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Valor de adquisición y mejoras: qué suma y qué no en la venta
Mejora o reparación. De esa calificación depende que 40.000 euros de obra reduzcan la ganancia patrimonial o no reduzcan nada. Y se decide, sobre todo, por cómo se documenta la obra cuando se hace.
Mejora es lo que aumenta la capacidad, la habitabilidad o la vida útil del inmueble o lo transforma. Conservación o reparación es lo que lo mantiene en condiciones de uso o repone elementos deteriorados. Solo la primera integra el valor de adquisición.
Qué integra el valor de adquisición
- Importe real de la adquisición. El precio efectivamente satisfecho, o el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones si se adquirió a título gratuito.
- Gastos e impuestos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, satisfechos por el adquirente: ITP, IVA no deducible, AJD, notaría, registro, gestoría y honorarios profesionales de la compra.
- Coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble.
- Menos las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima.
El cuadro de obras
| Obra | Calificación | ¿Suma al valor? |
|---|---|---|
| Cerrar una terraza y ganar superficie útil | Mejora | Sí |
| Añadir un baño o una habitación | Mejora | Sí |
| Redistribución integral con cambios estructurales | Mejora | Sí |
| Instalación de ascensor en el edificio | Mejora | Sí, en la cuota que corresponda |
| Instalación de aire acondicionado o calefacción donde no había | Mejora | Sí |
| Aislamiento térmico y sustitución de ventanas por mejora energética | Mejora | Sí si mejora la eficiencia |
| Pintar, alicatar o cambiar suelos | Conservación | No |
| Sustituir una caldera averiada por otra equivalente | Reparación | No |
| Renovar la instalación eléctrica obsoleta | Conservación | No |
| Reparar una humedad o una tubería | Reparación | No |
| Cambiar los muebles de la cocina | Conservación o mobiliario | No |
| Derrama de comunidad para rehabilitación de fachada | Depende del contenido de la obra | Analizar |
El importe de la obra no es lo determinante: una reforma de 60.000 euros puede ser íntegramente conservación, y una obra de 12.000 euros que amplía la superficie es mejora. Lo que se examina es la naturaleza de la intervención.
Qué prueba se necesita
- Factura completa a nombre del propietario, con desglose de partidas, no un presupuesto ni un recibo.
- Justificante bancario del pago: el efectivo debilita mucho la prueba.
- Licencia de obra municipal o declaración responsable, cuando la obra la requiera.
- Proyecto o memoria técnica, si existe, que describa el alcance.
- Fotografías del antes y el después, que en la práctica pesan más de lo que parece.
- Alteración catastral si la obra modificó la superficie o la distribución: es la prueba más sólida de que hubo mejora.
La misma reforma, con y sin documentación
Reforma de 45.000 euros que incluye cerrar una terraza (18.000 €) y renovar acabados (27.000 €). Piso vendido con una ganancia bruta de 130.000 euros.
| Sin facturas: no suma nada | 130.000 € de ganancia |
| Con facturas, todo alegado como mejora | 85.000 € · riesgo de ajuste |
| Con facturas desglosadas, solo la mejora real | 112.000 € de ganancia |
| Ahorro defendible frente a no documentar | ≈ 3.900 € de cuota |
Cuando el inmueble estuvo alquilado
Las obras de conservación y reparación que no suman al valor de adquisición sí fueron gasto deducible en los años de arrendamiento. Y las mejoras no fueron gasto, pero incrementaron la base de amortización. Es un sistema coherente: cada euro se aprovecha una vez, en un momento u otro. Lo que no puede hacerse es deducir la obra como reparación durante el alquiler y sumarla después como mejora en la venta.
El inmueble adquirido a título gratuito
Cuando el inmueble se recibió en herencia o donación, el valor de adquisición es el declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones —con el límite del valor de mercado—, más los gastos e impuestos satisfechos por esa adquisición: la propia cuota del impuesto, la notaría, el registro y los honorarios de la partición. Está en venta de vivienda heredada.
Valor de adquisición y mejoras
¿La derrama del ascensor cuenta como mejora?
La instalación de un ascensor en un edificio que no lo tenía es una mejora, porque incrementa la habitabilidad y el valor del inmueble, y la cuota satisfecha por el propietario suma a su valor de adquisición. La sustitución de un ascensor existente por otro equivalente es conservación. Como en todo, hay que conservar el acta de la junta, el acuerdo de derrama y los justificantes de pago.
Reformé hace veinte años y no guardo las facturas. ¿Hay alternativa?
Es difícil. Se puede intentar reconstruir con extractos bancarios que acrediten pagos al contratista, la licencia de obra municipal, el certificado final de obra, la alteración catastral de la superficie o un acta notarial de presencia. Ninguna de estas pruebas sustituye por sí sola a la factura, pero un conjunto coherente puede sostener la existencia y el importe de la mejora. Sin nada, la Administración rechaza el incremento del valor.
¿Puedo sumar la comisión que pagué a la inmobiliaria cuando compré?
Sí, si la satisfizo usted como comprador y puede acreditarlo con factura. Es un gasto inherente a la adquisición y forma parte del valor de adquisición. Lo mismo ocurre con los honorarios del abogado o del asesor que intervino en la compra. Lo que no cuenta son los gastos de financiación: intereses, comisión de apertura y seguros vinculados al préstamo.
Hice obras de eficiencia energética y me deduje por ellas. ¿Puedo sumarlas también?
Es un punto delicado. Las cantidades que hayan dado derecho a la deducción por obras de mejora de la eficiencia energética no pueden computarse de nuevo en el valor de adquisición en la medida en que ya han producido un beneficio fiscal, según el criterio administrativo. Conviene analizar cada caso, sobre todo cuando la obra fue mixta y solo una parte generó deducción.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.