Cada vez son más los propietarios extranjeros o españoles residentes fuera de España que arriendan una vivienda en nuestro país, ya sea como inversión o como segunda residencia ocasionalmente alquilada. Para estos contribuyentes, el modelo 210 alquiler no residentes es el instrumento a través del cual deben declarar y pagar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) por las rentas obtenidas del arrendamiento de un inmueble situado en territorio español. En este artículo explicamos cómo funciona este modelo, qué diferencias existen según el país de residencia del propietario y qué errores conviene evitar.
¿Quién está obligado a presentar el modelo 210 por alquiler?
Toda persona física o entidad no residente fiscal en España que obtenga rentas derivadas del arrendamiento de un inmueble situado en territorio español está obligada a tributar por el IRNR, con independencia de que el inquilino sea un particular o una empresa. A diferencia del IRPF, en el que se presenta una única declaración anual conjunta de todas las rentas, el IRNR exige presentar el modelo 210 con una periodicidad trimestral (dentro de los veinte primeros días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero) por las rentas devengadas en cada trimestre natural, salvo que se opte por la domiciliación bancaria, que permite ciertas particularidades en el plazo de presentación.
Tipo de gravamen aplicable
El tipo impositivo aplicable a los rendimientos del arrendamiento varía en función de la residencia fiscal del propietario:
- Residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega: tributan al tipo general del 19% sobre el rendimiento neto, es decir, pueden deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos (comunidad, IBI, seguros, suministros a su cargo, amortización, intereses de financiación) de forma análoga a como lo haría un residente fiscal en España.
- Residentes en terceros países (fuera de la UE, Islandia y Noruega): tributan al tipo general del 24% sobre los ingresos íntegros, sin posibilidad de deducir gastos, salvo que un convenio de doble imposición suscrito por España establezca un tratamiento distinto.
Esta diferencia de tratamiento genera una carga fiscal muy dispar según el país de residencia del propietario, lo que hace especialmente relevante acreditar correctamente la residencia fiscal mediante el certificado correspondiente emitido por la autoridad tributaria del país de residencia.
Gastos deducibles para residentes en la UE, Islandia y Noruega
Los propietarios residentes en estos países pueden deducir los mismos gastos que un contribuyente del IRPF, siempre que estén directamente relacionados con la obtención de los ingresos y correctamente justificados:
- Gastos de comunidad de propietarios, IBI y tasas municipales.
- Gastos de conservación y reparación del inmueble.
- Primas de seguros vinculados al inmueble.
- Intereses de préstamos hipotecarios utilizados para la adquisición o mejora del inmueble.
- Amortización del inmueble, calculada de forma análoga a la normativa del IRPF.
A diferencia del IRPF, en el IRNR no resulta aplicable ninguna reducción del rendimiento neto por arrendamiento de vivienda habitual, ya que esta reducción está reservada exclusivamente a los contribuyentes del IRPF.
Declaración trimestral: cómo se calcula
El modelo 210 debe presentarse de forma individualizada por cada arrendatario y por cada inmueble, salvo que se opte por la posibilidad de agrupar en una única autoliquidación las rentas obtenidas de un mismo pagador durante el trimestre. En la práctica, muchos propietarios optan por presentar una autoliquidación acumulada trimestral que recoja todas las rentas de un mismo inmueble, cuando el arrendatario y las condiciones lo permiten, simplificando así la gestión administrativa.
¿Qué ocurre si el inmueble está vacío parte del año?
Además del IRNR derivado del alquiler, cuando el inmueble permanece a disposición del propietario sin estar arrendado durante parte del ejercicio, existe la obligación de declarar la renta inmobiliaria imputada correspondiente a esos periodos, mediante una autoliquidación anual específica del modelo 210 (código de renta 02), calculada sobre el valor catastral del inmueble, con tipos que también varían según la residencia del contribuyente.
Retención practicada por el arrendatario
Cuando el arrendatario del inmueble es una empresa o profesional que actúa como sustituto del contribuyente, puede estar obligado a practicar la retención correspondiente e ingresarla directamente en nombre del propietario no residente. Sin embargo, si el arrendatario es un particular que no actúa como retenedor, la obligación de autoliquidar el impuesto recae directamente sobre el propietario no residente, lo que exige una gestión proactiva por su parte para no incurrir en incumplimientos.
Representación fiscal y gestión desde el extranjero
Aunque no siempre es obligatorio nombrar un representante fiscal en España, resulta muy recomendable para los no residentes que arriendan inmuebles designar a un asesor o representante que gestione las declaraciones trimestrales, reciba las notificaciones de la Agencia Tributaria y garantice el cumplimiento puntual de todos los plazos, evitando recargos por presentación fuera de plazo.
Consecuencias de no presentar el modelo 210
La falta de presentación del modelo 210 conlleva recargos por presentación extemporánea, intereses de demora y, en caso de descubrimiento por parte de la Agencia Tributaria mediante actuaciones de comprobación, sanciones que pueden ser significativas, especialmente al tratarse de rentas obtenidas por un contribuyente que la Administración tiende a vigilar de forma particular dada la mayor dificultad de gestión del cumplimiento voluntario en estos casos.
¿Necesitas ayuda profesional?
La gestión trimestral del modelo 210 y la correcta acreditación de la residencia fiscal del propietario son aspectos técnicos que conviene delegar en profesionales especializados en fiscalidad internacional para evitar errores costosos. Despachos como LRB Tax & Legal cuentan con experiencia específica en el asesoramiento a propietarios no residentes con inmuebles arrendados en España. Si eres propietario no residente y necesitas ayuda para cumplir correctamente con tus obligaciones fiscales, puedes contar con asesoramiento fiscal para personas físicas que gestione tus declaraciones trimestrales de forma puntual y segura.
Conclusión
El modelo 210 alquiler no residentes es una obligación trimestral ineludible para quien percibe rentas de un inmueble en España sin ser residente fiscal en el país, con tipos y reglas de deducción de gastos muy distintos según el país de residencia del propietario. Conocer bien estas particularidades y gestionar puntualmente las declaraciones es la mejor manera de evitar recargos y sanciones innecesarias.
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