La base imponible del ITP es el valor del bien transmitido o del derecho que se constituye o cede. En los inmuebles se toma la mayor de estas cifras: el valor de referencia del Catastro, el valor declarado o el precio pactado. Solo se descuentan las cargas que reducen el valor del bien, nunca las deudas.
Qué es la base imponible en el ITP y por qué importa
Sobre la base imponible se aplica el tipo de gravamen para obtener la cuota. Un error de valor se multiplica por el tipo, de modo que una diferencia de 20.000 euros en la base supone cientos o miles de euros de cuota, según la comunidad. Además, la base marca el riesgo de una comprobación posterior.
Las reglas están en el texto refundido de la Ley del ITP y AJD, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y en su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo. Como regla general, en este impuesto la base imponible coincide con la base liquidable, porque no existen reducciones generales.
Cómo se cuantifica el valor del bien o derecho
Con carácter general, se considera valor el de mercado, es decir, el precio más probable por el que podría venderse el bien libre de cargas entre partes independientes. Si el valor declarado por los interesados, el precio pactado o ambos superan al valor de mercado, se toma la mayor de esas magnitudes.
En los bienes inmuebles, el valor es el valor de referencia fijado por la normativa del Catastro a la fecha de devengo. Si el valor declarado, el precio o la contraprestación son superiores, prevalece el mayor. Puedes ampliar este punto en nuestro artículo sobre el valor de referencia del Catastro y su impacto fiscal.
| Situación | Base imponible |
|---|---|
| Inmueble con valor de referencia | El mayor entre valor de referencia, valor declarado y precio pactado |
| Inmueble sin valor de referencia o no certificable | El mayor entre valor declarado, precio pactado y valor de mercado |
| Otros bienes y derechos | Valor de mercado, salvo que el declarado o el precio sean mayores |
Ejemplo ilustrativo. Un comprador adquiere un piso por 200.000 euros. El Catastro le asigna un valor de referencia de 215.000 euros. La base imponible del ITP será de 215.000 euros, aunque el precio escriturado sea menor. Si el precio hubiera sido de 230.000, la base sería de 230.000.
Impugnar el valor de referencia y pedir información previa
El valor de referencia puede impugnarse al recurrir la liquidación o al solicitar la rectificación de la autoliquidación. En ambos casos, la Administración resuelve previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro. Ese informe debe ratificar o corregir el valor y motivar la decisión con los módulos y factores aprobados.
La jurisprudencia ha señalado que el valor de referencia, como método objetivo de cuantificación que el contribuyente puede impugnar, es compatible con el principio de capacidad económica. También, que al ser una base mínima y objetiva elimina el procedimiento contradictorio de comprobación de valores en los inmuebles que lo tienen, por lo que no procede la tasación pericial contradictoria.
Antes de firmar, cada Administración debe informar, a solicitud del interesado, sobre el valor a efectos fiscales de los inmuebles de su territorio. Esa información es vinculante durante 3 meses desde la notificación, siempre que se pida antes de que acabe el plazo de autoliquidación y se aporten datos veraces. No impide una comprobación posterior de los hechos manifestados. Para entender cuándo la Administración revisa el valor, consulta la comprobación de valores en la compraventa de inmuebles.
Reglas específicas que cambian la base imponible del ITP
- Suelo y vuelo: al transmitir un terreno con edificación, la base es la suma del valor del suelo y del vuelo, salvo prueba en contrario (por ejemplo, que el transmitente se reservó el vuelo).
- Moneda extranjera: se aplica el tipo de cambio vendedor del Banco de España en el devengo, salvo que lo efectivamente pagado sea superior.
- Hipoteca asumida: si el adquirente asume el préstamo y el transmitente queda liberado, se toma el valor pendiente del préstamo cuando supere el valor de referencia.
- Vivienda de protección pública: el valor de referencia no puede superar el precio máximo de venta fijado administrativamente; si lo supera, cabe pedir la rectificación.
- Dación en pago: si la deuda extinguida supera el valor del bien, la base es la deuda pendiente.
- Varios cotitulares: el valor asignado debe ser el mismo para todos.
Cargas deducibles y deudas no deducibles
La ley solo permite deducir las cargas o gravámenes de naturaleza perpetua, temporal o redimible que afectan directamente al bien y disminuyen su valor. Son las llamadas cargas intrínsecas, como los censos, las servidumbres o el derecho de superficie, y las pensiones de carácter real. No se deducen las deudas, aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca, porque reducen el precio, no el valor del bien.
