El crowdfunding inmobiliario se ha consolidado como una de las vías de inversión alternativa más populares entre pequeños y medianos ahorradores que quieren acceder al sector inmobiliario sin comprar un inmueble completo. Sin embargo, la fiscalidad del crowdfunding inmobiliario no siempre resulta evidente, ya que su tratamiento fiscal varía notablemente según la estructura jurídica utilizada por la plataforma: préstamo participativo, adquisición de participaciones societarias o inversión en un vehículo colectivo. En este artículo analizamos cómo tributan las distintas modalidades para el inversor particular.
Qué es el crowdfunding inmobiliario y sus principales modalidades
El crowdfunding inmobiliario permite a un conjunto de inversores financiar, a través de una plataforma de financiación participativa (PFP) regulada por la Ley 5/2015, un proyecto inmobiliario concreto: la compra de un inmueble para su posterior venta o alquiler, la promoción de una obra nueva o la rehabilitación de un edificio. Las dos fórmulas jurídicas más habituales son el préstamo participativo o crowdlending inmobiliario, donde el inversor presta dinero al promotor a cambio de un interés, y el equity crowdfunding, donde el inversor adquiere participaciones o acciones de la sociedad vehículo constituida para el proyecto concreto.
Fiscalidad del crowdlending inmobiliario: rendimientos del capital mobiliario
Cuando la inversión se articula como un préstamo (crowdlending), los intereses percibidos por el inversor tienen la calificación de rendimientos del capital mobiliario en el IRPF, conforme al artículo 25.2 de la Ley del IRPF, y se integran en la base imponible del ahorro, tributando entre el 19% y el 30% según el importe total. Las plataformas suelen practicar una retención a cuenta del 19% en el momento del pago de los intereses, retención que se descuenta posteriormente en la declaración anual. Si el proyecto no llega a buen término y el inversor no recupera el capital prestado, la pérdida podrá integrarse en la base del ahorro como pérdida patrimonial derivada de la transmisión de elementos patrimoniales, si bien la calificación fiscal de estas pérdidas por impago ha sido objeto de distintas interpretaciones administrativas que conviene revisar caso por caso.
Fiscalidad del equity crowdfunding: ganancias patrimoniales y dividendos
Cuando el inversor adquiere participaciones o acciones de la sociedad vehículo del proyecto, su tributación se desdobla en dos momentos: durante la vida de la inversión, si la sociedad reparte dividendos, estos tributan como rendimientos del capital mobiliario en la base del ahorro del IRPF; y en el momento de la desinversión (normalmente cuando se vende el inmueble y se liquida la sociedad o se recompran las participaciones), la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición constituye una ganancia o pérdida patrimonial, también integrada en la base del ahorro.
Deducciones por inversión en empresas de nueva o reciente creación
En determinados proyectos de equity crowdfunding estructurados a través de sociedades de nueva creación que cumplen los requisitos del artículo 68.1 de la Ley del IRPF, el inversor podría beneficiarse de la deducción estatal del 50% (con ciertos límites y requisitos reforzados desde 2023) sobre las cantidades invertidas en la suscripción de acciones o participaciones, si bien esta deducción exige un análisis muy detallado de los requisitos exigidos (antigüedad de la sociedad, fondos propios máximos, mantenimiento de la inversión durante un plazo mínimo) que no siempre concurren en los proyectos de crowdfunding inmobiliario, orientados con frecuencia a sociedades de propósito específico sin actividad económica sustantiva.
Obligaciones informativas y declaración en el IRPF
El inversor debe declarar tanto los intereses o dividendos percibidos como las ganancias o pérdidas patrimoniales generadas en cada operación, con independencia del importe invertido, ya que no existe un umbral de exención específico para este tipo de rendimientos. Es recomendable conservar toda la documentación de cada proyecto (contrato de inversión, certificados de retenciones, comunicaciones de liquidación) para justificar correctamente cada partida ante una posible comprobación.
Riesgo fiscal de estructurar la inversión a través de sociedad propia
Algunos inversores de mayor volumen optan por canalizar sus inversiones en proyectos de crowdfunding a través de una sociedad patrimonial propia, buscando diferir la tributación y beneficiarse del tipo del Impuesto sobre Sociedades frente al IRPF. Esta estrategia puede ser eficiente, pero exige valorar cuidadosamente si la sociedad puede ser calificada como entidad patrimonial (lo que limitaría ciertos beneficios fiscales) y si tiene sentido económico mantener una estructura societaria específica para este tipo de inversiones diversificadas, frente a asumirlas directamente como persona física.
¿Necesitas ayuda profesional?
La fiscalidad del crowdfunding inmobiliario depende en gran medida de la estructura jurídica de cada proyecto y del volumen de inversión del particular, por lo que conviene revisar cada operación de forma individualizada antes de declarar los rendimientos obtenidos. Para inversores que manejan varios proyectos simultáneos y valoran centralizar su patrimonio en una estructura societaria eficiente, resulta útil conocer cómo funciona una sociedad holding patrimonial y si encaja con su estrategia de inversión inmobiliaria diversificada.
Conclusión
El crowdfunding inmobiliario ofrece una vía accesible para invertir en proyectos inmobiliarios diversificados, pero su fiscalidad varía sensiblemente según se articule como préstamo participativo o como participación societaria. Comprender estas diferencias es esencial para declarar correctamente los rendimientos y optimizar la tributación de cada inversión.
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