El ITP no residentes se exige en España siempre que el inmueble esté en territorio español, aunque comprador y vendedor vivan fuera. Para muebles, derechos, operaciones societarias y documentos notariales, las reglas dependen de la residencia del sujeto pasivo, de dónde estén los bienes y de dónde surta efectos la operación.
Por qué importa el ámbito internacional del impuesto
Antes de calcular cuánto se paga por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, hay que responder a una pregunta previa: ¿se exige el impuesto en España? Solo si la respuesta es afirmativa se pasa a decidir qué comunidad autónoma lo cobra y qué tipo se aplica.
Las normas están en el texto refundido de la Ley del ITP y AJD, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y en su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo. Cada una de las tres modalidades del impuesto tiene su propia regla de territorialidad, de modo que no basta con una respuesta única.
Hay dos precisiones iniciales. Primero, estas reglas se entienden sin perjuicio de los regímenes forales de Concierto y Convenio Económico del País Vasco y Navarra, y de los tratados internacionales incorporados al ordenamiento. Segundo, los convenios para evitar la doble imposición suscritos por España no contemplan el ITP y AJD, así que no cabe invocarlos para eludir este impuesto.
ITP no residentes en transmisiones onerosas
La modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) se aplica con criterios distintos según se trate de inmuebles, muebles o derechos. La clave es la naturaleza del bien y, en algunos casos, la residencia de quien lo adquiere.
| Objeto de la operación | Tributa en España | No tributa en España |
|---|---|---|
| Bienes inmuebles | Si radican en España, resida donde resida el sujeto pasivo | Si radican en el extranjero, aunque el comprador sea español o se firme en España |
| Bienes muebles o semovientes | Si están en España; o, estando fuera, si el sujeto pasivo reside en España (salvo transmisión hecha fuera con efectos solo fuera) | Si están fuera y el sujeto pasivo no reside en España; o transmisión hecha fuera con efectos solo fuera |
| Derechos | Si pueden ejercitarse o cumplirse en España; o, fuera, si el sujeto pasivo reside en España y la operación surte efectos en España | Resto de casos |
Inmuebles: manda la ubicación
Para los inmuebles, el impuesto se exige en todo caso cuando la finca radica en territorio español, con independencia de la residencia del sujeto pasivo y del lugar donde se formalice la transmisión. A la inversa, nunca se exige por una finca situada en el extranjero, aunque el adquirente tenga nacionalidad española.
Así, un no residente que compra una vivienda en Baleares tributa en España por la adquisición. Si lo hace un comprador residente en España respecto de un apartamento situado en Alemania, la compra queda fuera de esta modalidad. Si quieres ver el enfoque práctico de la compra por extranjeros, revisa nuestra guía sobre la compraventa de inmuebles por extranjeros no residentes en España.
Muebles, derechos y valores
En los bienes muebles pesa tanto la ubicación como la residencia. Se consideran situados en España los que habitualmente se encuentran en el país, aunque por circunstancias transitorias estén fuera en el momento del devengo. Los títulos de sociedades residentes en España también se entienden situados aquí, con independencia del lugar donde estén depositados.
Los títulos de sociedades residentes en el extranjero no se consideran situados en España. La excepción importante afecta a las entidades cuyo activo esté formado al menos en un 50 % por inmuebles radicados en España, o que controlen otra entidad con ese perfil. En esos casos, la transmisión de sus valores sí se considera situada en territorio español.
Qué se entiende por residencia, bienes en España y efectos
La residencia se determina con las normas del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades, según se trate de personas físicas o de entidades. Puedes consultar ambas en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF. Una persona física es residente si se da alguna de estas circunstancias:
- Permanece más de 183 días durante el año natural en territorio español, computando las ausencias esporádicas salvo que acredite su residencia fiscal en otro país.
- Radica en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta.
- Reside habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores dependientes, como presunción que admite prueba en contrario y de aplicación subsidiaria.
Las entidades son residentes si se han constituido conforme a las leyes españolas, si tienen su domicilio social en España o si su sede de dirección efectiva está aquí. Esta última se sitúa donde radica la dirección y control del conjunto de sus actividades.
Por otro lado, producen efectos jurídicos o económicos en España los actos o contratos cuando corresponde a los tribunales españoles resolver los litigios entre las partes, aunque se hayan sometido expresa o tácitamente a otro fuero. También los traspasos de bienes muebles situados fuera, hechos en el extranjero, cuando repercuten en la imposición personal del adquirente en España.
Operaciones societarias con elementos extranjeros
Se exige el impuesto por las operaciones societarias de las entidades que tengan en España su sede de dirección efectiva. También de las que tengan aquí su domicilio social, si la sede de dirección efectiva no está en un Estado de la UE o, estándolo, ese Estado no grava la operación con un impuesto similar. Y de las que operen en España a través de sucursales o establecimientos permanentes en las mismas condiciones.
