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ITP por comunidades autónomas: tipos y bonificaciones
El mismo piso, el mismo precio y el mismo comprador pueden generar 12.000 o 26.000 euros de impuesto según la comunidad donde esté el inmueble. El ITP es un tributo cedido con capacidad normativa plena, y cada territorio lo ha usado en una dirección distinta.
Los tipos y las bonificaciones autonómicas se modifican cada año en las leyes de acompañamiento de los presupuestos. Los rangos siguientes reflejan el orden de magnitud y la estructura de cada territorio: antes de escriturar hay que comprobar la norma vigente en la fecha de devengo.
La estructura por territorios
| Comunidad | Estructura del tipo general | Reducciones más habituales |
|---|---|---|
| Andalucía | Escala por tramos de valor | Vivienda habitual, jóvenes, familia numerosa, discapacidad, VPO |
| Aragón | Escala por tramos | Familias numerosas, discapacidad, jóvenes en despoblación |
| Asturias | Escala por tramos | Vivienda habitual, VPO, zonas rurales |
| Baleares | Escala por tramos, con tramo alto elevado | Primera vivienda habitual, jóvenes, discapacidad |
| Canarias | Tipo único | Vivienda habitual, familias numerosas, jóvenes |
| Cantabria | Tipo único con reducidos | Jóvenes, discapacidad, familia numerosa, despoblación |
| Castilla-La Mancha | Tipo único | Vivienda habitual con límite de valor, jóvenes |
| Castilla y León | Tipo único con reducidos | Jóvenes, familia numerosa, discapacidad, municipios rurales |
| Cataluña | Escala por tramos | Jóvenes, familia numerosa, discapacidad, monoparentales |
| Comunidad Valenciana | Tipo único con reducidos | Vivienda habitual, jóvenes, discapacidad, VPO |
| Extremadura | Escala por tramos | Vivienda habitual con límites, jóvenes, despoblación |
| Galicia | Tipo único con reducidos | Vivienda habitual, jóvenes, discapacidad, familia numerosa |
| La Rioja | Tipo único con reducidos | Jóvenes, familia numerosa, discapacidad |
| Madrid | Tipo único, de los más bajos | Familia numerosa, jóvenes en determinados supuestos |
| Murcia | Tipo único con reducidos | Jóvenes, familia numerosa, discapacidad |
| Navarra y País Vasco | Régimen foral propio | Normativa foral independiente |
Los cuatro modelos de política fiscal
- Tipo único bajo. Un tipo general reducido para todas las operaciones, con pocas bonificaciones adicionales. Beneficia especialmente a las compras de valor alto.
- Escala progresiva por tramos. Un tipo creciente según el valor del inmueble, de modo que las viviendas modestas pagan poco y las de valor alto soportan tipos elevados.
- Tipo general medio con reducciones muy focalizadas. Un tipo general en la media y tipos muy bajos para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad que compran vivienda habitual.
- Uso del ITP como política territorial. Reducciones específicas para municipios en riesgo de despoblación o zonas rurales, con el objetivo de fijar población.
La misma compra en dos territorios
Vivienda de 300.000 euros, comprador de 40 años, vivienda habitual.
| Comunidad con tipo único del 6% | 18.000 € |
| Comunidad con escala que alcanza el 10% en ese tramo | ≈ 27.000 € |
| Diferencia por la ubicación del inmueble | ≈ 9.000 € |
Los requisitos que se repiten en todas partes
Aunque cada comunidad tiene su redacción, los beneficios comparten una estructura muy parecida:
- Destino a vivienda habitual del adquirente, con residencia efectiva y permanencia mínima.
- Límite de valor del inmueble adquirido.
- Límite de renta o de patrimonio del adquirente y, en su caso, de la unidad familiar.
- Edad referida a la fecha de devengo del impuesto.
- Que no se sea titular de otra vivienda, o que se transmita la anterior en un plazo.
- Solicitud expresa en la autoliquidación y constancia de los requisitos en la escritura.
Dos reglas de competencia que conviene recordar
La comunidad competente es siempre la de situación del inmueble, con independencia del domicilio de las partes o del lugar donde se otorgue la escritura. Y la normativa aplicable es la vigente en la fecha de devengo, que en una compraventa es la del otorgamiento de la escritura pública, no la del contrato privado ni la de las arras.
Esta segunda regla tiene un efecto práctico útil: cuando se anuncia una rebaja del ITP con entrada en vigor a partir de una fecha, retrasar la escritura unos días puede suponer un ahorro considerable, siempre que el contrato privado lo permita.
ITP autonómico
Vivo en Madrid y compro un piso en Valencia. ¿Qué tipo aplico?
El de la Comunidad Valenciana, porque la competencia y la normativa aplicable son las de la comunidad donde radica el inmueble. Su domicilio fiscal es irrelevante a estos efectos, igual que el lugar donde se firme la escritura. También ante la Generalitat Valenciana se presenta el modelo 600.
¿Puedo aplicar la bonificación de mi comunidad si el piso está en otra?
No. Los beneficios fiscales del ITP están vinculados a la normativa de la comunidad de situación del inmueble. Un comprador residente en una comunidad con bonificaciones generosas no las traslada consigo cuando compra en otro territorio. Lo que sí puede ocurrir es que la comunidad de situación exija requisitos referidos al comprador —edad, renta, patrimonio— que se cumplan con independencia de dónde resida.
Firmamos el contrato privado en diciembre y la escritura en febrero. ¿Qué norma se aplica?
La vigente en la fecha del devengo, que en la transmisión de inmuebles se produce con la escritura pública, salvo que el contrato privado hubiera producido ya la transmisión con entrega de la posesión y así se acreditara. Como regla general, por tanto, se aplica la normativa de febrero. Esa regla puede jugar a favor o en contra según hacia dónde vaya la reforma anunciada.
¿Por qué en algunas comunidades hay escala y en otras tipo único?
Es una decisión de política fiscal. La escala por tramos introduce progresividad en el impuesto, de modo que las viviendas de precio bajo soportan tipos moderados y las de valor alto, tipos elevados. El tipo único es más simple de gestionar y resulta más competitivo en el segmento alto. Ambos modelos son legítimos y conviven, y en la práctica generan diferencias muy grandes en operaciones de importe elevado.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.