Si los documentos no indican la duración de una carga deducible, se considera ilimitada. El valor de un censo se estima en el capital que debe entregarse para su redención. Cuando la pensión se extingue o el censo se redime, el adquirente debe pagar el impuesto por el capital deducido, con el tipo vigente en el momento de la adquisición.
Qué ha entendido la jurisprudencia
- No son cargas deducibles las cargas urbanísticas, que son limitaciones a la propiedad en interés colectivo.
- El comodato vitalicio es un derecho personal y no minora la base, a diferencia del usufructo.
- Ni los arrendamientos de renta antigua ni los sometidos a prórroga forzosa minoran el valor transmitido.
- La renta vitalicia es una obligación personal del adquirente, y no reduce el valor objetivo del inmueble.
- La hipoteca no se deduce, ni siquiera cuando se contrató antes de la transmisión.
La presunción sobre las cargas no deducibles
La ley presume que las partes rebajaron del precio todas las cargas, sean deducibles o no. Por eso, para determinar el valor declarado, el precio se aumenta con el importe de las cargas no deducibles. Es una presunción que admite prueba en contrario, a cargo del contribuyente.
El precio no se incrementa si en el contrato se pacta expresamente que se deduce la carga del precio, si el adquirente retiene parte del precio para pagarla o si el transmitente se obliga a hacerle frente. Y se suma el saldo vivo en el momento de la transmisión, no el capital inicial. Si el saldo no queda documentado, la oficina solo conocerá el nominal, y corresponderá al contribuyente acreditar el saldo real.
Ejemplo ilustrativo. A compra a B una finca por 100.000 euros, con una carga no deducible de 10.000 euros. Si el contrato dice que A asume la carga, o no la menciona, la base será de 110.000 euros. Si se pacta que se descuenta del precio, o que B responde de ella, la base será de 100.000. Si el saldo vivo fuese de 5.000 y está documentado, la base sería de 105.000.
Esta mecánica es especialmente importante cuando se compra una vivienda con hipoteca pendiente. Tienes un análisis más amplio en quién asume qué impuestos en la compraventa con hipoteca pendiente.
Errores frecuentes al fijar la base imponible
- Declarar solo el precio escriturado sin comparar con el valor de referencia.
- Deducir la hipoteca de la base, cuando es una deuda y no una carga.
- Olvidar el vuelo al comprar un solar con edificación.
- No documentar el saldo vivo de una carga asumida.
- Dejar pasar el plazo para impugnar el valor de referencia o pedir la rectificación.
Cuando el valor es el núcleo del conflicto, conviene preparar el expediente con documentos técnicos. Un equipo que elabora informes jurídicos y tributarios puede analizar el encaje normativo de la carga o del valor. Y para soportar la cifra, la valoración de empresas y activos aporta metodología y soporte pericial.
Conclusión
La base imponible nace del valor real, pero la ley la blinda con presunciones: el mayor de precio, valor declarado y valor de referencia, más las cargas no deducibles. Documentar bien el precio, las cargas y su saldo vivo, y ejercitar a tiempo las vías de impugnación, evita pagar de más. Antes de firmar, calcula la base con las tres cifras sobre la mesa.
Preguntas frecuentes
Es la mayor de tres cifras: el valor de referencia del Catastro, el valor declarado por los interesados y el precio o contraprestación pactada. Si el inmueble carece de valor de referencia, se compara el valor declarado, el precio y el valor de mercado.
No. La hipoteca es una deuda, no una carga que disminuya el valor del bien, de modo que no se deduce de la base. Si el comprador asume la hipoteca, el saldo pendiente se añade al precio salvo que se pacte expresamente su deducción.
Las que disminuyen realmente el valor del bien y están establecidas directamente sobre él, como censos, servidumbres, el derecho de superficie o las pensiones de carácter real. No son deducibles las obligaciones personales del adquirente ni las deudas garantizadas con hipoteca o prenda.
Sí. Puede impugnarse al recurrir la liquidación o al pedir la rectificación de la autoliquidación. La Administración resuelve con informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifica o corrige el valor de forma motivada.
Sí. Puedes pedir a la Administración competente información sobre el valor a efectos fiscales del inmueble. Es vinculante durante 3 meses desde la notificación si la solicitud se presenta antes de acabar el plazo de autoliquidación y los datos son veraces y suficientes.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.