La venta de una vivienda, un local o un terreno genera, salvo excepciones, una ganancia o pérdida patrimonial que debe incluirse en la declaración del IRPF del ejercicio en que se produce la transmisión. Cuando esa ganancia no se declara, o se declara por un importe inferior al real, la Agencia Tributaria puede iniciar actuaciones que se materializan en un requerimiento aeat ganancia patrimonial oculta. Comprender cómo se detectan estas situaciones y cuál es la respuesta adecuada resulta esencial para minimizar el impacto económico.
En este artículo explicamos cómo la AEAT identifica ganancias patrimoniales inmobiliarias no declaradas, qué información utiliza, cuáles son las consecuencias de la regularización y qué estrategias de defensa o de regularización voluntaria pueden aplicarse.
Cómo detecta la AEAT una ganancia patrimonial oculta
La Administración Tributaria dispone hoy de un volumen de información cruzada muy superior al de hace una década. Entre las principales fuentes de detección se encuentran:
- La información suministrada por notarios sobre todas las escrituras de compraventa, que incluye el precio declarado y las partes intervinientes.
- Los datos del Registro de la Propiedad y del Catastro, que permiten identificar transmisiones y valores de referencia.
- El valor de referencia catastral, vigente desde 2022, que sirve de base mínima para ITP y para detectar precios de venta declarados muy por debajo del valor de mercado.
- Cruces con movimientos bancarios significativos que no se corresponden con la renta declarada por el contribuyente.
- Información procedente de otros países en el marco de los acuerdos de intercambio automático de información financiera (CRS).
Situaciones habituales que generan un requerimiento
Venta no declarada en absoluto
El contribuyente vende un inmueble y omite completamente la operación en su declaración de IRPF, en ocasiones por desconocimiento, en ocasiones de forma deliberada.
Precio escriturado inferior al percibido realmente
Una práctica que, aunque en desuso, todavía se detecta: parte del precio se paga en efectivo o por canales no formalizados, de modo que la escritura refleja un importe inferior al realmente satisfecho, generando una ganancia patrimonial declarada muy por debajo de la real.
Errores en el cálculo del valor de adquisición
En ocasiones no existe intención de ocultar nada, pero el contribuyente calcula mal el valor de adquisición (por ejemplo, olvidando incluir gastos e impuestos satisfechos en su día, o aplicando incorrectamente los coeficientes de actualización en inmuebles adquiridos antes de 1994), lo que deriva en una ganancia patrimonial declarada inferior a la correcta.
Herencias y donaciones con valores desactualizados
Cuando el inmueble transmitido se había adquirido previamente por herencia o donación, el valor de adquisición a efectos de la ganancia patrimonial es el que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si ese valor se fijó de forma incorrecta o no coincide con el valor de referencia, puede generar discrepancias detectadas posteriormente por la AEAT.
Consecuencias de la regularización
Si la AEAT confirma la existencia de una ganancia patrimonial no declarada o infravalorada, procederá a liquidar la cuota correspondiente al tipo aplicable en el IRPF (entre el 19% y el 28% en la escala del ahorro para 2026, según el tramo), añadiendo los intereses de demora desde la fecha en que debió declararse. A ello puede sumarse una sanción tributaria, que dependiendo de la calificación de la infracción —leve, grave o muy grave— puede oscilar entre el 50% y el 150% de la cuota dejada de ingresar, especialmente si se aprecia ocultación de datos.
En los casos de mayor cuantía, cuando la cuota defraudada supera los 120.000 euros en un mismo ejercicio e impuesto, la AEAT puede pasar el tanto de culpa a la Fiscalía, abriendo la vía del delito fiscal, con consecuencias penales que exceden con mucho la mera sanción administrativa.
Cómo responder a un requerimiento de este tipo
- Analizar con detalle qué información concreta reclama la AEAT y en qué periodo se enmarca.
- Revisar la documentación de la operación: escritura de compraventa, justificantes de gastos, valor de adquisición original y actualizaciones aplicables.
- Valorar la posibilidad de presentar una declaración complementaria voluntaria antes de que se notifique formalmente un procedimiento de comprobación, lo que reduce sustancialmente el recargo aplicable frente a una sanción plena.
- Si existe discrepancia sobre la valoración empleada por la Administración (por ejemplo, sobre el valor de adquisición de un inmueble heredado), preparar alegaciones técnicas con tasaciones o informes periciales que sustenten una valoración alternativa.
- En operaciones vinculadas a actividades de alquiler turístico, revisar también si existen implicaciones adicionales derivadas del uso económico del inmueble que puedan haber generado otras rentas no declaradas.
¿Necesitas ayuda profesional?
Ante un requerimiento por ganancias patrimoniales ocultas, la rapidez y la precisión técnica de la respuesta son determinantes para reducir el impacto económico y evitar que el expediente escale a una vía sancionadora más severa. Un despacho especializado puede analizar la operación, cuantificar la contingencia real y plantear la estrategia de defensa o regularización más adecuada. Si tu situación está vinculada a inmuebles destinados al alquiler turístico, LRB Tax & Legal ofrece asesoramiento fiscal para alquiler vacacional y apartamentos turísticos con experiencia específica en este tipo de requerimientos.
Conclusión
Un requerimiento de la AEAT por ganancias patrimoniales ocultas es una situación seria, pero manejable si se aborda con rapidez, documentación completa y, cuando resulta posible, con una regularización voluntaria previa a la actuación formal de la Administración. La asistencia de un profesional especializado reduce de forma notable tanto la cuantía final como el riesgo de que el procedimiento derive en una vía sancionadora agravada.
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