Cuando dos o más personas son copropietarias de un inmueble —por herencia, divorcio o compra conjunta— y una de ellas decide comprar la parte de las demás para quedarse con la totalidad, existen dos caminos jurídicos: formalizar una compraventa convencional o acudir a la extinción de condominio. Aunque el resultado económico puede parecer idéntico, la fiscalidad de la extinción de condominio es radicalmente distinta a la de una compraventa, y elegir mal la vía puede suponer pagar varias veces más impuestos de los necesarios. En este artículo explicamos en qué consiste esta figura, cómo tributa y en qué casos la Agencia Tributaria puede reclasificarla como una compraventa encubierta.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción o disolución de condominio es la operación jurídica por la cual se pone fin a una situación de copropiedad sobre un bien indivisible, como suele ser una vivienda. Cuando el bien no admite cómoda división material, el Código Civil permite adjudicarlo íntegramente a uno de los comuneros, que compensa económicamente a los demás por el valor de su cuota (el llamado «exceso de adjudicación»). No se trata de una transmisión en sentido estricto, sino de la especificación de un derecho que ya existía: cada comunero ya era propietario de una cuota ideal sobre el todo, y ahora esa cuota se concreta en la titularidad exclusiva de uno solo.
Fiscalidad de la extinción de condominio en ITP/AJD
Esta es la gran ventaja fiscal de la figura frente a la compraventa: la extinción de condominio no tributa por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (que en la compraventa de inmuebles oscila entre el 6% y el 11% según la Comunidad Autónoma), sino por Actos Jurídicos Documentados (AJD), con tipos que habitualmente rondan entre el 0,5% y el 1,5% del valor total del inmueble, según la comunidad autónoma. La base imponible de AJD es el valor total del inmueble, no solo la parte que se transmite, criterio confirmado por el Tribunal Supremo en sentencias como la de 9 de octubre de 2018 y la de 26 de marzo de 2019.
Esta diferencia de tipos explica por qué, en la práctica, la extinción de condominio resulta muy superior a la compraventa cuando lo que se busca es que uno de los copropietarios se quede con el 100% del inmueble compensando económicamente al resto.
Requisitos para que la extinción de condominio tribute por AJD y no por TPO
La Dirección General de Tributos y la jurisprudencia han fijado una serie de requisitos estrictos para que la operación conserve su tratamiento favorable:
- El bien debe ser indivisible o de división que desmerezca sustancialmente su valor (una vivienda, un local, un solar de pequeñas dimensiones).
- Debe adjudicarse íntegramente a uno solo de los comuneros, no a varios que sigan en proindiviso (en tal caso, si simplemente se reduce el número de copropietarios pero persiste la comunidad, Hacienda puede entender que hay una compraventa parcial sujeta a TPO).
- La compensación al resto de comuneros debe ser en dinero (o mediante la asunción de la deuda hipotecaria proporcional), no mediante la entrega de otros bienes, porque en ese caso se trataría de una permuta sujeta a TPO.
- La comunidad de bienes debe haberse originado por un título válido (herencia, donación, compra conjunta) y no haberse constituido artificiosamente poco antes de la extinción con el único fin de aprovechar la tributación por AJD.
El exceso de adjudicación y su tratamiento en IRPF
Un punto que genera frecuentes controversias con la Agencia Tributaria es la tributación en el IRPF del comunero que recibe la compensación económica. La Dirección General de Tributos mantiene, en numerosas consultas vinculantes, que cuando el exceso de adjudicación es consecuencia obligada de la indivisibilidad del bien y se compensa en dinero, no existe alteración patrimonial a efectos del IRPF para quien recibe el dinero: simplemente se está especificando un derecho preexistente, no vendiendo.
Sin embargo, esta interpretación ha sido matizada por el Tribunal Supremo, que en su sentencia de 10 de octubre de 2022 (recurso 5110/2020) señaló que si el valor de adjudicación del bien es superior a su valor de adquisición, sí puede existir una ganancia patrimonial para quien se adjudica el bien y actualiza su valor de referencia a efectos de una futura transmisión, aunque no para quien recibe la compensación. La cuestión sigue generando matices según el caso concreto, por lo que conviene analizar cada operación de forma individualizada antes de formalizarla.
Extinción de condominio en el ámbito de divorcios y herencias
La figura es especialmente habitual en dos contextos:
Divorcios y separaciones
Cuando la vivienda familiar es propiedad de ambos cónyuges y uno de ellos se la adjudica compensando al otro, la operación disfruta de un tratamiento fiscal muy favorable en AJD, y en muchas Comunidades Autónomas incluso existen bonificaciones adicionales si la extinción se formaliza en el convenio regulador homologado judicialmente.
Herencias con varios copropietarios
Cuando varios herederos reciben un inmueble en proindiviso y uno decide quedárselo compensando a los demás, es habitual combinar la partición hereditaria con la extinción de condominio en la misma escritura, lo que exige un análisis fiscal conjunto que contemple tanto el Impuesto sobre Sucesiones como el AJD derivado de la extinción.
Riesgos de una extinción de condominio simulada
La Agencia Tributaria vigila especialmente las operaciones en las que la «extinción de condominio» encubre en realidad una compraventa entre comuneros que no comparten un origen común de la copropiedad, o en las que se constituye artificialmente una comunidad de bienes momentos antes de disolverla con el único objetivo de tributar al tipo reducido de AJD. En estos casos, la inspección puede recalificar la operación como TPO, con la correspondiente liquidación complementaria, recargos e intereses de demora, e incluso sanción si se aprecia ocultación.
¿Necesitas ayuda profesional?
La extinción de condominio es una herramienta fiscalmente muy eficiente, pero su validez depende de cumplir con precisión los requisitos que exige la normativa y la jurisprudencia, así como de una correcta redacción de la escritura. Un error en la estructuración de la operación puede convertir un ahorro fiscal legítimo en una contingencia tributaria importante. Esto es especialmente relevante en operaciones vinculadas a inmuebles de uso turístico o vacacional en régimen de copropiedad, donde conviene contar con asesoramiento fiscal para alquiler turístico que analice tanto la extinción de condominio como sus implicaciones futuras en la explotación del inmueble.
Conclusión
Frente a la compraventa, la extinción de condominio ofrece un ahorro fiscal considerable cuando se cumplen sus requisitos, pero exige rigor técnico en su planteamiento: indivisibilidad del bien, adjudicación íntegra a un solo comunero y compensación exclusivamente dineraria. Antes de firmar la escritura, conviene revisar con detalle cada elemento de la operación para evitar que Hacienda la recalifique como una transmisión ordinaria sujeta a una tributación muy superior.
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