Firmar una escritura de compraventa no significa que el expediente fiscal quede cerrado. Durante los años siguientes a la operación, la Administración tributaria puede revisar el valor declarado y, si lo considera insuficiente, iniciar un procedimiento de comprobación de valores inmuebles que puede derivar en liquidaciones complementarias, sanciones e intereses de demora. Conocer cómo funciona este procedimiento, qué plazos existen y qué defensas caben es esencial para cualquier comprador, heredero o donatario.
¿Qué es la comprobación de valores?
La comprobación de valores es la facultad que la Ley General Tributaria reconoce a la Administración para verificar que el valor declarado por el contribuyente en un impuesto (ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones) se corresponde con el valor real o de mercado del bien transmitido. Si la Administración considera que el valor declarado es inferior, puede practicar una liquidación complementaria exigiendo la diferencia de impuesto, con los correspondientes intereses de demora.
Con la introducción del valor de referencia del Catastro como base imponible mínima desde 2022, este tipo de comprobaciones se han reducido en las transmisiones de inmuebles urbanos ordinarios (porque el valor de referencia ya actúa como suelo mínimo), pero siguen siendo relevantes en supuestos donde no existe valor de referencia (fincas rústicas, determinados inmuebles atípicos) o donde el valor declarado supera el de referencia y aun así la Administración lo cuestiona.
Métodos de comprobación de valores inmuebles
La Ley General Tributaria contempla distintos métodos de comprobación, entre los que destacan:
- Estimación por referencia a valores catastrales, aplicando coeficientes multiplicadores aprobados por cada comunidad autónoma.
- Precios medios de mercado, obtenidos a partir de estudios estadísticos elaborados por la Administración.
- Dictamen de peritos de la Administración, mediante visita e informe técnico individualizado del inmueble.
- Tasación pericial contradictoria, como mecanismo de defensa del contribuyente frente a los métodos anteriores.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido especialmente exigente con el método de estimación por coeficientes sobre el valor catastral, al considerar que, aplicado de forma genérica y sin visita ni motivación individualizada del inmueble, no resulta idóneo para determinar el valor real, lo que ha dado lugar a la anulación de numerosas comprobaciones de este tipo en los últimos años.
Requisitos de motivación de la comprobación
Para que una comprobación de valores sea válida, la Administración debe motivar suficientemente el resultado obtenido, explicando los criterios técnicos utilizados y, en el caso de dictámenes periciales, justificando por qué no ha sido necesaria una visita al inmueble o, si la ha realizado, detallando sus características específicas (estado de conservación, orientación, reformas, etc.). Una comprobación insuficientemente motivada es anulable, y esta es precisamente la vía de defensa más utilizada y con mayor tasa de éxito en los tribunales.
¿Qué hacer al recibir una comprobación de valores?
Ante una liquidación derivada de una comprobación de valores, el contribuyente dispone de varias opciones, que conviene valorar en función del caso concreto:
- Recurso de reposición o reclamación económico-administrativa: impugnando la liquidación por defectos formales o de motivación, o por discrepancia con el valor asignado.
- Tasación pericial contradictoria: solicitando la intervención de un perito propio que confronte el valor asignado por la Administración, con posible intervención de un tercer perito dirimente si las tasaciones difieren en más del 10% y 120.000 euros.
- Pago y posterior solicitud de rectificación: en algunos casos resulta más prudente pagar la liquidación para evitar el devengo de intereses adicionales y recurrir posteriormente.
Plazos a tener en cuenta
La Administración dispone, con carácter general, de cuatro años desde la finalización del plazo de presentación de la autoliquidación para iniciar el procedimiento de comprobación (plazo de prescripción). El contribuyente, por su parte, dispone de un mes desde la notificación de la liquidación para interponer recurso de reposición o reclamación económico-administrativa, y de quince días para solicitar la tasación pericial contradictoria.
Comprobación de valores en operaciones profesionales
Las agencias inmobiliarias y los profesionales que intermedian en compraventas juegan un papel relevante en la prevención de este tipo de contingencias, ya que suelen ser quienes mejor conocen el valor de mercado real de cada zona y pueden advertir a sus clientes cuando el precio pactado se aleja de forma significativa de los valores de referencia utilizados por la Administración.
¿Necesitas ayuda profesional?
Defenderse frente a una comprobación de valores exige conocer en profundidad tanto la técnica de valoración utilizada por la Administración como la jurisprudencia más reciente sobre motivación y proporcionalidad. Este tipo de situaciones son frecuentes en el día a día de quienes ofrecen asesoramiento fiscal para agencias inmobiliarias, que deben anticipar a sus clientes el riesgo de comprobación antes incluso de cerrar la operación. Despachos como LRB Tax & Legal o ValiTax cuentan con experiencia específica en la impugnación de este tipo de liquidaciones.
Conclusión
La comprobación de valores inmuebles sigue siendo, pese a la reforma del valor de referencia catastral, un procedimiento con el que cualquier comprador, heredero o donatario puede encontrarse. Conocer los métodos de valoración admitidos, los requisitos de motivación exigibles y las vías de defensa disponibles —especialmente la tasación pericial contradictoria— permite afrontar este tipo de liquidaciones con garantías razonables de éxito cuando el valor asignado por la Administración no se ajusta a la realidad del inmueble.
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