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IRPF del alquiler turístico: capital inmobiliario o actividad
Sin reducción, con gastos prorrateados por días y con imputación de renta por los periodos vacíos. Tres reglas que sorprenden a quien viene del alquiler de larga duración.
Rendimiento del capital inmobiliario en la mayoría de los casos. Solo pasa a ser rendimiento de actividad económica cuando existe una ordenación por cuenta propia de medios de producción, que en la práctica exige prestación de servicios y estructura.
Las tres reglas propias del turístico
1. No hay reducción
La reducción por arrendamiento de vivienda exige que el arrendamiento satisfaga la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Una estancia turística de días o semanas no lo hace, de modo que el rendimiento neto tributa íntegro. Aplicarla es uno de los ajustes más automáticos en cuanto se cruza la información de las plataformas.
2. Los gastos se prorratean por días
Los gastos anuales del inmueble —IBI, comunidad, seguro, amortización, tasas, intereses— solo son deducibles en la proporción que representen los días de arrendamiento efectivo sobre el total del año. Los gastos directamente vinculados a cada estancia —limpieza, comisión de la plataforma, lavandería, suministros del periodo— son deducibles íntegramente.
3. Los días vacíos imputan renta
Los periodos en que el inmueble no está alquilado generan imputación de renta inmobiliaria: un 1,1% o un 2% del valor catastral, prorrateado por esos días. Es un ingreso adicional que se suma a la base general.
Declaración completa de un apartamento turístico
Alquilado 145 días. Ingresos brutos: 17.400 euros. Comisión de plataforma: 2.610. Limpiezas: 2.175. Gastos fijos anuales: 3.900. Amortización anual: 4.400. Valor catastral revisado: 84.000 euros.
| Ingresos íntegros | 17.400 € |
| Comisión de plataforma (gasto directo) | −2.610 € |
| Limpiezas de entrada y salida (gasto directo) | −2.175 € |
| Gastos fijos prorrateados: 3.900 × 145/365 | −1.549 € |
| Amortización prorrateada: 4.400 × 145/365 | −1.748 € |
| Rendimiento del capital inmobiliario | 9.318 € |
| Imputación por 220 días: 84.000 × 1,1% × 220/365 | +557 € |
| Total a integrar en base general | 9.875 € |
Cuándo pasa a ser actividad económica
La calificación como actividad económica exige la ordenación por cuenta propia de medios de producción o de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el alquiler turístico, los indicios que la sostienen son:
- Prestación de servicios propios de la industria hotelera, que además determina la sujeción al IVA al 10%.
- Personal propio o contratado de forma estable para la gestión y la atención al huésped.
- Varios inmuebles gestionados con una estructura organizada.
- Actividad continuada de comercialización, con presencia en canales de oferta turística.
- Medios materiales dedicados: oficina, sistemas de gestión de reservas, personal de limpieza propio.
El requisito de la persona empleada del artículo 27.2 se refiere al arrendamiento de inmuebles, no al alojamiento con servicios, de modo que este último puede ser actividad económica sin cumplirlo.
Qué cambia si es actividad económica
| Aspecto | Capital inmobiliario | Actividad económica |
|---|---|---|
| Régimen de gastos | Tasado, con prorrateo | Régimen de actividades |
| Días vacíos | Imputación de renta | Sin imputación: inmueble afecto |
| Amortización | 3% con prorrateo | Tablas de amortización |
| Seguridad Social | No | Alta en el RETA |
| Pagos fraccionados | No | Modelo 130 |
| Exención en Patrimonio | No | Sí, como bien afecto |
| Reducción de empresa familiar | No | Sí, si se cumplen los requisitos |
Los gastos deducibles específicos
- Comisiones de plataformas y de canales de reserva.
- Limpieza y lavandería de entrada y salida.
- Suministros del periodo arrendado.
- Amortización del mobiliario al 10% anual, con prorrateo.
- Seguro específico de alquiler vacacional.
- Software de gestión de reservas y de precios.
- Fotografía profesional y publicidad del anuncio.
- Tasa de licencia turística y gastos de tramitación.
- Cuota del IAE, si resulta exigible.
IRPF del alquiler turístico
¿Puedo aplicar la reducción del 50% al alquiler turístico?
No. La reducción exige que el arrendamiento se destine a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y una estancia turística no lo hace. Aplicarla es un ajuste automático en cuanto se cruzan los datos de las plataformas con la declaración, y arrastra sanción por dejar de ingresar.
¿Deduzco todo el IBI si alquilo cuatro meses al año?
No, solo la parte proporcional a los días de arrendamiento efectivo. El IBI, la comunidad, el seguro, los intereses y la amortización se prorratean por días. Lo que sí se deduce íntegramente son los gastos directamente vinculados a cada estancia: limpieza, comisión de la plataforma, lavandería y suministros de esos días.
Tengo tres apartamentos turísticos. ¿Es actividad económica?
Depende de si existe una ordenación por cuenta propia de medios. Tres apartamentos gestionados personalmente sin servicios ni estructura siguen generando capital inmobiliario. Si presta servicios de hostelería, tiene personal para la atención y la limpieza y una organización estable de comercialización, la calificación como actividad económica es sostenible, con las consecuencias que ello tiene en Seguridad Social y en Patrimonio.
Uso el apartamento tres semanas en verano. ¿Cómo afecta?
Esos días no generan rendimiento y sí imputación de renta inmobiliaria, igual que los días vacíos. Y los gastos correspondientes a ese periodo no son deducibles. Conviene registrarlo con precisión, porque el uso propio de un inmueble que se declara afecto a una actividad económica es, además, uno de los puntos que más se comprueban.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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