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Exención por reinversión en vivienda habitual: requisitos y plazos
Es la exención que más se usa y la que más se pierde por detalles: un concepto estricto de vivienda habitual, dos años de plazo en ambas direcciones y un cálculo de reinversión que incluye la hipoteca pendiente.
No tributar por la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual si el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda habitual, dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta.
El concepto de vivienda habitual
No basta con vivir en ella. La norma exige que la edificación constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, y que se haya habitado de manera efectiva y con carácter permanente en el plazo de doce meses desde la adquisición o la terminación de las obras.
El plazo de tres años se exceptúa cuando concurren circunstancias que necesariamente exijan el cambio: matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, y otras análogas justificadas. Ese listado no es cerrado, pero la Administración lo interpreta con rigor y exige acreditación.
La vivienda debe seguir teniendo esa condición en el momento de la venta o haberla tenido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
Los plazos
- Dos años antesLa reinversión puede haberse producido en los dos años anteriores a la venta. Es el caso de quien compra primero la vivienda nueva y vende después la antigua.
- La ventaMomento en que se produce la alteración patrimonial y nace la ganancia.
- Dos años despuésPlazo para reinvertir el importe obtenido. Si se reinvierte en varios pagos, todos deben producirse dentro del plazo.
- La declaraciónEn la declaración del ejercicio de la venta hay que manifestar la intención de reinvertir y el importe comprometido. La exención no opera de oficio.
El cálculo de la reinversión
El importe que hay que reinvertir es el total obtenido en la transmisión, no la ganancia. Y si la vivienda vendida tenía préstamo pendiente, el importe obtenido se minora en el principal que se cancele con el precio de la venta.
Reinversión con hipoteca pendiente
Venta por 320.000 euros. Préstamo pendiente cancelado con el precio: 90.000 euros. Ganancia patrimonial: 110.000 euros. Nueva vivienda: 260.000 euros.
| Importe obtenido en la transmisión | 320.000 € |
| − amortización del préstamo pendiente | −90.000 € |
| Importe a reinvertir para exención total | 230.000 € |
| Reinvertido efectivamente | 260.000 € |
| Ganancia exenta | 110.000 € (100%) |
La reinversión parcial
Si se reinvierte una parte del importe obtenido, la exención se aplica proporcionalmente. La fórmula es sencilla: la ganancia exenta es la que resulta de aplicar a la ganancia total el porcentaje que represente lo reinvertido sobre el importe a reinvertir.
Reinversión parcial
Mismos datos anteriores, pero la nueva vivienda cuesta 150.000 euros.
| Importe a reinvertir | 230.000 € |
| Reinvertido | 150.000 € |
| Porcentaje reinvertido | 65,2% |
| Ganancia exenta: 110.000 × 65,2% | 71.700 € |
| Ganancia sujeta | 38.300 € |
Las dudas recurrentes
| Situación | ¿Cuenta como reinversión? |
|---|---|
| Compra de la nueva vivienda con hipoteca | Sí: se computa el precio total, no solo la entrada |
| Gastos e impuestos de la nueva compra | Sí: ITP o IVA, notaría, registro y gestoría |
| Rehabilitación de la nueva vivienda | Sí, si cumple el concepto de rehabilitación |
| Obras de reforma o mejora sin rehabilitación | No |
| Mobiliario y electrodomésticos | No |
| Ampliación de la vivienda que ya se tenía | Sí en determinados supuestos de ampliación |
| Construcción de vivienda propia | Sí, con plazo de cuatro años para terminarla |
| Compra de plaza de garaje anexa | Sí, hasta dos plazas adquiridas conjuntamente |
| Compra de una segunda residencia | No |
Los errores que hacen perder la exención
- No declararla. La exención es una opción que se ejercita en la declaración del ejercicio de la venta. Omitir la operación no es aplicar la exención: es no declarar una ganancia.
- Confundir ganancia e importe obtenido. Hay que reinvertir el total del precio, no solo el beneficio.
- Olvidar restar el préstamo cancelado, lo que lleva a creer que hace falta reinvertir más de lo debido.
- No llegar a los tres años de residencia en la vivienda vendida, o no acreditar la causa que exime del plazo.
- No habitar la nueva vivienda en el plazo de doce meses desde la adquisición.
- Reinvertir fuera del plazo de dos años, aunque sea por pocos días.
Si finalmente no se reinvierte lo comprometido, hay que presentar autoliquidación complementaria del ejercicio de la venta con los intereses de demora, en el plazo que media entre el incumplimiento y el final del siguiente periodo de declaración.
Exención por reinversión
¿Tengo que reinvertir la ganancia o todo el dinero de la venta?
Todo el importe obtenido en la transmisión, no solo la ganancia. La única minoración admitida es el principal del préstamo hipotecario pendiente que se cancele con el precio de la venta. Si se reinvierte menos, la exención se aplica en la proporción correspondiente y el resto de la ganancia tributa.
Compré la nueva casa con hipoteca. ¿Cuenta todo el precio o solo lo que puse?
Cuenta el precio total de adquisición, incluida la parte financiada, más los gastos e impuestos inherentes. El criterio administrativo y jurisprudencial admite que la financiación ajena forma parte de la inversión realizada. Lo que se exige es que la adquisición se haya producido dentro del plazo de dos años, no que el préstamo esté pagado.
Vendí y todavía no he comprado. ¿Qué pongo en la declaración?
Hay que declarar la ganancia y marcar la opción por la exención por reinversión, indicando el importe que se compromete a reinvertir en el plazo de dos años. No hace falta haber comprado ya. Si finalmente no se reinvierte, o se reinvierte menos, se presenta una complementaria del ejercicio de la venta con intereses de demora.
Solo llevaba dos años en la casa. ¿Puedo aplicarla?
Solo si el cambio de vivienda obedece a una de las circunstancias que exceptúan el plazo de tres años: matrimonio, separación o divorcio, traslado laboral, primer empleo o cambio de empleo, u otras análogas que necesariamente exijan el cambio de domicilio. Hay que poder acreditarlo documentalmente. Sin causa justificada, la vivienda no tiene la consideración de habitual y la exención no procede.
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