Fiscalidad del inquilino: lo que puede deducir y lo que debe liquidar

Las deducciones en el IRPF

Hay que distinguir dos planos, que operan de forma independiente y son compatibles entre sí.

La deducción estatal, en régimen transitorio

La deducción por alquiler de vivienda habitual desapareció para los contratos celebrados a partir de 2015, pero sobrevive en régimen transitorio para quienes tuvieran un contrato anterior a esa fecha, hubieran satisfecho cantidades por él antes de 2015 y hubieran tenido derecho a la deducción. El requisito clave es la continuidad: firmar un contrato nuevo sobre la misma vivienda, o cambiar de vivienda, hace perder el derecho de forma definitiva. Está desarrollado en deducción por alquiler de vivienda habitual.

Las deducciones autonómicas, que son las que hoy importan

Prácticamente todas las comunidades autónomas han establecido su propia deducción por alquiler de vivienda habitual, con porcentajes que oscilan entre el 10% y el 30% de las cantidades satisfechas y límites anuales que suelen moverse entre 300 y 1.200 euros. Los requisitos habituales son un límite de base imponible, la edad del inquilino en las deducciones reforzadas y —esto es lo que más deducciones hace perder— que la fianza esté depositada en el organismo autonómico competente. El cuadro por comunidades está en deducciones autonómicas por alquiler.

El ITP del contrato de arrendamiento

Los arrendamientos de inmuebles urbanos están sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y el sujeto pasivo es el arrendatario. La base imponible es la renta total correspondiente a todo el periodo contratado y la cuota se calcula por una escala que en muchos territorios sigue siendo la estatal, con importes modestos.

La realidad práctica es que un buen número de comunidades ha establecido una exención o bonificación total para los arrendamientos de vivienda, precisamente por lo desproporcionado del coste de gestión frente a la recaudación. Pero no todas, y en los arrendamientos de local el impuesto sigue plenamente vigente y con bases que pueden ser relevantes en contratos largos. Está desarrollado en ITP en el contrato de arrendamiento.

La fianza y el depósito obligatorio

La fianza legal de una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto debe depositarse en el organismo autonómico competente. Es una obligación del arrendador, no del inquilino, pero al inquilino le interesa directamente por dos motivos: porque muchas deducciones autonómicas la exigen como requisito, y porque el depósito acredita la existencia y las condiciones del contrato. Detalles en fianza y depósito obligatorio.

Si el inquilino es empresario o profesional

Cambia todo. El arrendatario que ejerce una actividad económica y alquila un local, una oficina o una nave:

• Deduce el gasto del alquiler en su rendimiento de actividad o en su base imponible del Impuesto sobre Sociedades.
• Deduce el IVA soportado al 21%, siempre que su actividad genere derecho a deducción.
• Debe retener el 19% sobre la renta e ingresarlo trimestralmente con el modelo 115, con resumen anual en el modelo 180. Si no lo hace, la Administración le exige a él la retención no practicada, sus intereses y su sanción, aunque el arrendador haya declarado correctamente el ingreso.

Si además se trata de una vivienda parcialmente afecta a la actividad —el clásico despacho en casa—, el reparto entre uso privado y profesional tiene reglas propias, distintas para el gasto y para el IVA. Está en el inquilino empresario o profesional.

Las ayudas al alquiler tributan

El bono alquiler joven y las ayudas autonómicas al alquiler son ganancias patrimoniales no derivadas de transmisión, que se integran en la base imponible general del ejercicio en que se cobran. Suelen sorprender por dos razones: porque muchos beneficiarios no esperaban tributar por una ayuda, y porque su percepción puede hacer nacer la obligación de declarar en personas que hasta entonces no la tenían. Detalles en ayudas al alquiler y su tributación.

Quién paga qué en el contrato