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Alquiler de local comercial: IVA del 21%, retención y modelo 115
Alquilar un local convierte al propietario en empresario a efectos de IVA. Factura con impuesto, presenta declaraciones trimestrales y cobra menos de lo pactado porque el inquilino le retiene un 19%.
Lleva IVA al 21%, soporta retención del 19% cuando el inquilino es empresario y no tiene reducción en el IRPF. El rendimiento neto tributa íntegro.
El IVA
El arrendamiento de locales de negocio está sujeto y no exento de IVA, al tipo general del 21%. La exención del artículo 20.Uno.23 alcanza únicamente a los edificios o partes de ellos destinados exclusivamente a viviendas, y el local no lo es.
Esto obliga al arrendador a:
- Presentar alta censal mediante modelo 036 o 037 antes del inicio de la actividad, con el epígrafe correspondiente del IAE.
- Emitir factura por cada renta, con todos los requisitos reglamentarios.
- Presentar modelo 303 trimestral y modelo 390 anual.
- Llevar libros registro de facturas expedidas y recibidas.
- Presentar modelo 347 si supera el umbral de operaciones con el mismo cliente.
Como contrapartida, el arrendador puede deducir el IVA soportado en los gastos del local: obras, suministros, honorarios, seguros y, si lo adquirió con IVA, la cuota de la compra.
La retención del 19%
Cuando el arrendatario es un empresario o profesional obligado a retener, debe practicar una retención del 19% sobre la base de la renta e ingresarla trimestralmente con el modelo 115, con resumen anual en el modelo 180. El arrendador cobra la renta menos la retención, y esta se la deduce después en su declaración de la renta.
Qué cobra realmente el arrendador
Renta mensual pactada de 1.500 euros más IVA. Inquilino empresario.
| Base imponible | 1.500,00 € |
| IVA repercutido 21% | +315,00 € |
| Retención IRPF 19% | −285,00 € |
| Importe a cobrar | 1.530,00 € |
| De los que 315 € hay que ingresar en el 303 | 1.215 € netos reales |
El IRPF del arrendador
El rendimiento se calcula igual que en la vivienda —ingresos menos gastos menos amortización— pero sin reducción alguna. Todos los gastos deducibles siguen siendo aplicables, y también la amortización del 3% sobre construcción.
Las retenciones soportadas se consignan en la declaración y minoran la cuota diferencial. En muchos casos el resultado es a devolver, porque el 19% retenido sobre la renta bruta supera al impuesto sobre el rendimiento neto.
Las cláusulas del contrato que tienen efecto fiscal
| Cláusula | Efecto |
|---|---|
| Repercusión del IBI al arrendatario | Es mayor ingreso íntegro para el arrendador, y lleva IVA |
| Repercusión de la comunidad | Igual: mayor ingreso, con IVA |
| Obras a cargo del arrendatario | Pueden constituir renta en especie para el arrendador al final del contrato |
| Carencia de renta | No genera ingreso, pero puede analizarse si encubre una contraprestación |
| Traspaso o cesión del contrato | Genera derecho a participación del arrendador, con su propia tributación |
| Indemnización por resolución anticipada | Rendimiento del capital inmobiliario, con posible reducción por irregularidad |
| Fianza y garantías adicionales | La fianza legal debe depositarse; no es ingreso |
Las obras del arrendatario
Es una cuestión que aparece siempre en los locales. Cuando el arrendatario ejecuta obras que quedan en beneficio de la propiedad al terminar el contrato, el arrendador obtiene un rendimiento del capital inmobiliario en especie, valorado por el coste de las obras a la fecha en que revierten, y que se imputa en ese momento. Se puede aplicar la reducción por rendimientos irregulares si el periodo de generación supera los dos años.
Es un ingreso que sorprende a muchos propietarios al final de un arrendamiento largo, y conviene preverlo en la redacción del contrato.
Alquiler de local
¿Tengo que darme de alta en Hacienda para alquilar un local?
Sí. El arrendamiento de local es una actividad empresarial a efectos de IVA, lo que obliga a presentar alta censal, repercutir el impuesto, emitir factura y presentar declaraciones periódicas. Es una obligación independiente de que en el IRPF los rendimientos se califiquen como capital inmobiliario y no como actividad económica: son dos impuestos con reglas propias.
Mi inquilino no me retiene. ¿Es problema mío?
La obligación de retener e ingresar es del arrendatario, y a él se le exigirá la retención no practicada con sus intereses y sanción. Para el arrendador el efecto es que cobra el importe íntegro y no tiene retenciones que deducir en su declaración, de modo que pagará más al presentar la renta. Conviene comprobar si el inquilino está o no obligado, porque hay supuestos exceptuados.
¿Puedo deducir el IVA de la reforma del local?
Sí, siempre que esté dado de alta y el local se destine a un arrendamiento sujeto y no exento. El IVA soportado en obras, honorarios técnicos, suministros y seguros es deducible en la declaración del periodo. Si la obra alcanza el concepto de rehabilitación y la ejecuta un contratista para usted como promotor, puede además resultar aplicable la inversión del sujeto pasivo.
El local está vacío. ¿Sigo presentando declaraciones?
Mientras no se dé de baja en el censo, sí: hay que presentar los modelos 303 aunque sean sin actividad, y el resumen anual. Además, el local vacío genera imputación de renta inmobiliaria en el IRPF. Si el cese es definitivo, conviene presentar la baja censal; si es temporal y va a volver a alquilarse, mantener el alta permite seguir deduciendo el IVA de los gastos.
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