Para que la operación no tribute en España hacen falta dos requisitos a la vez: sede de dirección efectiva y domicilio social en otro Estado de la UE, y que ese Estado grave la operación con un impuesto similar. Si falta uno, tributa en España. Un ejemplo ilustrativo es una ampliación de capital de una sociedad con domicilio social y fiscal en Francia, suscrita con la aportación de un edificio en Tenerife: según la doctrina administrativa, queda sujeta porque el impuesto francés no grava la operación de manera similar.
En sentido contrario, la aportación de un inmueble situado en Mallorca por un ciudadano español a una sociedad alemana de nueva creación no queda sujeta por el concepto de operaciones societarias, al quedar fuera del ámbito territorial del impuesto. Y la disolución de una sociedad domiciliada en la isla de Man que se adjudica a un socio un inmueble en España no tributa por esta modalidad si no se acredita que la sociedad realizaba operaciones de tráfico en España: comprar un único inmueble no implica continuidad.
Actos jurídicos documentados y documentos extranjeros
Se exige el impuesto por los documentos formalizados en territorio nacional y por los formalizados en el extranjero que surtan cualquier efecto jurídico o económico en España. Los documentos de giro expedidos fuera también tributan cuando se negocian o pagan en territorio español.
La doctrina administrativa ofrece ejemplos útiles. Un préstamo concedido y entregado en Andorra, garantizado con hipoteca sobre un inmueble en España, tributa por la cuota variable de AJD en documentos notariales. Y el préstamo de una entidad extranjera a una sociedad española, formalizado ante fedatario extranjero, también queda sujeto cuando los bienes hipotecados están en España y su garantía requiere inscripción en registros españoles.
Casos prácticos de ITP no residentes
Ejemplos ilustrativos. Un residente en Holanda vende a un residente en Alemania un inmueble en Baleares: queda sujeto, porque el inmueble está en España. Un residente en Dinamarca vende a un residente alemán acciones de una sociedad con domicilio social en España: queda sujeto, porque los títulos de sociedades residentes se consideran situados aquí.
Un residente en Dinamarca transmite a un residente en España participaciones de una sociedad alemana cuyo patrimonio está formado en más de un 50 % por inmuebles en España: queda sujeto, aunque la sociedad esté domiciliada fuera. Un particular portugués vende en Portugal un cuadro a un residente en España que lo expondrá en su galería: también queda sujeto, porque el adquirente reside aquí y la operación surte efectos en España.
Cuando una estructura internacional incluye sociedades y fiscalidad de varios países, es habitual combinar este análisis con servicios de implantación de empresas extranjeras en España. Así se anticipan las consecuencias del impuesto antes de firmar y se evitan sorpresas en la liquidación.
Errores frecuentes en operaciones con elementos extranjeros
- Creer que firmar fuera de España evita el impuesto cuando el inmueble está en España.
- Olvidar la regla del 50 % de inmuebles al comprar participaciones de sociedades extranjeras.
- Suponer que un convenio de doble imposición alcanza al ITP y AJD, cuando no lo contempla.
- Dar por hecho que la sede en la UE basta para excluir una operación societaria, sin comprobar que el otro Estado la grave con un impuesto similar.
- No valorar los efectos en España de un documento firmado en el extranjero.
Si el valor de la operación se discute o el patrimonio de una sociedad extranjera incluye inmuebles, un informe pericial tributario aporta una base técnica para defender la sujeción o no sujeción. Para entender qué ocurre cuando una parte vive fuera, consulta también nuestro artículo sobre la fiscalidad de la compraventa internacional.
Conclusión
La residencia del comprador rara vez decide si hay ITP: lo hacen la situación del inmueble, el lugar de los efectos y la naturaleza de la operación. Antes de cerrar una compra, una aportación o una disolución con elementos extranjeros, conviene hacer un análisis previo de territorialidad. Un criterio razonado, apoyado en documentos, reduce el riesgo de una liquidación inesperada.
Preguntas frecuentes
Sí. Si el inmueble radica en España, el impuesto se exige en todo caso por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, con independencia de la residencia del comprador y del lugar donde se formalice la compraventa. Lo decisivo es la ubicación de la finca.
No. El impuesto por transmisiones onerosas nunca se exige cuando el inmueble radica en territorio extranjero, aunque el comprador sea español o la operación se formalice en España. La modalidad de TPO atiende a la ubicación del inmueble, no a la nacionalidad ni al lugar de firma.
Queda sujeta si el activo de esa sociedad está formado al menos en un 50 % por inmuebles radicados en España, o si controla otra entidad con ese perfil. Aunque la sociedad esté domiciliada fuera, sus valores se consideran situados en territorio español.
No. Los convenios para evitar la doble imposición suscritos por España no contemplan el ITP y AJD. Por tanto, no pueden invocarse para eludir este impuesto cuando la operación queda sujeta según las reglas de territorialidad de la ley española.
Sí, si surte cualquier efecto jurídico o económico en España. Por ejemplo, cuando corresponde a los tribunales españoles resolver los litigios o cuando el préstamo se garantiza con inmuebles situados en España y exige inscripción en registros españoles.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.