Adquirir un inmueble a través de una subasta judicial o notarial puede resultar una vía interesante para comprar por debajo del precio de mercado, pero conlleva un régimen fiscal específico que difiere en varios aspectos de una compraventa ordinaria. La fiscalidad subasta de inmuebles exige prestar atención al concepto de valor de referencia, al tratamiento del ITP o del IVA según quien sea el ejecutado, y a las particularidades de las subastas derivadas de ejecuciones hipotecarias o concursos de acreedores. En este artículo desglosamos cómo tributa esta modalidad de adquisición, tanto para el adjudicatario como, en su caso, para el antiguo propietario.
Tipos de subasta de inmuebles y su marco jurídico
Existen fundamentalmente tres modalidades de subasta inmobiliaria: la subasta judicial, derivada de un procedimiento de ejecución (hipotecaria, de sentencia, o dentro de un procedimiento concursal), gestionada a través del Portal de Subastas Judiciales Electrónicas; la subasta notarial, regulada por la Ley del Notariado y utilizada habitualmente en ejecuciones extrajudiciales de hipoteca; y la subasta administrativa, empleada por Hacienda o la Seguridad Social para cobrar deudas mediante el embargo y venta de bienes del deudor. Cada modalidad comparte, en líneas generales, el mismo tratamiento fiscal para el adquirente, aunque con matices procesales distintos.
Impuestos que debe pagar el adjudicatario del inmueble
El adjudicatario que se hace con un inmueble en subasta debe liquidar, con carácter general, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), al tratarse de una transmisión de un bien entre particulares (o entre el ejecutado y el adjudicatario), salvo que el ejecutado sea un empresario o promotor y el bien formara parte de su actividad económica, en cuyo caso la adjudicación podría estar sujeta a IVA en lugar de a ITP. Este matiz es especialmente relevante cuando el bien subastado pertenece a una promotora en concurso de acreedores, situación en la que resulta imprescindible analizar si la entrega del inmueble constituye una operación empresarial sujeta a IVA (con eventual inversión del sujeto pasivo si el adjudicatario es empresario) o una transmisión sujeta a ITP.
La base imponible: el valor de adjudicación frente al valor de referencia
Desde la reforma de la Ley 11/2021, la base imponible del ITP y del ISD se determina, con carácter general, por el valor de referencia catastral, salvo que el valor declarado, el precio o la contraprestación pactada sea superior, en cuyo caso prevalece este último. Sin embargo, en el caso concreto de las transmisiones derivadas de subastas judiciales, notariales o administrativas, la propia Ley del ITP y AJD (tras su modificación) establece una regla especial: se tomará como base imponible el valor de adjudicación, siempre que este sea consecuencia de un procedimiento de subasta pública, sin necesidad de comparar con el valor de referencia catastral. Esta previsión reconoce que el precio obtenido en una subasta con publicidad y concurrencia refleja adecuadamente el valor de mercado del bien, incluso cuando resulta inferior al valor de referencia, evitando así que los adjudicatarios en subasta tuvieran que tributar por un valor ficticio superior al efectivamente pagado.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (plusvalía municipal)
La adjudicación de un inmueble en subasta también puede generar el devengo de la plusvalía municipal, que recae sobre el transmitente (el antiguo propietario ejecutado), no sobre el adjudicatario, salvo que este sea no residente, en cuyo caso se produce la inversión del sujeto pasivo y es el adquirente quien debe liquidar el impuesto (con derecho, en su caso, a repercutirlo posteriormente). En la práctica, cuando el ejecutado es insolvente, el ayuntamiento puede tener dificultades para cobrar esta plusvalía, pero ello no exime de su devengo, y en determinados supuestos, especialmente en ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, existen bonificaciones o exenciones específicas que conviene revisar caso por caso.
Fiscalidad para el ejecutado: ganancia o pérdida patrimonial
Para el propietario ejecutado, la pérdida del inmueble en subasta genera igualmente una alteración patrimonial en el IRPF (o en el Impuesto de Sociedades si era una empresa), calculada por la diferencia entre el valor de adjudicación y el valor de adquisición del bien. En muchos casos, especialmente en ejecuciones hipotecarias derivadas de la crisis económica, el resultado es una pérdida patrimonial, que puede compensarse con otras ganancias del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes conforme a las reglas generales del IRPF, lo que constituye una de las pocas ventajas fiscales para quien atraviesa esta difícil situación.
Particularidades de la subasta dentro de un procedimiento concursal
Cuando la subasta forma parte de la liquidación de una sociedad en concurso de acreedores, la tributación puede complicarse aún más, ya que es necesario determinar si la transmisión del inmueble se enmarca dentro de la actividad empresarial de la concursada (sujeción a IVA, con posible inversión del sujeto pasivo conforme al artículo 84.Uno.2º.e de la Ley del IVA) o si, por el contrario, corresponde aplicar ITP. Este análisis resulta imprescindible antes de participar en este tipo de subastas, ya que un error de calificación puede suponer un coste fiscal muy superior al inicialmente previsto.
Recomendaciones antes de pujar en una subasta de inmuebles
- Verificar la naturaleza del ejecutado (particular o empresario) para anticipar si la operación tributará por ITP o por IVA.
- Comprobar la existencia de cargas previas (hipotecas, embargos) que puedan subsistir tras la adjudicación y su eventual impacto fiscal.
- Presupuestar adecuadamente el ITP o IVA sobre el valor de adjudicación, sin dar por hecho automáticamente que se aplicará el valor de referencia catastral.
- Analizar la situación fiscal del inmueble en cuanto a IBI y comunidad de propietarios pendientes, que pueden repercutir en el nuevo titular.
¿Necesitas ayuda profesional?
La fiscalidad subasta de inmuebles combina reglas especiales de valoración, distintos regímenes de ITP e IVA según la naturaleza del ejecutado, y particularidades adicionales en procedimientos concursales que conviene analizar antes de pujar. Este tipo de operaciones son también habituales en el sector del alquiler turístico y hotelero, donde muchos inmuebles adjudicados en subasta se destinan posteriormente a explotación; por ello, resulta recomendable contar con asesoramiento fiscal para alquiler vacacional y apartamentos turísticos que evalúe tanto la fiscalidad de la adquisición como su explotación posterior.
Conclusión
La subasta de inmuebles ofrece oportunidades de compra por debajo del precio de mercado, pero su fiscalidad exige un análisis previo cuidadoso: determinar el impuesto aplicable (ITP o IVA), confirmar que el valor de adjudicación es la base imponible correcta y anticipar el impacto de la plusvalía municipal. Una planificación adecuada antes de pujar evita sorpresas fiscales una vez adjudicado el bien.
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