Cada vez son más los propietarios que deciden canalizar la explotación de sus viviendas de uso turístico a través de una sociedad mercantil, en lugar de gestionarlas directamente como personas físicas. La fiscalidad de la sociedad gestora de alquiler turístico presenta particularidades relevantes en el IVA, el Impuesto sobre Sociedades y la propia calificación de la actividad, que conviene conocer antes de dar el paso de constituir una estructura societaria. En este artículo repasamos los aspectos fiscales clave de este modelo de explotación.
Diferencias entre explotar la vivienda turística como persona física o a través de sociedad
Cuando una persona física alquila directamente sus viviendas de uso turístico sin prestar servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción, etc.), los rendimientos obtenidos se califican como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, sin derecho a la reducción del 50%/60% aplicable al alquiler de vivienda habitual, ya que esta reducción está reservada al arrendamiento destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Si, por el contrario, el propietario presta servicios complementarios propios de la industria hotelera, la actividad se califica como actividad económica, tributando como rendimientos de actividades económicas y quedando sujeta a IVA.
Constituir una sociedad para gestionar estas viviendas cambia sustancialmente el escenario fiscal: la sociedad tributa por el Impuesto sobre Sociedades sobre el beneficio neto obtenido, al tipo general del 25% (o al 15% para entidades de nueva creación durante los dos primeros ejercicios con base imponible positiva), en lugar de aplicar los tramos progresivos del IRPF que pueden llegar hasta el 47%.
Tributación en IVA de la sociedad gestora de alquiler turístico
Uno de los aspectos más relevantes es la tributación en IVA. Si la sociedad presta servicios propios del sector hotelero (limpieza periódica durante la estancia, cambio de lencería, recepción y atención al cliente, etc.), la actividad se asimila a un servicio de alojamiento y tributa al tipo reducido del 10% de IVA, con derecho a la deducción del IVA soportado en las compras y gastos afectos a la actividad (mobiliario, suministros, servicios de limpieza, comisiones de las plataformas de intermediación). Si, por el contrario, la sociedad se limita a arrendar la vivienda sin prestar servicios complementarios, la operación quedaría exenta de IVA como arrendamiento de vivienda, sin derecho a deducir el IVA soportado, lo que suele ser fiscalmente menos eficiente para una estructura societaria orientada a este negocio.
Deducción del IVA en la adquisición del inmueble
Cuando la sociedad prevé prestar servicios hoteleros desde el origen y así lo acredita documentalmente, puede deducirse el IVA soportado en la propia adquisición del inmueble destinado a la explotación turística, algo que no está al alcance del arrendador persona física sin actividad económica. Este es uno de los principales atractivos fiscales de estructurar la explotación a través de sociedad quan se opera con varios inmuebles y volumen relevante de facturación.
Deducibilidad de gastos en el Impuesto sobre Sociedades
La sociedad gestora puede deducirse en el Impuesto sobre Sociedades todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos: amortización del inmueble y del mobiliario, gastos de comunidad, suministros, seguros, comisiones de las plataformas de reserva, gastos de limpieza y mantenimiento, y los gastos financieros de la deuda utilizada para adquirir el inmueble, con el límite general del 30% del beneficio operativo aplicable a los gastos financieros netos. Esta deducibilidad amplia, unida al tipo fijo del Impuesto sobre Sociedades, suele resultar más eficiente que el IRPF cuando el volumen de negocio es elevado y se reinvierten los beneficios en la propia actividad.
Traslado de inmuebles a la sociedad: costes fiscales a considerar
Si el propietario ya dispone de las viviendas turísticas a título personal y decide aportarlas a una sociedad de nueva creación, debe tener en cuenta que esa aportación genera, con carácter general, una ganancia patrimonial en su IRPF y puede quedar sujeta a Actos Jurídicos Documentados, salvo que la operación se acoja al régimen especial de neutralidad fiscal para aportaciones de rama de actividad, lo que exige que el conjunto de medios aportados constituya una verdadera unidad económica autónoma capaz de funcionar por sus propios medios.
Licencias y normativa turística autonómica
Además del aspecto fiscal, el cambio de titularidad de las viviendas obliga a revisar el cumplimiento de la normativa turística autonómica y municipal, ya que las licencias de vivienda de uso turístico suelen estar vinculadas al inmueble o al titular concreto, y su transmisión o cambio de explotador puede requerir trámites administrativos específicos que conviene coordinar con la propia reestructuración fiscal.
¿Necesitas ayuda profesional?
Decidir si conviene explotar tus viviendas turísticas a través de una sociedad requiere valorar conjuntamente la fiscalidad de la sociedad gestora de alquiler turístico, el volumen de negocio, la deducibilidad del IVA y el coste fiscal de la reestructuración patrimonial. Si gestionas varias viviendas de uso turístico o trabajas con una agencia que las comercializa, es muy recomendable contar con asesoramiento fiscal y legal para alquiler vacacional y apartamentos turísticos que valore la estructura más eficiente para tu cartera de inmuebles turísticos.
Conclusión
Gestionar la vivienda de uso turístico a través de una sociedad puede suponer un importante ahorro fiscal en IVA e Impuesto sobre Sociedades cuando el volumen de negocio lo justifica, pero exige valorar cuidadosamente el coste de la reestructuración inicial y el cumplimiento de la normativa turística aplicable. Un análisis fiscal previo evita decisiones precipitadas y maximiza la rentabilidad de la explotación a largo plazo.
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