La pluralidad de convenciones en el ITP ocurre cuando un mismo documento recoge varios pactos distintos, y cada uno puede constituir su propio hecho imponible. La regla es sencilla: una convención paga una sola vez, pero varias convenciones pagan por separado, aunque estén relacionadas, sean simultáneas o consten en la misma escritura.
Qué es una convención a efectos del ITP
Una convención es cada acuerdo o negocio jurídico con sustantividad propia que puede constituir un hecho imponible. Un solo documento puede contener una o varias. Lo decisivo no es el papel, sino el número de negocios que contiene.
La pluralidad de convenciones se apoya en el texto refundido del impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y en su reglamento, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo. Ambos parten del principio de que cada hecho imponible debe tributar de forma independiente.
Una convención: un solo impuesto
Cuando un documento comprende una sola convención, solo puede exigirse un derecho. Esto tiene tres consecuencias prácticas:
- Una misma convención no puede gravarse por más de una modalidad ni por más de un documento.
- Si ya se liquidó y después aparece en otro documento, no puede gravarse de nuevo.
- Queda a salvo el gravamen por el soporte documental, es decir, la cuota fija de documentos notariales en actos jurídicos documentados.
Si la misma convención pudiera constituir hecho imponible de más de una modalidad, se aplican las reglas de compatibilidad e incompatibilidad entre ellas. Puede ver cómo se aplican en nuestra guía de ITP y AJD en la compraventa de vivienda.
Ejemplo ilustrativo. Una vivienda se vende en documento privado y el comprador autoliquida el ITP por transmisiones. Meses después se eleva a escritura pública. Hay una sola convención, de modo que no procede liquidar otra vez. Tampoco procede la cuota variable de actos jurídicos documentados, por su incompatibilidad con la modalidad de transmisiones ya autoliquidada.
Varias convenciones en el ITP: cada una paga por separado
Cuando se realizan convenciones distintas, la sujeción se produce respecto de cada una. Da igual que estén relacionadas, que se firmen a la vez o que consten en el mismo documento. Por eso un solo contrato puede dar lugar a varias liquidaciones.
La excepción legal
La única excepción expresa se refiere a las garantías de un préstamo. La constitución de fianzas, hipoteca, prenda y anticresis en garantía de un préstamo tributa solo por el concepto de préstamo. Para aplicar esta tributación unitaria, la garantía debe constituirse a la vez que el préstamo, o estar prevista en su otorgamiento.
Las excepciones a la regla general se interpretan de forma restrictiva. Si la garantía se constituye después y sin estar prevista, se trata de otra convención y tributa por separado.
Las operaciones previas imprescindibles
Existe además un criterio jurisprudencial para la cuota variable de actos jurídicos documentados. Las operaciones previas estrictamente necesarias para extinguir una comunidad de bienes, seguidas sin interrupción de la extinción, no se gravan por separado. Solo tributa la extinción de la comunidad. Ese criterio podría trasladarse a la modalidad de transmisiones, aunque no es una cuestión pacífica.
Pluralidad de convenciones en el ITP: ejemplos habituales
La práctica ofrece muchos casos. La tabla recoge supuestos frecuentes con un tratamiento generalmente aceptado. Son ilustrativos, y cada situación exige su propio análisis.
| Documento | Convenciones que contiene | Tratamiento habitual |
|---|---|---|
| Obra nueva y división horizontal | Dos actos distintos | Dos liquidaciones por actos jurídicos documentados |
| Renta vitalicia y usufructo vitalicio a cambio del pleno dominio | Transmisión onerosa, renta vitalicia y usufructo | Tres convenciones diferentes |
| Compraventa con subrogación hipotecaria y condición resolutoria explícita | Compraventa, condición resolutoria y posposición | Cada una tributa por su concepto |
| Donación de vivienda con subrogación del donatario en la hipoteca | Donación y asunción de deuda | Sucesiones y Donaciones, y adjudicación en pago de asunción de deudas |
| Ampliación de capital aportando un inmueble hipotecado con asunción de deuda | Ampliación de capital y asunción de deuda | Operaciones societarias y transmisiones, por separado |
| Ampliación de un préstamo y distribución de la carga hipotecaria | Dos hechos imponibles | Dos liquidaciones en actos jurídicos documentados |
Comunidades de bienes y extinción de condominio
La extinción de una comunidad de bienes es uno de los ámbitos donde más se plantea esta cuestión. Si las adjudicaciones guardan la debida proporción con las cuotas, la disolución tributa solo por actos jurídicos documentados cuando la comunidad no tiene actividad empresarial. Si hay excesos de adjudicación sujetos, aparece además un gravamen por transmisiones, porque es una operación distinta de la extinción en sí.
