Impuesto sobre Sucesiones de No Residentes por Inmuebles en España

España es uno de los destinos preferidos de inversión inmobiliaria para extranjeros, y también un país donde miles de españoles residen fuera pero conservan propiedades familiares. Cuando el titular de un inmueble situado en España fallece siendo no residente, o cuando un heredero no residente recibe un inmueble español, surge una obligación tributaria específica: el impuesto sucesiones no residentes inmuebles, regulado por normativa que ha sido objeto de importantes cambios tras la intervención del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. En este artículo explicamos cómo tributa esta situación, qué normativa aplicar y qué errores evitar.

Cuándo se tributa en España por sucesiones con inmuebles

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) se aplica en España por obligación real cuando el causante (fallecido) o el heredero son no residentes, siempre que los bienes objeto de la herencia estén situados en territorio español. Un inmueble ubicado en España tributa en España independientemente de la residencia fiscal del fallecido o del heredero, en aplicación del principio de territorialidad recogido en la Ley del ISD. Esto significa que un heredero residente en Alemania, Reino Unido o Argentina que reciba un piso en Madrid o una villa en Marbella debe presentar el Impuesto sobre Sucesiones en España por ese inmueble, con independencia de que también deba tributar en su país de residencia (donde normalmente podrá aplicar la deducción por doble imposición internacional).

La sentencia del TJUE y la equiparación de no residentes de la UE/EEE

Durante años, los no residentes tributaban exclusivamente conforme a la normativa estatal del ISD, mientras que los residentes podían beneficiarse de las bonificaciones y reducciones autonómicas, mucho más generosas en la mayoría de comunidades. Esta discriminación fue declarada contraria al Derecho de la Unión Europea por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de septiembre de 2014 (asunto C-127/12), que consideró que vulneraba la libre circulación de capitales.

Como consecuencia, la Ley del ISD fue modificada para permitir que los residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo apliquen la normativa autonómica que les resulte más favorable (generalmente la de la Comunidad Autónoma donde se encuentra el mayor valor de los bienes situados en España, en el caso de causantes no residentes). Posteriormente, la Ley 11/2021 extendió esta equiparación también a los residentes en terceros países (fuera de la UE/EEE), tras diversas reclamaciones y la doctrina del Tribunal Supremo que consideró igualmente discriminatorio excluirlos.

Cómo se determina la normativa autonómica aplicable

La determinación de qué Comunidad Autónoma resulta de aplicación es una de las cuestiones más técnicas de esta materia:

• Si el causante era residente en España, se aplica la normativa de la Comunidad Autónoma donde tuvo su residencia habitual durante el mayor número de días de los cinco años anteriores al fallecimiento.
• Si el causante era no residente (en la UE/EEE o en un tercer país), el heredero puede optar por aplicar la normativa de la Comunidad Autónoma donde radique el mayor valor de los bienes y derechos situados en España.
• Si tanto el causante como todos los bienes están fuera de España salvo el inmueble en cuestión, se aplicará la normativa de la Comunidad Autónoma donde se ubique dicho inmueble.

Elegir correctamente la normativa aplicable —cuando existe margen de opción— puede suponer un ahorro fiscal muy significativo, dado que comunidades como Madrid, Andalucía o Cantabria aplican bonificaciones muy elevadas en las transmisiones entre familiares directos, mientras que la normativa estatal, que se aplicaba antes de la reforma a los no residentes de fuera de la UE, resultaba mucho más gravosa.

Plazos y procedimiento para no residentes

El plazo general para presentar el Impuesto sobre Sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros seis meses adicionales si se solicita dentro de los primeros cinco meses. Para los no residentes, la competencia para la presentación y gestión del impuesto corresponde a la Oficina Nacional de Gestión Tributaria de la AEAT (y no a la Comunidad Autónoma, aunque se aplique su normativa sustantiva), lo que implica particularidades procedimentales que conviene conocer: modelo 650 para adquisiciones mortis causa, con la posibilidad de autoliquidar o solicitar liquidación administrativa, y presentación habitualmente a través del NIF del heredero (que deberá obtener un NIE si aún no dispone de él).

Documentación adicional para herederos no residentes

Además de la escritura de aceptación de herencia y el certificado de defunción, los herederos no residentes suelen necesitar: certificado de últimas voluntades español (si el fallecido tenía nacionalidad o bienes en España), certificado del registro de seguros de vida, apostilla o legalización de documentos extranjeros (certificados de defunción, testamentos o certificados de ley aplicable emitidos en el extranjero), y en muchos casos una traducción jurada al castellano. La obtención del NIE, imprescindible para operar ante notario y Registro de la Propiedad, suele ser uno de los trámites que más retrasa el proceso.

¿Necesitas ayuda profesional?

La correcta determinación de la normativa autonómica aplicable, el cumplimiento de los plazos y la gestión de la documentación transfronteriza son aspectos críticos en las sucesiones internacionales con inmuebles en España. Un error en la elección de la normativa aplicable, o la falta de aplicación de las bonificaciones autonómicas a las que efectivamente se tiene derecho tras las reformas normativas de los últimos años, puede suponer pagar varias veces más de lo necesario. Por ello es recomendable contar con asesoramiento fiscal para personas físicas especializado en fiscalidad internacional, que analice la situación concreta del causante, de los herederos y de los bienes situados en España.

Conclusión

El impuesto sobre sucesiones de no residentes por inmuebles en España ha experimentado una profunda transformación tras la jurisprudencia europea y las sucesivas reformas legislativas, que han equiparado a residentes y no residentes en el acceso a las bonificaciones autonómicas. Sin embargo, la gestión sigue siendo compleja por la competencia estatal, los plazos y la documentación internacional exigida, por lo que una planificación temprana y un asesoramiento especializado resultan esenciales para evitar sobrecostes fiscales y retrasos innecesarios.