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Rendimientos del capital inmobiliario: concepto y cálculo
Es la casilla donde acaba casi todo alquiler. Quién los declara, cuándo se imputan y qué separa un arrendamiento del ejercicio de una actividad económica son las tres preguntas que resuelven casi todos los casos.
Son los rendimientos derivados del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos, siempre que no constituyan actividad económica. Se integran en la base imponible general.
Qué ingresos se computan
- La renta pactada en el contrato, por su importe íntegro.
- Las cantidades repercutidas al inquilino que correspondan al arrendador: IBI, comunidad, seguro, tasa de residuos.
- Los suministros que pague el propietario y repercuta.
- El importe de la renta aunque no se haya cobrado, por la regla de exigibilidad, sin perjuicio de la deducción de saldos de dudoso cobro.
- Las indemnizaciones percibidas por daños o desperfectos, en la medida en que no repongan un elemento del inmueble.
- La prima de una opción de compra incorporada al arrendamiento, si no se imputa al precio.
No se computa la fianza, que es una garantía sujeta a devolución. Si al final del contrato se retiene total o parcialmente para cubrir desperfectos o rentas impagadas, en ese momento sí se integra.
La imputación temporal: exigibilidad, no cobro
Los rendimientos del capital inmobiliario se imputan al periodo impositivo en que sean exigibles por su perceptor, con independencia de cuándo se cobren efectivamente. Es una regla que tiene dos consecuencias prácticas:
- La renta de diciembre pagada en enero se imputa a diciembre si el contrato la hacía exigible en ese mes.
- Las rentas impagadas se declaran igualmente, y el ajuste se hace por la vía de los saldos de dudoso cobro, no por la de no declararlas.
Existe además una regla especial: cuando por circunstancias justificadas no imputables al contribuyente los rendimientos se perciben en periodos posteriores a aquellos en que fueron exigibles, se imputan a estos últimos, practicando autoliquidación complementaria sin sanción ni intereses.
Quién declara: la titularidad
| Situación | Quién declara |
|---|---|
| Inmueble privativo de un cónyuge | Ese cónyuge, al 100% |
| Inmueble ganancial | Ambos cónyuges, al 50% |
| Copropiedad entre varias personas | Cada uno según su cuota |
| Usufructuario y nudo propietario | El usufructuario, que es quien percibe los frutos |
| Comunidad de bienes que arrienda | Los comuneros, en régimen de atribución de rentas |
| Herencia yacente | Los llamados a la herencia, por atribución de rentas |
Que el contrato esté firmado por uno solo de los cotitulares, o que la renta se ingrese en una única cuenta, no altera la atribución: se declara según la titularidad jurídica del inmueble o del derecho.
La frontera con la actividad económica
El arrendamiento de inmuebles solo constituye actividad económica cuando se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para su ordenación. Sin ese requisito, por muchos inmuebles que se tengan, los rendimientos son de capital inmobiliario. Está desarrollado en arrendamiento como actividad económica.
Hay dos excepciones prácticas que conviene tener presentes:
- El alquiler turístico con servicios propios de la hostelería puede constituir actividad económica sin necesidad de persona empleada, porque lo determinante es la prestación de servicios y la ordenación de medios.
- El arrendamiento de un inmueble afecto a una actividad económica del propio contribuyente sigue el régimen de esa actividad.
Del ingreso bruto a la base que tributa
Vivienda arrendada todo el año por 950 euros al mes, con contrato de arrendamiento de vivienda posterior a la Ley 12/2023.
| Ingresos íntegros | 11.400 € |
| Gastos deducibles | −3.100 € |
| Amortización del 3% | −3.900 € |
| Rendimiento neto | 4.400 € |
| Reducción del 50% | −2.200 € |
| Rendimiento neto reducido a integrar | 2.200 € |
Las reducciones del artículo 23
Además de la reducción por arrendamiento de vivienda, existe una reducción del 30% aplicable a los rendimientos netos con un periodo de generación superior a dos años o calificados reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular, con un límite de base de 300.000 euros. Es aplicable, por ejemplo, a determinadas indemnizaciones del arrendatario o a importes percibidos por el traspaso o la cesión del contrato.
Capital inmobiliario
El contrato está a mi nombre pero el piso es de los dos. ¿Quién declara?
Los dos, según su cuota de titularidad. La atribución de los rendimientos del capital inmobiliario sigue la titularidad jurídica del bien o del derecho del que proceden, no quién figure como arrendador en el contrato ni en qué cuenta se ingrese la renta. Si el inmueble es ganancial, cada cónyuge declara el 50%.
¿La fianza que me quedé por desperfectos es ingreso?
Mientras la fianza está depositada como garantía no es ingreso. Cuando al finalizar el contrato se retiene para cubrir rentas impagadas, esa parte se integra como rendimiento del capital inmobiliario. Si se retiene para reparar desperfectos, el ingreso se compensa con el gasto de la reparación, que es deducible como gasto de conservación.
Tengo ocho pisos alquilados. ¿Eso ya es una actividad económica?
No por el número. La ley exige, para calificar el arrendamiento como actividad económica, que se utilice al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Sin ese requisito, ocho pisos generan rendimientos del capital inmobiliario igual que uno. Con ese requisito cumplido y con carga de trabajo real, la calificación cambia y con ella todo el régimen.
Cobré de golpe atrasos de dos años. ¿Cómo lo declaro?
Si los rendimientos eran exigibles en ejercicios anteriores y no se percibieron por circunstancias justificadas no imputables a usted, se imputan a los periodos en que fueron exigibles mediante autoliquidaciones complementarias, sin sanción, intereses ni recargo, presentadas entre la fecha de cobro y el final del siguiente plazo de declaración. No se declaran todos en el año del cobro.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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