También conviene separar las comunidades de distinto origen. Dos comunidades nacidas de herencias diferentes son negocios distintos y no pueden compensarse entre sí. Si le interesa este campo, consulte nuestra guía sobre la extinción de condominio sobre un inmueble.
Una segregación que no siempre se grava
En una extinción de condominio con segregación previa, hay que distinguir. La segregación necesaria para poder adjudicar las partes forma parte inseparable de la extinción y no es un hecho imponible aparte. En cambio, la segregación de fincas que no era necesaria sí queda sujeta, tomando como base el valor de esas fincas.
Cuando una operación se separa en dos negocios
A veces una misma operación económica se descompone en varios negocios. Esto ocurre, por ejemplo, con las operaciones sobre sociedades:
- Una ampliación de capital con aportación dineraria y un canje de valores son dos hechos imponibles distintos.
- Una reducción de capital para amortizar participaciones adquiridas a un socio concreto se trata como dos negocios: la transmisión de las participaciones y la reducción de capital.
- La creación de una sucursal es un hecho imponible distinto de la constitución previa de la sociedad.
Además, en algunos supuestos el cambio es el contrario: varias modificaciones simultáneas de un préstamo, como ampliar su límite y cambiar la divisa de pago, constituyen una única novación y un solo hecho imponible. Por eso el análisis debe hacerse caso por caso.
La transmisión de una empresa con inmuebles
Un caso complejo es la transmisión de un patrimonio empresarial cuando no está sujeta a IVA e incluye inmuebles. Los inmuebles pueden quedar sujetos a transmisiones patrimoniales onerosas, pero el resto de elementos, como marcas, vehículos o maquinaria, no lo están.
Aquí existen dos lecturas. Una sostiene que hay dos grupos de convenciones: los inmuebles tributan por transmisiones y el resto de bienes puede tributar por la cuota variable de actos jurídicos documentados. La otra entiende que es una sola convención y que, al haber inmuebles sujetos a transmisiones, queda excluida la cuota variable. La elección tiene consecuencias económicas, y conviene fundamentarla con un buen análisis, por ejemplo mediante unos informes jurídicos y tributarios previos a la firma.
Por qué importa la pluralidad de convenciones en el ITP
Aceptar la pluralidad de convenciones en un mismo documento cambia el coste de una operación. Cada una puede tener su propia modalidad, su propia base y su propio sujeto pasivo. Y un error en la identificación tiene dos riesgos opuestos: pagar de más por una duplicidad inexistente o dejar de pagar por una convención olvidada.
Para reducir esos riesgos conviene seguir unas pautas:
- Identificar cada pacto del documento y separarlos mentalmente.
- Comprobar si alguno es una operación previa inseparable de otro.
- Verificar si una garantía se constituye a la vez que el préstamo.
- Revisar si hay asunción de deudas, excesos o contraprestaciones ocultas.
- Contrastar el resultado con la modalidad correspondiente a cada pacto.
Si la operación incluye una hipoteca pendiente, puede ser útil conocer también quién asume qué impuestos en una compraventa con hipoteca.
Cuándo conviene pedir un informe pericial
Si Hacienda liquida varias veces un mismo documento y usted entiende que hay una duplicidad, necesitará argumentos sólidos. Un informe pericial tributario de ValiTax puede ayudar a documentar cuántas convenciones existen y cómo deben tributar. Para estudiar su escritura, puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831. Actualizado a octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
Es la situación en la que un mismo documento contiene varios negocios jurídicos distintos, cada uno con su propio hecho imponible. Cada convención tributa por separado, aunque estén relacionadas, se firmen a la vez o consten en la misma escritura.
No, si es una sola convención. Una convención solo puede gravarse una vez y no por más de una modalidad. Si ya se liquidó y después consta en otro documento, tampoco puede gravarse de nuevo, sin perjuicio de la cuota fija de documentos notariales.
La constitución de fianzas, hipoteca, prenda y anticresis en garantía de un préstamo tributa solo por el concepto de préstamo. Para ello debe constituirse a la vez que el préstamo o estar prevista en su otorgamiento. Si se constituye después, tributa por separado.
Son dos. La donación tributa por Sucesiones y Donaciones, y la subrogación en la hipoteca se califica como adjudicación en pago de asunción de deudas, que tributa por transmisiones onerosas. Cada pacto paga por su propio impuesto aunque consten en la misma escritura.
Depende. Si la segregación es necesaria para poder adjudicar las partes, forma parte inseparable de la extinción del condominio y no se grava aparte. Las segregaciones que no eran necesarias sí quedan sujetas, tomando como base el valor de las fincas resultantes.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.