IBI?
Porque el IBI se devenga el 1 de enero y el sujeto pasivo es quien sea titular ese día. El ayuntamiento le reclamará a usted el recibo completo del año de la venta. Lo que sí es posible es pactar en el contrato el prorrateo, de modo que el comprador le reintegre la parte proporcional desde la fecha de la escritura. Si no se pactó, ese reintegro es discutible.
¿Cómo consigo que me bajen el valor catastral?
Depende del motivo. Si los datos físicos son incorrectos —superficie, uso, antigüedad, número de plantas, construcción demolida— procede el procedimiento de subsanación de discrepancias ante el Catastro, que puede iniciarse en cualquier momento. Si lo que se discute es la valoración misma, hay que impugnar la notificación del valor catastral individualizado o la ponencia de valores en los plazos de recurso, que son cortos. Fuera de esos plazos, la vía es mucho más estrecha.
¿Me pueden cobrar un recargo del IBI por tener el piso vacío?
Solo si el ayuntamiento ha aprobado la ordenanza correspondiente y acredita que el inmueble está desocupado con carácter permanente. La normativa contempla causas justificadas que excluyen el recargo: traslado temporal por razones laborales o de salud, inmuebles en obras, en litigio, en venta u ofertados en alquiler de forma efectiva. La clave está en poder documentar la causa cuando llegue el requerimiento.
Contenidos relacionados
Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.