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ITP en el contrato de arrendamiento: el impuesto olvidado
Existe, lo paga el inquilino y casi nadie lo liquida. Muchas comunidades lo han eximido para la vivienda, pero en los locales sigue plenamente vigente y con una base que abarca toda la duración del contrato.
Los arrendamientos de bienes inmuebles urbanos están sujetos a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, siendo sujeto pasivo el arrendatario. La base imponible es la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el periodo de duración del contrato.
Qué arrendamientos están sujetos
Están sujetos los arrendamientos de bienes inmuebles urbanos. Quedan fuera:
- Los arrendamientos sujetos y no exentos de IVA, porque IVA y TPO son incompatibles: el alquiler de local, de garaje suelto o de vivienda con opción de compra van por IVA y no por ITP.
- Los arrendamientos de fincas rústicas, con su propio régimen.
- Los arrendamientos exentos por la normativa autonómica, que en la práctica son la mayoría de los de vivienda en muchos territorios.
El resultado es que el impuesto se concentra en los arrendamientos de vivienda —exentos de IVA— en las comunidades que no han establecido exención propia.
La base imponible y la escala
La base es la renta total del periodo contratado. Cuando la duración no consta, se computa un periodo de seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que procedan si el contrato continúa. En los contratos con prórrogas obligatorias, se toma como mínimo el periodo de duración inicial más las prórrogas legales.
La cuota se determina por una escala de tramos que arranca en importes muy pequeños. Algunas comunidades han aprobado sus propias tarifas, generalmente con la misma estructura.
Un arrendamiento de vivienda de cinco años
Renta de 800 euros al mes, contrato de cinco años, comunidad sin exención.
| Renta anual | 9.600 € |
| Base imponible: cinco años | 48.000 € |
| Cuota resultante de la escala | Importe modesto, de decenas de euros |
| Sujeto pasivo | El arrendatario |
Es un tributo de cuantía pequeña en vivienda. En locales de renta alta y contratos largos, la base puede alcanzar cientos de miles de euros y la cuota deja de ser irrelevante.
Las exenciones autonómicas
Un número creciente de comunidades ha establecido la exención o una bonificación total de los arrendamientos de vivienda, precisamente porque el coste de gestión del impuesto superaba a su recaudación. La exención suele estar condicionada a que el arrendamiento sea de vivienda conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en algunos casos a que se haya depositado la fianza.
Es imprescindible comprobar la norma vigente en la comunidad donde radique el inmueble y en la fecha del contrato: hay territorios con exención plena, otros con bonificación parcial y otros donde el impuesto se exige con normalidad.
Plazo, modelo y consecuencias
| Aspecto | Contenido |
|---|---|
| Sujeto pasivo | El arrendatario |
| Administración competente | La de situación del inmueble |
| Modelo | 600, con la clave de arrendamiento |
| Plazo | 30 días hábiles desde la celebración del contrato |
| Falta de liquidación | Recargo por extemporaneidad; con requerimiento, sanción |
| Efecto práctico | El contrato no liquidado puede no ser admitido en determinadas actuaciones administrativas o judiciales |
Por qué está aflorando
Durante décadas fue un impuesto prácticamente inaplicado, pero varias circunstancias lo han hecho más visible: la información que las comunidades reciben del depósito de fianzas, el cruce con las deducciones autonómicas que aplican los inquilinos, la exigencia del contrato liquidado en determinados trámites administrativos y las campañas específicas de algunas administraciones autonómicas.
En los arrendamientos de local, donde las bases son relevantes y las partes suelen estar asesoradas, la liquidación es hoy práctica habitual y su omisión se detecta con facilidad.
ITP del arrendamiento
¿De verdad hay que pagar un impuesto por alquilar un piso?
Legalmente, sí: los arrendamientos de inmuebles urbanos están sujetos a Transmisiones Patrimoniales y el sujeto pasivo es el arrendatario. Ahora bien, muchas comunidades han establecido exenciones o bonificaciones totales para los arrendamientos de vivienda, de modo que en esos territorios la obligación se reduce a presentar la autoliquidación sin ingreso, o desaparece por completo. Hay que comprobarlo comunidad por comunidad.
¿Lo paga el inquilino o el propietario?
El sujeto pasivo es el arrendatario. Puede pactarse que lo asuma el arrendador, y el pacto es válido entre las partes, pero no frente a la Administración, que reclamará siempre al arrendatario. En la práctica es un concepto más a negociar en la firma del contrato, junto con los gastos de formalización.
Mi contrato de local es de diez años. ¿Cuál es la base?
La renta total correspondiente a los diez años, es decir, la renta anual multiplicada por diez, sin actualizaciones futuras salvo que estén determinadas. Con rentas altas la base puede superar el millón de euros y la cuota deja de ser simbólica. En arrendamientos de local sujetos y no exentos de IVA, en cambio, no hay ITP: son incompatibles.
Llevo años sin liquidarlo. ¿Qué hago?
Si su comunidad no tiene exención, puede presentar la autoliquidación extemporánea con el recargo correspondiente, que es sensiblemente inferior a la sanción que se impondría tras un requerimiento. La deuda prescribe a los cuatro años desde el fin del plazo de declaración, de modo que los contratos más antiguos pueden estar ya prescritos. Conviene revisar la fecha del contrato y la normativa autonómica aplicable.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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