España sigue siendo uno de los destinos preferidos por compradores extranjeros para adquirir vivienda, ya sea como segunda residencia, como inversión o con vistas a una futura mudanza. Sin embargo, la compraventa inmuebles no residentes españa presenta particularidades fiscales que difieren notablemente del régimen aplicable a los residentes: retenciones específicas, obligaciones formales adicionales y un impuesto propio, el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), que sustituye al IRPF ordinario. En este artículo repasamos las principales obligaciones fiscales que debe conocer un no residente al comprar o vender un inmueble en España.
Impuestos que gravan la adquisición del inmueble
La compra de un inmueble en España por parte de un no residente tributa exactamente igual que si el comprador fuera residente en lo que respecta a los impuestos indirectos: ITP (segunda transmisión entre particulares, con tipos que varían entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma) o IVA más AJD (primera entrega por parte de un promotor). La condición de no residente del comprador no altera este tratamiento, salvo en algunas comunidades autónomas donde existen o han existido recargos específicos para compradores no residentes de la Unión Europea en determinadas circunstancias, por lo que conviene verificar la normativa autonómica vigente en el momento de la compra.
La retención del 3% al vendedor no residente
Uno de los aspectos más importantes de la compraventa inmuebles no residentes españa aparece cuando quien vende el inmueble, no quien lo compra, es un no residente. El artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del IRNR obliga al comprador (sea residente o no) a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% del precio de la compraventa, con independencia de si el vendedor ha obtenido ganancia o pérdida en la operación. Esta retención tiene la naturaleza de pago a cuenta del impuesto definitivo que debe liquidar el vendedor no residente.
El comprador debe ingresar esta cantidad mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura, y entregar al vendedor una copia del modelo, que este necesitará para presentar su propia declaración. Si el comprador no practica esta retención, la Ley establece que el inmueble queda afecto al pago del impuesto, lo que en la práctica supone que Hacienda podría dirigirse contra el propio inmueble (y por tanto contra el nuevo propietario) para cobrar la deuda tributaria del vendedor, de ahí la enorme importancia de cumplir correctamente esta obligación.
Liquidación definitiva del vendedor no residente: el modelo 210
El vendedor no residente debe presentar, en un plazo de tres meses desde que finaliza el plazo para el ingreso de la retención, el modelo 210, declarando la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la venta. Si la ganancia real tributa a un importe inferior al 3% retenido, el vendedor tiene derecho a la devolución del exceso; si, por el contrario, la cuota resultante es superior, deberá ingresar la diferencia. El tipo de gravamen aplicable a la ganancia patrimonial para no residentes sin establecimiento permanente es del 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega, aplicándose el mismo tipo para el resto de no residentes desde la armonización normativa vigente, aunque las posibilidades de deducir gastos pueden variar según el país de residencia del vendedor.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles y renta imputada de los inmuebles no arrendados
Además de las obligaciones derivadas de la compraventa, todo no residente propietario de un inmueble en España debe presentar anualmente el modelo 210 para declarar la renta imputada por la posesión del inmueble (cuando no está alquilado), calculada aplicando un porcentaje del 1,1% o del 2% sobre el valor catastral, según si este ha sido revisado en los últimos diez años, y tributando al tipo general del 19% o el 24% según su país de residencia. Este impuesto es independiente del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava anualmente la mera titularidad del inmueble y se paga a través del ayuntamiento correspondiente.
Impuesto sobre el Patrimonio y obligaciones adicionales
Los no residentes que sean titulares de bienes situados en territorio español, incluidos los inmuebles, están sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real, debiendo tributar por el valor de esos bienes situados en España, con independencia de su patrimonio en el resto del mundo. Además, si el inmueble se destina al alquiler, el no residente debe declarar trimestral o anualmente los rendimientos obtenidos mediante el modelo 210, con reglas de deducción de gastos más restrictivas que las aplicables a los residentes (los no residentes fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo no pueden deducir gastos, tributando sobre el ingreso íntegro).
Representante fiscal y NIE: trámites previos imprescindibles
Antes de comprar un inmueble en España, todo extranjero no residente debe obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE), imprescindible para formalizar la escritura, liquidar impuestos y abrir cuenta bancaria. Aunque no es obligatorio en todos los casos, resulta muy recomendable designar un representante fiscal en España que gestione las obligaciones tributarias periódicas y actúe de interlocutor con la Agencia Tributaria, especialmente si el propietario reside en un país fuera de la Unión Europea.
¿Necesitas ayuda profesional?
La compraventa de inmuebles por parte de extranjeros no residentes en España implica obligaciones fiscales cruzadas entre comprador y vendedor —retención del 3%, modelo 210, renta imputada, IBI y, en su caso, Impuesto sobre el Patrimonio— que conviene planificar antes de firmar cualquier operación. Este tipo de operaciones son también relevantes para promotoras y constructoras que comercializan vivienda entre compradores extranjeros, por lo que contar con un asesoramiento en IRNR para no residentes que conozca bien la fiscalidad internacional aplicable a estos compradores marca una diferencia notable en la seguridad jurídica de la operación.
Conclusión
La fiscalidad de la compraventa de inmuebles por no residentes combina obligaciones específicas —retención del 3%, modelo 210, imputación de rentas y, en su caso, Impuesto sobre el Patrimonio— que se suman a los impuestos ordinarios de toda compraventa inmobiliaria. Conocer estas reglas con antelación, tanto si se compra como si se vende, resulta esencial para evitar sanciones y aprovechar correctamente las devoluciones a las que, en su caso, se tenga derecho.
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