Gastos de Notaría, Registro y Gestoría: Cuáles son Deducibles

Cada operación de compraventa inmobiliaria lleva aparejada una serie de gastos accesorios —notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación— que, sumados a los impuestos propios de la transmisión, pueden suponer entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de la vivienda. Muchos propietarios se preguntan cuáles de estos gastos deducibles compraventa inmueble pueden efectivamente restar en su declaración de la renta, ya sea para reducir el rendimiento del alquiler, para calcular la ganancia patrimonial en una futura venta, o para deducirlos como gasto de una actividad económica. En este artículo repasamos, partida por partida, qué tratamiento fiscal corresponde a cada gasto.

Gastos de notaría

Los honorarios notariales por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa (y, en su caso, de la escritura de préstamo hipotecario) forman parte del coste de adquisición del inmueble cuando los soporta el comprador. Este gasto no es deducible directamente en el IRPF del año en que se paga, salvo que el inmueble esté destinado al alquiler o a una actividad económica, sino que se incorpora al valor de adquisición del bien, lo que reduce la ganancia patrimonial que se tributará en una futura venta. Desde la reforma derivada de sentencias del Tribunal Supremo y la normativa hipotecaria vigente, es el banco quien debe asumir los gastos de notaría de la escritura de préstamo hipotecario, por lo que conviene diferenciar bien qué parte de la factura notarial corresponde a la compraventa (a cargo del comprador) y qué parte a la hipoteca (a cargo de la entidad financiera).

Gastos de Registro de la Propiedad

De forma análoga a la notaría, los honorarios registrales por la inscripción de la compraventa forman parte del valor de adquisición del inmueble y minoran la futura ganancia patrimonial. En el caso de préstamos hipotecarios formalizados a partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, es también la entidad bancaria quien debe abonar los gastos de inscripción de la hipoteca, por lo que el comprador solo asume, en condiciones normales, los gastos registrales derivados de la inscripción de la compraventa propiamente dicha.

Gastos de gestoría

Los honorarios de gestoría, cuando el comprador contrata este servicio para tramitar la liquidación de impuestos y la inscripción registral, siguen el mismo criterio que notaría y registro: si el inmueble no está afecto a una actividad económica ni destinado al alquiler, este gasto se suma al valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia patrimonial futura. Si, por el contrario, el inmueble se destina al arrendamiento, la factura de gestoría vinculada a la gestión del alquiler (no a la compra) sí es deducible directamente como gasto del rendimiento del capital inmobiliario en el ejercicio en que se produce.

Gastos deducibles cuando el inmueble se destina al alquiler

El régimen fiscal cambia radicalmente cuando la vivienda se destina al arrendamiento. En este caso, el artículo 23 de la Ley del IRPF permite deducir del rendimiento íntegro del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, entre los que se incluyen expresamente:

• Los gastos de formalización del contrato de arrendamiento y, en su caso, los honorarios de la agencia inmobiliaria por la gestión del alquiler.
• Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble (no así la amortización del principal del préstamo).
• Los tributos y recargos no estatales (IBI), así como las tasas y recargos estatales que graven el rendimiento (tasa de basuras cuando corre a cargo del propietario).
• Los gastos de comunidad de propietarios.
• La amortización del inmueble (habitualmente el 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluyendo el valor del suelo).
• Los gastos de conservación y reparación (no las mejoras, que se amortizan).

En cambio, los gastos de notaría, registro y gestoría vinculados a la compra del inmueble arrendado no se deducen directamente del rendimiento del alquiler del ejercicio, sino que, como en el caso de la vivienda habitual, se incorporan al valor de adquisición a efectos de calcular la futura ganancia patrimonial, salvo que se trate de gastos de gestoría estrictamente vinculados a la gestión del arrendamiento (no a la compra), que sí serían deducibles como gasto corriente.

Gastos deducibles en el Impuesto de Sociedades

Cuando el inmueble se adquiere a través de una sociedad, el tratamiento es distinto: notaría, registro y gestoría, en la medida en que constituyen gastos accesorios a la adquisición de un activo (existencia o inmovilizado), se activan formando parte del valor contable del bien conforme al Plan General Contable, y se deducen fiscalmente vía amortización a lo largo de la vida útil del inmueble, salvo que se trate de una promotora para la que el inmueble constituye existencias, en cuyo caso estos gastos se incorporan al coste de las existencias y se deducen cuando se vende el inmueble.

Documentación necesaria para justificar estos gastos

Conservar las facturas originales (no solo las minutas provisionales) de notaría, registro y gestoría es imprescindible, ya que en muchas ocasiones la venta del inmueble se produce años o incluso décadas después de la compra, y la Agencia Tributaria puede solicitar la justificación documental de estos importes para aceptar su inclusión en el valor de adquisición.

¿Necesitas ayuda profesional?

Determinar correctamente qué gastos deducibles compraventa inmueble corresponden a cada situación —vivienda habitual, alquiler o actividad económica— requiere un análisis técnico que evite tanto pagar de más como incurrir en deducciones indebidas que Hacienda pueda cuestionar. En operaciones complejas, o cuando es necesario acreditar el valor real de mercado de un inmueble o de los gastos asociados a su adquisición, resulta muy útil recurrir a los servicios periciales y de valoración tributaria de despachos especializados como ValiTax o LRB Tax & Legal, que pueden emitir informes técnicos con plena validez ante la Administración.

Conclusión

No todos los gastos de notaría, registro y gestoría se tratan igual fiscalmente: su deducibilidad depende de si el inmueble constituye vivienda habitual, está destinado al alquiler o forma parte de una actividad económica. Conservar la documentación y aplicar correctamente cada criterio evita errores costosos tanto en el IRPF anual como en el cálculo de la ganancia patrimonial de una futura venta.