La cancelación de hipoteca y el ITP tienen una respuesta sencilla: la escritura que documenta la cancelación está exenta de la cuota gradual de AJD, y la propia cancelación no es hecho imponible de Transmisiones Patrimoniales. Aun así, existen supuestos cercanos que sí tributan, como una nueva hipoteca o la cancelación de una condición resolutoria. Actualizado a octubre de 2026.
Por qué la cancelación de hipoteca está exenta
El Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre) declara exentas de la modalidad AJD, documentos notariales, las primeras copias de escrituras que documentan la cancelación de hipotecas de cualquier clase. La razón es lógica: cuando se cancela, el préstamo ya se ha devuelto. No hay objeto valuable ni se adquiere ningún derecho; solo se actualiza el Registro.
Además, la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas grava la constitución de derechos reales, no su extinción. Por eso la cancelación de una hipoteca queda fuera de esa modalidad, cualquiera que sea el documento que la recoja. El esquema resumido es el siguiente:
| Operación | Tributación |
|---|---|
| Cancelación total o parcial de hipoteca en escritura o acta notarial | Sujeta a AJD pero exenta |
| Cancelación mediante documento privado o instancia al Registrador | No tributa |
| Cancelación de prenda y garantías prendarias sobre muebles | Exenta, por participar de la naturaleza de la hipoteca |
| Liberación de responsabilidad hipotecaria sobre una finca | Exenta |
| Cancelación de condición resolutoria explícita en escritura | Sujeta a AJD, sin exención |
| Nueva hipoteca con otro banco | AJD, cuota gradual, sin exención de subrogación |
Alcance de la exención: qué documentos y qué garantías cubre
El impuesto recae sobre el acto jurídico documentado, no sobre el soporte. Por esa razón la exención se extiende a escrituras, actas y cualquier documento notarial donde conste la cancelación. Se aplica tanto a cancelaciones totales como a parciales, y a hipotecas de cualquier tipo, incluidas las hipotecas inversas.
También quedan exentas la cancelación de la prenda y de las garantías prendarias sobre bienes muebles, y la escritura que libera de responsabilidad hipotecaria a una finca. Las cancelaciones por pago de la deuda garantizada, cuando están exentas, no obligan en algunas comunidades a presentar la escritura ante su Administración tributaria.
Cancelación por documento privado
La extinción de la hipoteca puede constar en el Registro de la Propiedad de dos maneras: mediante escritura notarial o mediante comunicación al Registro con un documento privado. Solo si se utiliza documento notarial se sujeta la operación a AJD, y entonces opera la exención. Con documento privado o instancia no hay tributación alguna.
Cuándo sí se tributa: los supuestos que se confunden
El error más común es extender la exención a operaciones parecidas. La ley equipara la hipoteca y la condición resolutoria explícita solo para la constitución en TPO. Por tanto, la cancelación de una condición resolutoria que garantiza un precio aplazado no goza de exención si se formaliza en documento notarial. En cambio, si se hace por instancia o documento privado al Registrador, no tributa.
La jurisprudencia, sin embargo, ha equiparado a la hipoteca las condiciones resolutorias que implican un pacto comisorio por impago del precio aplazado. Esas condiciones sí gozan de la exención. Las que se pactan con otros fines no. Si la operación mezcla ambas figuras, hay que analizar su causa antes de firmar.
Cancelar y contratar otra hipoteca
Si se cancela una hipoteca y se constituye una nueva en garantía de un préstamo concedido por otra entidad, la escritura de la nueva hipoteca tributa por la cuota gradual de AJD. No se aplica la exención de subrogación y novación, porque no hay subrogación del nuevo banco en el crédito inicial ni novación. Es una operación distinta.
Un ejemplo ilustrativo: una persona cancela un préstamo de 200.000 euros y contrata otro con otro banco, con una responsabilidad hipotecaria de 260.000 euros. La escritura de cancelación está exenta. La nueva hipoteca tributa sobre 260.000 euros; con un tipo hipotético del 1 %, serían 2.600 euros. Si se hubiera optado por una subrogación, el análisis sería otro, como explica la guía sobre novación y subrogación hipotecaria.
Segregación de una finca y redistribución de la carga
Cuando se segrega una finca y se redistribuye la carga hipotecaria, se encadenan varios actos: la segregación, la cancelación parcial, la liberación de la finca segregada y la asunción del resto por la finca que queda. Los tribunales ven en ello una distribución de responsabilidad hipotecaria, sujeta a la cuota gradual de AJD. Algunos tribunales limitan la base a la parte proporcional correspondiente a la finca liberada.
