Vender o comprar una vivienda que todavía tiene un préstamo hipotecario pendiente es una situación muy habitual en el mercado inmobiliario español. Sin embargo, genera dudas frecuentes sobre quién debe hacerse cargo de cada impuesto y gasto asociado a la operación. En este artículo analizamos en detalle la compraventa vivienda hipoteca pendiente impuestos, distinguiendo entre cancelación de la hipoteca, subrogación del comprador y el reparto legal y contractual de los tributos.
Las dos vías para gestionar la hipoteca pendiente en una compraventa
Cuando el vendedor tiene una hipoteca viva sobre el inmueble, existen básicamente dos alternativas: cancelar el préstamo con parte del precio de venta antes o en el mismo acto de la firma, o que el comprador se subrogue en la hipoteca existente, asumiendo la deuda pendiente como parte del precio. La opción elegida tiene consecuencias fiscales distintas en la compraventa vivienda hipoteca pendiente impuestos.
Cancelación de la hipoteca antes de la venta
En la práctica habitual, la compraventa se estructura de forma que, con el precio recibido del comprador, se cancela la hipoteca pendiente del vendedor en el mismo acto notarial, mediante un cheque bancario dirigido a la entidad acreedora. Esta cancelación económica de la deuda no genera, por sí misma, tributación adicional, pero sí conlleva la necesidad de otorgar posteriormente la escritura de cancelación registral de la hipoteca, que está sujeta a AJD, aunque desde 2018 el sujeto pasivo de este impuesto en los préstamos hipotecarios es la entidad bancaria, no el prestatario, lo que ha simplificado notablemente esta cuestión para los particulares en el caso de la constitución del préstamo (no así necesariamente en todos los aspectos de su cancelación registral, donde conviene revisar cada caso).
Subrogación del comprador en la hipoteca
Cuando el comprador se subroga en el préstamo hipotecario del vendedor, asumiendo la deuda pendiente, esta operación puede beneficiarse de una tributación por AJD reducida en la subrogación de acreedor, y en muchos casos la subrogación de deudor (cambio de la persona obligada al pago, manteniendo el resto de condiciones del préstamo) no genera nueva tributación por AJD si no se produce una novación sustancial de las condiciones del préstamo. Es importante distinguir la subrogación de la simple asunción de deuda sin intervención de la entidad bancaria, que tiene un tratamiento fiscal diferente y puede generar mayores contingencias.
Compraventa vivienda hipoteca pendiente impuestos: quién paga qué
Con carácter general, y salvo pacto distinto entre las partes, la normativa distribuye los impuestos y gastos de la siguiente manera:
- El comprador asume el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (en vivienda de segunda mano) o el IVA y AJD (en vivienda nueva), calculado sobre el precio total de la compraventa, incluyendo la parte del precio que se destina a cancelar o asumir la hipoteca pendiente. Es decir, la existencia de una hipoteca pendiente no reduce la base imponible del impuesto que paga el comprador: se tributa sobre el valor total de la vivienda, no solo sobre la diferencia entre el precio y la deuda pendiente.
- El vendedor asume el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida (calculada por diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, con independencia de cómo se haya utilizado el precio recibido, incluida su aplicación a cancelar la hipoteca) y la plusvalía municipal.
- Los gastos de cancelación registral de la hipoteca (gestoría, registro) suelen corresponder al vendedor, salvo pacto en contrario.
- Los gastos de constitución de la nueva hipoteca del comprador, en caso de que financie la compra con un préstamo nuevo, corren a su cargo salvo el AJD del préstamo, que legalmente asume el banco.
Un error frecuente: pensar que la hipoteca pendiente reduce la base imponible
Un malentendido habitual en la compraventa vivienda hipoteca pendiente impuestos es creer que, si el comprador asume una deuda de 100.000 euros sobre una vivienda valorada en 200.000 euros, solo debe tributar por la diferencia. Esto es incorrecto: el ITP, el IVA y el AJD se calculan sobre el valor total de la vivienda transmitida (o sobre el valor de referencia, si es superior), con independencia de cómo se estructure el pago del precio, incluida la asunción o cancelación de la hipoteca preexistente.
Consecuencias fiscales para el vendedor cuando la deuda supera el precio de venta
En los casos, cada vez menos frecuentes tras la recuperación del mercado, en que la deuda pendiente supera el valor de venta del inmueble (situación de «hipoteca por encima del valor de tasación»), puede generarse una situación de pérdida patrimonial fiscal para el vendedor, que debe ser correctamente documentada para su cómputo en el IRPF, con las limitaciones legales existentes para la compensación de pérdidas patrimoniales.
¿Necesitas ayuda profesional?
La compraventa vivienda hipoteca pendiente impuestos combina aspectos hipotecarios, registrales y tributarios que conviene revisar antes de firmar. Un correcto asesoramiento fiscal para personas físicas te ayudará a calcular con precisión el impuesto que corresponde a cada parte, estructurar correctamente la cancelación o subrogación de la hipoteca y evitar sorpresas fiscales tras la firma de la escritura.
Conclusión
En la compraventa vivienda hipoteca pendiente impuestos, la clave está en entender que la deuda pendiente no reduce la base imponible de los impuestos que paga el comprador, y que la forma de gestionar la hipoteca (cancelación o subrogación) tiene consecuencias fiscales y de gastos que conviene pactar y documentar con claridad entre las partes.