La expropiación forzosa en el ITP se trata, como regla general, como una transmisión patrimonial onerosa de inmuebles: tributa por IVA si el expropiado actúa como empresario y por ITP en los demás casos. Existen exenciones, pero no alcanzan a toda adquisición expropiatoria. Actualizado a octubre de 2026.
Cómo tributa la adquisición por expropiación forzosa
La expropiación forzosa es una pieza central de muchos procesos urbanísticos. Se usa para obtener terrenos destinados a dotaciones públicas, para sancionar el incumplimiento de deberes urbanísticos o para poner a disposición de una junta de compensación los terrenos de quienes no quieren incorporarse a ella.
Desde el punto de vista tributario, la adquisición se considera una entrega de bienes inmuebles a efectos del IVA y una transmisión patrimonial onerosa a efectos del texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre). El carácter coactivo de la operación no la saca del ámbito del impuesto, porque la transferencia está garantizada por un procedimiento formal.
Para saber qué impuesto se aplica hay que aplicar la frontera habitual entre IVA y transmisiones patrimoniales. Si los bienes pertenecen a un empresario o profesional y están afectos a su actividad, la operación queda sujeta a la Ley del IVA (Ley 37/1992, de 28 de diciembre), con su régimen general de exenciones. En caso contrario, o si la entrega está exenta sin renuncia, se sujeta al ITP.
ITP en la expropiación forzosa: sujeto pasivo, base y tipo
Cuando la operación tributa por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, los elementos del impuesto se determinan así:
| Elemento | Regla aplicable |
|---|---|
| Sujeto pasivo | El adquirente: el beneficiario de la expropiación o la Administración expropiante |
| Base imponible | El valor de los bienes inmuebles expropiados |
| Tipo de gravamen | El fijado por la comunidad autónoma donde radiquen o, supletoriamente, el estatal del 6 % |
| Devengo | El día del acto, es decir, la fecha del acta de ocupación |
Que el devengo se fije en el acta de ocupación es relevante, porque es ese acto el que traslada la propiedad al beneficiario. La jurisprudencia ha insistido en que el hecho imponible lo realiza el adquirente del bien expropiado y no quien lo pierde. Por eso el contribuyente no es el expropiado.
Ejemplo ilustrativo. Un ayuntamiento expropia un terreno de un particular en beneficio de una junta de compensación. El valor del inmueble es de 400.000 euros. Si no se aplica ninguna exención y rige el tipo supletorio del 6 %, la cuota ascendería a 24.000 euros (400.000 × 0,06), a cargo de la junta como adquirente.
Cuándo la expropiación está exenta de ITP
La transmisión está exenta cuando no existe un beneficiario distinto de la Administración expropiante. Es el caso de un ayuntamiento que expropia para sí un suelo dotacional. En cambio, si la Administración expropia a favor de un tercero, como una junta de compensación o un agente urbanizador, la regla general es que no hay exención.
La cuestión es discutida. La legislación del suelo declara exentas las transmisiones de terrenos derivadas de operaciones de reparto de beneficios y cargas, y alguna norma de rango urbanístico menciona también las expropiaciones que cumplan los requisitos urbanísticos. Algunos tribunales han considerado que esa previsión fue derogada por la normativa del ITP; otros, incluido el Tribunal Supremo, han señalado que esta no la derogó. No hay una posición pacífica.
La doctrina administrativa se inclina por una lectura restrictiva en el caso de los propietarios no adheridos a una junta. La adquisición por expropiación a favor de la junta no se beneficia de la exención prevista para las aportaciones y adjudicaciones, porque quien es expropiado desaparece del proceso y recibe un justiprecio. Distinto es el supuesto de la tasación conjunta en favor de la entidad beneficiaria promotora, que sí se ha considerado exento si se cumplen los requisitos urbanísticos.
Las juntas de compensación no son Administración pública
Las juntas de compensación y los agentes urbanizadores no cuentan como Administración pública a efectos de las exenciones subjetivas. Tienen una base personal privada, aunque desarrollen funciones de interés general. Por tanto, no pueden invocar las exenciones reservadas a las entidades públicas en sentido estricto. Si le interesa el contexto de estas entidades, puede ver nuestro artículo sobre la tributación en la inversión en suelo urbanizable.
El justiprecio: en metálico o en especie
Si el justiprecio se paga en dinero, su entrega carece de relevancia fiscal indirecta: no está sujeta al IVA y está exenta en la modalidad de transmisiones onerosas. Lo que se grava es la adquisición del bien, no el pago.
Es frecuente, sin embargo, que en el ámbito urbanístico el justiprecio se abone en especie, entregando terrenos o aprovechamientos distintos de los expropiados. Entonces existen dos entregas diferentes: la del bien expropiado y la del bien entregado como compensación. El análisis se parece al de una permuta, que puede consultarse en nuestro artículo sobre la fiscalidad de la permuta de inmuebles.
