La pregunta de quién paga el AJD de la hipoteca tiene una respuesta clara desde noviembre de 2018: en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo es el prestamista, es decir, el banco. Esa regla no alcanza a otras operaciones hipotecarias, como la mejora de rango, donde se aplica la norma general.
Quién paga el AJD de la hipoteca según la ley
La cuota variable del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados grava las primeras copias de escrituras públicas con objeto valuable y contenido inscribible. La norma general señala como sujeto pasivo al adquirente del bien o derecho. Si no lo hay, paga quien inste o solicite el documento notarial, o aquel en cuyo interés se expida.
Para el préstamo hipotecario existe una regla especial. Cuando se trata de escrituras de constitución de préstamo con garantía hipotecaria, la ley atribuye la condición de sujeto pasivo al prestamista. Está recogida en el Texto refundido del ITP y AJD (RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre) y en su Reglamento (RD 828/1995, de 29 de mayo).
Categorías de sujeto pasivo en la cuota variable
La siguiente tabla resume las cuatro figuras que pueden ser sujeto pasivo en documentos notariales.
| Figura | Cuándo es sujeto pasivo |
|---|---|
| Adquirente del bien o derecho | Regla general en escrituras que documentan una adquisición |
| Quien insta o solicita el documento | Cuando no existe adquirente |
| Aquel en cuyo interés se expide | Cuando el documento se emite en beneficio de una persona determinada |
| Prestamista | Escrituras de constitución de préstamo con garantía hipotecaria |
Un paréntesis histórico: las sentencias del Tribunal Supremo
Antes de 2018 la cuestión generó una fuerte controversia. Varias sentencias del Tribunal Supremo declararon que el sujeto pasivo en los préstamos hipotecarios era el prestamista. Después, el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo volvió a hacer recaer el pago sobre el prestatario.
Para zanjar el debate se aprobó una reforma legal que modificó la ley del impuesto. Desde los hechos imponibles devengados a partir del 10 de noviembre de 2018, el prestamista es el sujeto pasivo cuando se constituye un préstamo con garantía hipotecaria. Esa es la regla vigente a octubre de 2026.
Qué operaciones quedan fuera de la regla del prestamista
La norma especial se refiere a la constitución del préstamo hipotecario. No afecta a las operaciones que tienen por objeto la garantía en sí misma. La Dirección General de Tributos ha establecido que la determinación del sujeto pasivo en estos casos sigue la regla general:
- la constitución de derechos de hipoteca no vinculados a préstamos o créditos;
- la posposición, mejora o igualación de rango hipotecario;
- las demás operaciones relacionadas con el derecho de hipoteca en sí mismo.
En la mejora de rango, por ejemplo, el sujeto pasivo suele ser el acreedor hipotecario que obtiene preferencia sobre otro titular. Es quien tiene interés en el documento, porque al inscribirse su derecho gana prioridad. La doctrina administrativa sigue ese criterio, aunque algún tribunal superior de justicia llegó a una conclusión distinta en un caso concreto.
Conviene recordar un efecto adicional de la regla del prestamista. En estas escrituras no son aplicables los beneficios fiscales ni las exenciones subjetivas concedidos por cualquier ley en la cuota variable del AJD, salvo que se disponga expresamente otra cosa. Una exención objetiva, en cambio, sigue operando, porque protege la operación y no a la persona.
Cómo tributa la constitución de una hipoteca
La constitución de la hipoteca implica la adquisición de un derecho real, que es hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. También requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, que es el hecho imponible de la cuota variable de AJD. Si interviene un empresario o profesional, puede entrar además el IVA.
Estos tres gravámenes son incompatibles entre sí en una misma operación, de modo que se aplica uno de ellos. El esquema práctico que resulta de la delimitación es el siguiente:
- hipoteca constituida por acreedor que no es empresario ni profesional: sujeta a transmisiones patrimoniales;
- hipoteca constituida por acreedor empresario o profesional: sujeta a IVA, y el documento notarial tributa por AJD;
- hipoteca en garantía de un préstamo: tributa por el concepto de préstamo, que es el acto principal;
- hipoteca en garantía del precio aplazado de una compraventa: tributa igual que la condición resolutoria explícita.
En el préstamo hipotecario típico, el prestamista es una entidad financiera que actúa como empresario. El préstamo queda sujeto pero exento de IVA, y la escritura se grava por la cuota variable de AJD. Por eso el banco, y no el cliente, figura hoy como obligado al pago.
Los tres momentos clave: inscripción, devengo y base
La hipoteca solo nace con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, el impuesto se devenga el día de la formalización de la escritura, no el de la inscripción. Las administraciones autonómicas y las oficinas liquidadoras aplican este criterio de forma general, porque el Registro no inscribe sin acreditar el pago o la presentación del impuesto.
