Un procedimiento específico para corregir el valor comprobado por la Administración, en el que el contribuyente aporta la valoración de un perito propio y, si la diferencia supera los límites legales, se designa un tercer perito cuya valoración es dirimente.
El procedimiento paso a paso
- PromociónSe solicita dentro del plazo del primer recurso o reclamación contra la liquidación, o contra el acto de comprobación de valores cuando la normativa lo prevea. También cabe reservarse el derecho al recurrir y promoverla después.
- SuspensiónLa presentación de la solicitud determina la suspensión de la ejecución de la liquidación y del plazo para interponer recurso.
- Perito del obligadoEl contribuyente aporta la valoración de su perito, con la titulación adecuada al bien.
- ComparaciónSi la diferencia entre ambas valoraciones es igual o inferior a 120.000 euros y al 10% de la tasación del perito del obligado, prevalece esta última y termina el procedimiento.
- Perito terceroSi se superan esos límites, se designa un perito tercero por sorteo entre los colegios profesionales, cuya valoración sirve de base a la liquidación, con los límites del valor declarado y del comprobado.
- LiquidaciónSe practica nueva liquidación conforme al resultado, y se reanuda el cómputo de los plazos de recurso.
El reparto de costes
| Concepto | Quién lo paga |
|---|---|
| Perito del obligado | El contribuyente |
| Perito de la Administración | La Administración |
| Perito tercero, si su valoración no excede en más del 20% del valor declarado | La Administración |
| Perito tercero, si excede en más del 20% del valor declarado | El contribuyente |
| Depósito previo de los honorarios del tercero | Ambas partes, en la parte que les corresponda |
La regla del 20% es la que decide el riesgo económico del procedimiento, y conviene calcularla antes de promoverlo. Un peritaje propio bien fundado que se aproxime al valor declarado hace muy probable que el tercero se sitúe dentro del margen.
Cuándo termina sin perito tercero
Valor declarado: 240.000 euros. Valor comprobado por la Administración: 305.000. Valoración del perito del obligado: 248.000.
| Diferencia entre ambas valoraciones | 57.000 € |
| ¿Inferior a 120.000 €? | Sí |
| 10% de la tasación del obligado | 24.800 € |
| ¿Inferior a ese 10%? | No |
| Resultado | Procede designar perito tercero |
Ambos requisitos son acumulativos: hace falta que la diferencia sea inferior a 120.000 euros y al 10% de la valoración del perito del obligado.
Cuándo conviene y cuándo no
| Situación | Vía recomendable |
|---|---|
| El defecto está en la motivación de la valoración | Recurso ordinario |
| No se visitó el inmueble sin justificación | Recurso ordinario |
| Se aplicaron coeficientes sin individualizar | Recurso ordinario |
| La discrepancia es puramente de valor | Tasación pericial contradictoria |
| El inmueble tiene circunstancias singulares no valoradas | Tasación pericial contradictoria |
| Se discute el valor de referencia | Rectificación o recurso con prueba pericial |
| La diferencia discutida es pequeña | Valorar si compensa el coste |
La tasación pericial y el valor de referencia
El valor de referencia no es un valor comprobado por la Administración, sino una magnitud legal que constituye la base imponible. Por eso la vía natural para discutirlo no es exactamente la tasación pericial contradictoria, sino la impugnación de la autoliquidación o de la liquidación, aportando prueba pericial del valor de mercado.
El instrumento probatorio, sin embargo, es el mismo: un informe pericial de valoración solvente, con comparables reales y con el análisis de las circunstancias singulares del inmueble.
Qué debe contener un buen peritaje
- Identificación completa del inmueble, con datos registrales y catastrales, y visita acreditada.
- Descripción del estado de conservación, con reportaje fotográfico y, si procede, patologías detectadas.
- Circunstancias que afectan al valor: ocupación, arrendamiento, cargas, servidumbres, limitaciones urbanísticas.
- Metodología explicada y justificada: comparación, coste, actualización de rentas o residual, según el bien.
- Testigos comparables identificables, contemporáneos y con los ajustes aplicados explicados.
- Conclusión motivada, con el valor y su fecha de referencia.
- Titulación y colegiación del perito, y visado cuando proceda.
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Tasación pericial contradictoria
¿Tengo que pagar mientras se tramita?
No. La presentación de la solicitud de tasación pericial contradictoria determina la suspensión de la ejecución de la liquidación impugnada y del plazo para interponer recurso. Es una de sus principales ventajas frente al recurso ordinario, que exige garantía para obtener la suspensión.
¿Cuánto cuesta el perito tercero?
Depende del tipo de bien y de su valor, y se rige por los honorarios del profesional designado. Lo relevante es quién lo paga: si su valoración no excede en más del 20% del valor declarado por el contribuyente, lo asume la Administración; si lo excede, lo asume el contribuyente. Por eso conviene calcular ese margen antes de promover el procedimiento.
¿Puedo usarla contra el valor de referencia?
El valor de referencia no es un valor comprobado, sino la base imponible fijada por ley, de modo que la vía técnica es la impugnación de la autoliquidación o de la liquidación aportando prueba pericial del valor de mercado. El instrumento probatorio es el mismo —un informe de valoración solvente— pero el cauce procedimental es distinto.
¿Qué pasa si el perito tercero valora por encima de la Administración?
La valoración del perito tercero sirve de base a la liquidación, pero con dos límites: no puede ser inferior al valor declarado por el contribuyente ni superior al valor comprobado inicialmente por la Administración. Es decir, el procedimiento no puede empeorar la posición del contribuyente respecto de la liquidación que ya tenía.
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