Si la entrega en especie queda sujeta al IVA y no exenta, el expropiado debería soportar el impuesto, aunque parte de la doctrina sostiene que no puede repercutírsele por la regla de indemnidad del justiprecio. Si no está sujeta al IVA, o está exenta sin renuncia, tributa por ITP, pero se considera exenta por el principio de indemnidad del expropiado, no por la exención de las operaciones de reparto.
La jurisprudencia ha precisado que un acuerdo para pagar el justiprecio en parcelas no convierte la operación en una permuta, porque esta exige libertad en el consentimiento. Seguimos ante una expropiación forzosa, y lo exento es el justiprecio, no la adquisición expropiatoria. Un tribunal también ha admitido que la ocupación directa, con atribución de aprovechamientos en otro lugar, se trata como justiprecio en especie exento.
Reversión del bien al expropiado
Si el fin que justificó la expropiación no se cumple, el expropiado puede recuperar el bien. Esa reversión no está sujeta a la modalidad de transmisiones onerosas. En paralelo, se reconoce el derecho a pedir la devolución del impuesto pagado en la expropiación original, siempre que no haya producido efectos lucrativos, y dentro del plazo de prescripción que se cuenta desde que la resolución sea firme.
Queda abierta la posibilidad de que el documento donde se formalice la recuperación tribute por la cuota variable de actos jurídicos documentados. Conviene revisarlo antes de firmar. La no sujeción tampoco depende de que quien recupere el bien sea exactamente el mismo que lo perdió: pueden invocarla sus causahabientes.
Transferencias de aprovechamiento urbanístico
La transferencia de aprovechamiento urbanístico permite que el propietario de un solar que no puede materializar su edificabilidad la traslade a otro solar con aprovechamiento objetivo superior. Según el criterio habitual, se trata como entrega de bienes: lo transmitido otorga el derecho a edificar una superficie determinada, más cercano a un terreno edificable que a un simple derecho de goce.
- Si el transmitente es empresario y los aprovechamientos están afectos a su actividad, la operación tributa por IVA.
- Si no, o si estando sujeta al IVA resulta exenta sin renuncia, tributa por ITP en transmisiones onerosas.
- Si está sujeta y no exenta de IVA y se documenta en escritura, la primera copia puede soportar la cuota variable de AJD.
- Si la transferencia es entre fincas del mismo propietario, no hay hecho imponible, aunque la escritura puede devengar la cuota gradual de AJD.
La jurisprudencia ha negado que estas transferencias disfruten de la exención de la reparcelación. En la reparcelación todos los propietarios parten del mismo punto y se redistribuye el suelo; en la transferencia, un único propietario permuta con el ayuntamiento para obtener edificabilidad en otro terreno. Son actuaciones asistemáticas a las que no alcanza la exención, y la analogía está prohibida en esta materia.
Errores frecuentes y cómo prepararse
Uno de los errores más comunes es suponer que la exención del reparto de cargas cubre cualquier operación urbanística. No es así: cada título tributa según su naturaleza. Otro error es olvidar que, si el expropiado se ha convertido en urbanizador por haber iniciado obras y soportado costes, la entrega puede quedar sujeta al IVA sin exención.
También conviene revisar el valor de los bienes, porque la Administración puede comprobarlo; sobre ello puede leer nuestra guía de comprobación de valores de inmuebles. Una valoración rigurosa respalda la posición del contribuyente, y la valoración de empresas y activos de ValiTax puede aportar ese soporte técnico.
Si su operación urbanística incluye expropiaciones, aprovechamientos o justiprecios en especie, el equipo de LRB ofrece asesoramiento fiscal en promoción inmobiliaria. Puede contactar en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Lo paga el adquirente del bien expropiado, es decir, el beneficiario de la expropiación o la Administración expropiante. El expropiado no es el contribuyente, porque el hecho imponible lo realiza quien adquiere la propiedad en el acta de ocupación.
Está exenta cuando no existe un beneficiario distinto de la Administración expropiante. Si se expropia a favor de una junta de compensación o de un agente urbanizador, la regla general es que no hay exención, aunque la cuestión es discutida.
No. El justiprecio pagado en metálico carece de relevancia en la tributación indirecta: no está sujeto al IVA y está exento en la modalidad de transmisiones onerosas. Lo que se grava es la adquisición del bien por el beneficiario, no el cobro del expropiado.
Se producen dos entregas y el análisis se parece al de una permuta. Si queda sujeta a IVA y no exenta, se tributa por ese impuesto; si no, por ITP, aunque suele considerarse exenta por el principio de indemnidad del justiprecio expropiatorio.
Sí. Se trata como entrega de bienes: tributa por IVA si el transmitente es empresario y los aprovechamientos están afectos a su actividad, y por ITP en transmisiones onerosas en caso contrario. Entre fincas del mismo propietario no hay hecho imponible.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.