La base imponible sigue una regla propia en AJD. Se toma el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. En la práctica, ese valor es el importe de la obligación o capital garantizado, junto con las sumas aseguradas por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Para las garantías, si no consta el importe garantizado, la norma toma el capital y tres años de intereses.
Los tipos de gravamen: quién los fija
El rendimiento de la cuota variable de AJD está cedido a las comunidades autónomas, que pueden aprobar su propio tipo conforme a la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, de cesión de tributos. Por eso el tipo aplicable depende del territorio donde esté el inmueble. Si la comunidad no ha aprobado un tipo, se aplica el 0,50 % estatal.
Esa variedad explica que dos préstamos idénticos tributen de forma distinta según la comunidad. También conviene revisar si la propia comunidad prevé tipos reducidos o bonificaciones para determinados adquirentes. Recuerde, no obstante, que las exenciones subjetivas no rigen cuando el sujeto pasivo es el prestamista, salvo disposición expresa en contrario.
Ejemplos ilustrativos de cálculo
Las cifras siguientes son inventadas y solo sirven de ejemplo ilustrativo. Se utiliza un tipo supuesto del 1,2 %.
- Hipoteca con responsabilidad total declarada. Préstamo de 200.000 euros, con 50.000 euros adicionales asegurados por intereses y costas. La base es de 250.000 euros. A un tipo del 1,2 %, la cuota es de 3.000 euros, a cargo del banco.
- Hipoteca sin importe garantizado expreso. Garantía sobre un capital de 100.000 euros, con un interés supuesto del 3 % anual. Los tres años de intereses suman 9.000 euros y la base resulta de 109.000 euros. A un tipo del 1,2 %, la cuota asciende a 1.308 euros.
- Mejora de rango sin préstamo nuevo. Un acreedor adquiere preferencia sobre otra hipoteca por una responsabilidad de 80.000 euros. Al tipo del 1,2 %, la cuota es de 960 euros, que corresponde al acreedor beneficiado como sujeto pasivo por la regla general.
Errores frecuentes y cuestiones prácticas
El primer error es pensar que la regla del prestamista cubre cualquier escritura con hipoteca. No es así: la mejora, igualación o posposición de rango se rige por la norma general. El segundo es confundir la fecha de inscripción con la del devengo, lo que altera los plazos de la autoliquidación.
También es habitual desconocer que el cliente no es el obligado al pago en la escritura de constitución. Si ya pagó un impuesto que no le correspondía, puede valorar la rectificación de autoliquidaciones para recuperar cantidades ingresadas indebidamente. Para contrastar una liquidación concreta resulta útil pedir una segunda opinión experta antes de recurrir.
Si compra una vivienda con hipoteca vigente, lea nuestro artículo sobre la compraventa de vivienda con hipoteca pendiente y los impuestos que asume cada parte. Y si le interesa el efecto fiscal de los gastos que pagó, consulte cláusula suelo y gastos hipotecarios en el IRPF.
Conclusión
Quién paga el AJD de la hipoteca depende del tipo de escritura. En la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria paga el prestamista, con efectos desde el 10 de noviembre de 2018. En el resto de operaciones sobre la garantía rige la regla general. Para revisar una escritura o una liquidación concreta, puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Paga el banco. En las escrituras de constitución de préstamo con garantía hipotecaria, la ley atribuye la condición de sujeto pasivo al prestamista desde los hechos imponibles devengados a partir del 10 de noviembre de 2018. El cliente no es el obligado al pago del impuesto en esa escritura.
Desde los hechos imponibles devengados a partir del 10 de noviembre de 2018. Esa fecha marca la entrada en vigor de la reforma legal que atribuyó al prestamista la condición de sujeto pasivo en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, tras la controversia generada por varias sentencias del Tribunal Supremo.
Suele pagarlo el acreedor que obtiene la mejora de rango. La regla especial del prestamista no afecta a la posposición, mejora o igualación de rango, que se rigen por la norma general. Según la doctrina administrativa, el beneficiado por la preferencia es quien tiene interés en el documento.
Se devenga el día de la formalización de la escritura notarial, no el de la inscripción registral. Aunque la hipoteca nace con la inscripción, las administraciones autonómicas y las oficinas liquidadoras aplican el criterio de la fecha de la escritura, porque el Registro exige acreditar previamente el impuesto.
La base es el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. En la práctica comprende el capital garantizado y las sumas aseguradas por intereses, indemnizaciones o penas por incumplimiento. Si no consta expresamente el importe garantizado, la norma de las garantías toma el capital y tres años de intereses.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.