Uno de los procedimientos más habituales en la fiscalidad inmobiliaria española es la comprobación de valores que realiza la Administración tributaria cuando considera que el valor declarado por el contribuyente en una compraventa, herencia o donación es inferior al valor real del inmueble. Frente a esta actuación, el contribuyente dispone de herramientas de defensa, entre las que destaca el informe pericial. Este artículo explica cómo funciona el procedimiento de comprobación de valores y cómo defenderse eficazmente con un informe pericial de parte.
Qué es la comprobación de valores y cuándo se produce
La comprobación de valores es la facultad que la Administración tributaria tiene para verificar si el valor declarado por el contribuyente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o en el IRPF (en el caso de ganancias patrimoniales) se ajusta al valor real o de mercado del bien transmitido. Tras la reforma introducida por la Ley 11/2021, el valor de referencia catastral se ha convertido en el parámetro habitual de comparación: si el valor declarado es inferior al valor de referencia, la Administración puede iniciar la comprobación y girar una liquidación complementaria.
Métodos de comprobación que utiliza la Administración
La Ley General Tributaria contempla varios métodos de comprobación de valores, entre ellos la estimación por referencia a valores catastrales, precios medios de mercado, dictamen de peritos de la Administración o la aplicación del propio valor de referencia. En la práctica, la mayoría de las comunidades autónomas basan sus comprobaciones en dictámenes periciales internos o en el valor de referencia del Catastro, que se presume valor de mercado salvo prueba en contrario.
El procedimiento de comprobación paso a paso
La Administración notifica una propuesta de liquidación acompañada, en su caso, del informe técnico o dictamen pericial que sustenta el nuevo valor. El contribuyente dispone de un plazo para presentar alegaciones y, si no está conforme, puede solicitar de forma expresa la tasación pericial contradictoria, un procedimiento específico que permite contraponer un informe de un perito designado por el propio contribuyente al valor fijado por la Administración.
El informe pericial de parte como principal instrumento de defensa
Frente a una comprobación de valores, el instrumento de defensa más eficaz suele ser un informe pericial elaborado por un profesional independiente —arquitecto, ingeniero o tasador homologado— que analice de forma técnica y motivada las características reales del inmueble: superficie, estado de conservación, antigüedad, ubicación, cargas urbanísticas o servidumbres que puedan justificar un valor inferior al estimado por la Administración.
Un buen informe pericial debe basarse en métodos de valoración reconocidos (comparación con testigos de mercado, método residual, coste de reposición), aportar fotografías, planos y documentación gráfica del inmueble, y razonar de forma individualizada por qué el valor de referencia o el dictamen administrativo no refleja adecuadamente la realidad del bien concreto, evitando alegaciones genéricas que suelen ser desestimadas por los tribunales económico-administrativos.
Jurisprudencia relevante sobre motivación de la comprobación
El Tribunal Supremo ha reiterado en numerosas sentencias que la Administración no puede limitarse a aplicar coeficientes generales sin visita al inmueble ni motivación individualizada; la comprobación de valores debe estar suficientemente fundamentada, y la falta de motivación es causa de anulación de la liquidación. Esta doctrina resulta clave a la hora de plantear alegaciones o recursos, ya que muchas comprobaciones administrativas adolecen precisamente de esta falta de motivación específica sobre el inmueble concreto.
Estrategia recomendada ante una comprobación de valores
Ante la notificación de una propuesta de liquidación por comprobación de valores conviene, en primer lugar, revisar si la valoración administrativa está debidamente motivada y si se ajusta al método legalmente previsto. En segundo lugar, valorar si el importe en juego justifica encargar un informe pericial de parte, teniendo en cuenta que su coste suele compensarse ampliamente si permite reducir de forma significativa la liquidación. Finalmente, es fundamental respetar los plazos: la solicitud de tasación pericial contradictoria suspende el plazo para recurrir y debe formularse dentro del plazo del primer recurso o reclamación.
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Conclusión
La comprobación de valores es uno de los procedimientos con mayor tasa de éxito para el contribuyente cuando se defiende adecuadamente. Un informe pericial bien elaborado, presentado dentro de plazo y acompañado de una estrategia de alegaciones fundamentada en la jurisprudencia más reciente, puede reducir de forma sustancial —o incluso anular por completo— la liquidación complementaria girada por la Administración.
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