Inicio/Herencias y donaciones/Plusvalía en herencias
Plusvalía municipal en herencias y donaciones: plazos y bonificaciones
El plazo corre desde el fallecimiento, no desde la aceptación de la herencia. Y muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95% la vivienda habitual del causante, pero hay que pedirlo.
En las transmisiones gratuitas el sujeto pasivo es el adquirente. Plazo: seis meses desde el fallecimiento en las mortis causa, prorrogables a un año en muchos municipios; treinta días hábiles en las donaciones.
El cuadro básico
| Operación | Sujeto pasivo | Plazo |
|---|---|---|
| Herencia | El heredero o legatario | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables |
| Donación | El donatario | 30 días hábiles desde la escritura |
| Pacto sucesorio con transmisión de presente | El adquirente | Según el municipio; conviene consultar |
| Consolidación del dominio por fallecimiento del usufructuario | El nudo propietario | 6 meses desde el fallecimiento |
| Extinción de condominio sin exceso | No sujeta | — |
| Adjudicación en disolución de gananciales | No sujeta | — |
El plazo que se olvida
Es el error más frecuente de todas las herencias con inmuebles. El plazo de seis meses se cuenta desde la fecha del fallecimiento, no desde la aceptación de la herencia ni desde la escritura de adjudicación. Como la tramitación de una herencia se alarga con facilidad, es muy habitual que el plazo venza mientras se está reuniendo documentación.
La solución es la prórroga, que la mayoría de las ordenanzas contemplan y que debe solicitarse dentro de los seis primeros meses. Devenga intereses, pero evita el recargo por presentación extemporánea.
La bonificación por vivienda habitual
Los ayuntamientos pueden establecer una bonificación de hasta el 95% de la cuota en las transmisiones mortis causa de la vivienda habitual del causante a favor de descendientes y adoptados, cónyuges y ascendientes y adoptantes.
| Requisito habitual | Contenido |
|---|---|
| Parentesco | Descendientes, cónyuge o ascendientes |
| Carácter del inmueble | Vivienda habitual del causante |
| Permanencia | Plazo de mantenimiento fijado en la ordenanza, habitualmente de tres a cinco años |
| Solicitud | Rogada: debe pedirse con la autoliquidación o declaración |
| Cuantía | Hasta el 95%, con posible escalado por valor catastral |
Algunos ayuntamientos extienden la bonificación a los locales afectos a actividades económicas familiares. Y muchos la condicionan a que el heredero mantenga la adquisición durante el plazo previsto.
Lo que ahorra pedir la bonificación
Vivienda habitual del causante con valor catastral del suelo de 62.000 euros. Veinte años de tenencia. Tipo municipal del 29%.
| Base por el método objetivo | ≈ 11.160 € |
| Cuota sin bonificación | ≈ 3.236 € |
| Bonificación del 95% | −3.074 € |
| Cuota final | ≈ 162 € |
Los dos métodos también aquí
La reforma de 2021 permite elegir entre el método objetivo y el método real también en las transmisiones gratuitas. En una herencia, el método real compara el valor de adquisición del causante con el valor declarado en Sucesiones, tomando la proporción del suelo.
Cuando el causante adquirió el inmueble hace muchos años, el incremento real suele ser muy superior al objetivo y conviene el método objetivo. Cuando adquirió recientemente en el pico del ciclo, puede ocurrir lo contrario, e incluso que no haya incremento y la operación no esté sujeta.
La no sujeción por ausencia de incremento
Si el valor del suelo en el momento de la adquisición por el causante era superior o igual al declarado en la herencia, no hay incremento y la transmisión no está sujeta. Hay que acreditarlo con los títulos de adquisición y transmisión, y solicitarlo expresamente.
Es un supuesto más frecuente de lo que parece en inmuebles adquiridos entre 2005 y 2008 cuyo titular ha fallecido en los últimos años.
La secuencia práctica de una herencia
- Certificado de defunción y de últimas voluntades.
- Solicitud de prórroga del Impuesto sobre Sucesiones y, en su caso, de la plusvalía municipal, dentro de los cinco primeros meses.
- Inventario y consulta del valor de referencia de cada inmueble.
- Escritura de aceptación y adjudicación, diseñada para evitar excesos de adjudicación.
- Autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones ante la comunidad competente.
- Autoliquidación de la plusvalía municipal ante cada ayuntamiento, con solicitud de bonificación y elección de método.
- Inscripción registral y cambio de titularidad catastral.
Cuando hay inmuebles en varios municipios, cada uno tiene su propia ordenanza, su propio plazo de prórroga y su propia bonificación. Es una gestión que conviene organizar desde el principio.
Plusvalía en herencias
Todavía no hemos aceptado la herencia. ¿Corre el plazo?
Sí. El plazo de seis meses se cuenta desde la fecha del fallecimiento, con independencia de cuándo se acepte la herencia o se otorgue la escritura de adjudicación. Si la tramitación se va a alargar, hay que solicitar la prórroga dentro de los seis primeros meses, tanto para el Impuesto sobre Sucesiones como, donde la ordenanza lo permita, para la plusvalía municipal.
¿Cómo pido la bonificación del 95%?
Con la autoliquidación o declaración, aportando la documentación que acredite el parentesco y que el inmueble era la vivienda habitual del causante: certificado de empadronamiento, recibos de suministros y, en su caso, declaraciones de la renta. Es una bonificación rogada: si no se solicita, no se aplica, y después la vía es la rectificación, que no siempre prospera.
El causante compró el piso en 2007. ¿Puede no haber incremento?
Es perfectamente posible. Comparando el valor del suelo en la escritura de compra de 2007 con el declarado ahora en la herencia, en muchas zonas el resultado es nulo o negativo, lo que determina la no sujeción. Hay que acreditarlo con ambos títulos y solicitarlo expresamente al ayuntamiento; de otro modo, se liquidará por el método objetivo.
Hay inmuebles en tres municipios distintos. ¿Cómo lo gestiono?
Una autoliquidación por cada inmueble ante su respectivo ayuntamiento, con la ordenanza, los plazos de prórroga y las bonificaciones de cada uno, que pueden ser muy distintos. Conviene revisar las tres ordenanzas al inicio de la tramitación, porque los criterios de prórroga y los requisitos de la bonificación por vivienda habitual varían de forma notable.
Contenidos relacionados
Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.