Cancelación mediante dación en pago por un avalista
Cuando un avalista entrega un terreno al banco para extinguir la deuda, el tratamiento depende de su condición. Si es empresario, la entrega está sujeta a IVA y la escritura puede tributar por la cuota variable de AJD. Si no lo es, la operación cae en TPO. Cuando la entrega está sujeta pero exenta de IVA y se trata de un inmueble, se aplica TPO sobre el valor declarado, salvo comprobación de la Administración. Para más contexto, puede consultarse la guía sobre la dación en pago y ejecución hipotecaria.
Sujeto pasivo: quién responde ante Hacienda
Cuando una escritura de cancelación está sujeta a AJD, el obligado al pago es el interesado en su expedición, esto es, quien cancela la carga. La regla especial que sitúa a la entidad financiera como sujeto pasivo en ciertos préstamos hipotecarios no afecta a la cancelación, que se considera un acto independiente posterior a la finalización del préstamo.
Los pactos privados no alteran esa regla. La jurisprudencia recuerda que la condición de obligado tributario no puede modificarse mediante convenios entre particulares, que solo producen efectos entre ellos. Un acuerdo en el que un tercero asume el pago vale en el ámbito civil, pero Hacienda reclamará a quien indica la ley.
Impuestos y gastos de cancelación: no son lo mismo
Conviene separar dos cuestiones. La exención afecta al impuesto. En cambio, los aranceles notariales y registrales, las gestiones y las posibles comisiones del banco se rigen por sus propias normas y por lo pactado en el contrato. Que la escritura esté exenta de AJD no significa que cancelar sea gratis.
Si pagó un impuesto en una cancelación que estaba exenta, puede solicitar la rectificación de autoliquidaciones y la devolución de ingresos indebidos, dentro de los plazos de prescripción que fija la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre). En caso de duda sobre si una liquidación es correcta, una segunda opinión experta permite contrastar el cálculo antes de recurrir. Para otros gastos hipotecarios, véase el artículo sobre la devolución de gastos hipotecarios.
Errores frecuentes al cancelar una hipoteca
- Presentar autoliquidación de una escritura exenta y pagar un impuesto que no correspondía.
- Asumir que cancelar una condición resolutoria tiene la misma exención que cancelar una hipoteca.
- Olvidar que la nueva hipoteca con otro banco sí tributa por AJD.
- Pensar que un acuerdo privado sobre quién paga vincula a Hacienda.
- Confundir la exención del impuesto con la gratuidad de notaría y registro.
Antes de firmar conviene pedir al banco el certificado de deuda cero y comprobar qué documento se va a otorgar. Si la cancelación forma parte de una compraventa con subrogación, la guía sobre la compraventa con hipoteca pendiente aclara qué impuestos asume cada parte.
Conclusión
Cancelar una hipoteca no genera ITP ni AJD efectivo, tanto si se hace por escritura como por documento privado. Los problemas surgen en operaciones vecinas: condiciones resolutorias, nuevas hipotecas y redistribuciones de carga. Si necesita revisar su caso, puede escribir a Contacto@LRB.es.
Preguntas frecuentes
No se paga. La escritura de cancelación, total o parcial, está exenta de la cuota gradual de AJD, y la extinción de la hipoteca no es hecho imponible de Transmisiones Patrimoniales. Si se cancela con documento privado al Registro, tampoco hay tributación.
Depende del documento. Si se formaliza en escritura o acta notarial, tributa por AJD sin exención, porque la exención de la hipoteca no se extiende por analogía. Si se hace mediante documento privado o instancia al Registrador, no origina tributación.
La cancelación sigue exenta, pero la nueva hipoteca tributa por la cuota gradual de AJD. No se aplica la exención de subrogación y novación, porque no existe una subrogación del nuevo banco en el préstamo anterior ni una simple novación.
Paga el interesado en la expedición del documento, es decir, quien cancela la carga. Un pacto privado que traslade el pago a un tercero no vincula a Hacienda, que reclamará el tributo a quien la ley señala como obligado.
No. La exención se refiere solo al impuesto. Los aranceles notariales y registrales, la gestoría y las posibles comisiones bancarias siguen sus propias normas y lo pactado en el contrato, y no desaparecen porque la escritura esté exenta de AJD.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.