Inicio/Fiscalidad inmobiliaria/Renuncia a la exención
Renuncia a la exención del IVA en inmuebles
Cambiar un ITP que no se recupera por un IVA que sí se deduce puede ahorrar el 8% o el 10% del precio del inmueble. Es una facultad reglada, con requisitos que se cumplen antes de firmar o ya no se cumplen.
Convierte una operación exenta de IVA —y por tanto sujeta a ITP— en una operación con IVA. El comprador empresario deduce ese IVA, de modo que el impuesto deja de ser un coste y pasa a ser una anotación en la declaración.
En qué operaciones cabe
La renuncia está prevista para las exenciones inmobiliarias del artículo 20.Uno de la Ley del IVA, es decir:
- Entregas de terrenos rústicos y demás no edificables.
- Entregas de terrenos realizadas por juntas de compensación a sus miembros.
- Segundas y ulteriores entregas de edificaciones.
No cabe renuncia en operaciones que no están exentas —porque entonces ya llevan IVA— ni en operaciones que están fuera del ámbito del impuesto, como la venta por un particular. Este último punto es el que más confusión genera: si el vendedor no es empresario, no hay nada a lo que renunciar.
Los requisitos
| Requisito | Contenido |
|---|---|
| Condición del transmitente | Empresario o profesional que realiza una entrega exenta en el ejercicio de su actividad |
| Condición del adquirente | Empresario o profesional actuando como tal, con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado, o que vaya a destinar el inmueble a operaciones con derecho a deducción |
| Comunicación | El adquirente debe comunicar fehacientemente al transmitente su condición, con carácter previo o simultáneo a la entrega |
| Momento | La renuncia se practica operación por operación, no de forma general |
| Efecto | Aplicación del IVA con inversión del sujeto pasivo |
En la práctica, la comunicación y la renuncia se documentan en la propia escritura pública mediante una manifestación expresa de ambas partes. Es la forma más segura y la que evita discusiones posteriores sobre la fehaciencia y el momento.
El cálculo: cuándo compensa
La renuncia no siempre interesa. Hay que comparar tres cosas: el ITP que se evitaría, el AJD que se pagaría —muchas comunidades aplican un tipo incrementado, típicamente entre el 1,5% y el 2,5%, a las escrituras con renuncia— y el porcentaje real de deducción del adquirente.
Tres escenarios sobre el mismo local de 400.000 euros
Comunidad con ITP del 8% y AJD incrementado por renuncia del 2%.
| Sin renuncia — ITP 8%, no recuperable | 32.000 € |
| Con renuncia, deducción del 100% — AJD 2% | 8.000 € |
| Con renuncia, deducción del 50% — AJD 2% + 50% del IVA | 50.000 € |
| Conclusión | Solo compensa con deducción alta |
Con deducción plena, la renuncia ahorra 24.000 euros. Con prorrata del 50%, la encarece en 18.000. El porcentaje de deducción del comprador es el dato que decide.
Los errores que anulan el ahorro
- Renunciar sin cumplir el requisito subjetivo. Si el adquirente no tiene derecho a deducir —porque su actividad está exenta, o porque es un particular— la renuncia es improcedente, el IVA repercutido no es deducible y además se exigirá el ITP.
- Comunicar después de la entrega. La comunicación debe ser previa o simultánea. Una manifestación posterior no convalida la operación.
- Repercutir IVA en lugar de aplicar la inversión del sujeto pasivo. Desde que la renuncia lleva aparejada la inversión, el vendedor no debe repercutir: emite factura sin IVA con la mención correspondiente y el comprador autorrepercute y deduce en la misma declaración.
- Olvidar el AJD incrementado al hacer el cálculo, que en algunas comunidades convierte una operación que parecía ventajosa en indiferente.
- Cambiar después el destino del inmueble. Si el comprador destina el inmueble a una actividad exenta, deberá regularizar la deducción por el régimen de bienes de inversión durante los nueve años siguientes.
La renuncia parcial
Cuando se transmite un conjunto de inmuebles con destinos distintos, la renuncia puede practicarse solo respecto de aquellos que van a destinarse a operaciones con derecho a deducción. Exige desglosar la contraprestación por elementos en la escritura y llevar el detalle en la factura. Es habitual en compras de edificios mixtos con locales y viviendas.
La renuncia a la exención
¿Puede renunciar el vendedor si el comprador no quiere?
No. La renuncia es del transmitente, pero está condicionada a que el adquirente comunique su condición y su derecho a deducir. Sin esa comunicación no cabe renuncia. En la práctica es una decisión conjunta que se negocia junto con el precio, porque afecta al coste de ambas partes: al comprador por el AJD y al vendedor por la posible regularización de deducciones.
Compro un local para alquilarlo como vivienda. ¿Puedo renunciar?
No, porque el arrendamiento de vivienda es una operación exenta que no genera derecho a deducción. Al no tener derecho a deducir el IVA soportado, no se cumple el requisito subjetivo. Si el destino fuera el arrendamiento como local de negocio —operación sujeta y no exenta al 21%— sí se cumpliría, y la renuncia sería posible y probablemente conveniente.
¿Qué pasa si renuncio y luego cambio el uso del inmueble?
Se activa la regularización de deducciones por bienes de inversión: el IVA deducido debe corregirse a lo largo de los nueve años siguientes al de la adquisición, en proporción a la variación del porcentaje de deducción. Si el inmueble pasa íntegramente a una actividad exenta, la devolución puede ser prácticamente total. Es un riesgo que conviene valorar cuando el destino no está cerrado.
¿La renuncia obliga a pagar más AJD?
En la mayoría de las comunidades autónomas, sí: se aplica un tipo incrementado a las escrituras que documentan transmisiones en las que se ha renunciado a la exención del IVA. Ese tipo suele situarse entre el 1,5% y el 2,5% frente al ordinario. Sigue siendo muy inferior al ITP que se evita, pero hay que incorporarlo al cálculo, sobre todo si la deducción del comprador no va a ser plena.
Contenidos relacionados
Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.