La asunción de deuda ITP solo grava la adjudicación expresa en que un tercero recibe bienes y asume la deuda del transmitente. Se liquida por TPO sobre el valor del bien. La adjudicación para pago, en cambio, es provisional y permite recuperar el impuesto si el bien se transmite en dos años.
Actualizado a octubre de 2026. Entregar bienes para cancelar deudas admite tres fórmulas muy distintas, y cada una tributa a su manera. Este artículo se centra en la adjudicación para pago y en la asunción de deuda. Para la dación en pago, que extingue la deuda de inmediato, remitimos a nuestro análisis de la dación en pago y el momento del devengo del ITP.
Tres figuras que se confunden: dación, adjudicación para pago y asunción
Antes de calcular nada, conviene identificar qué negocio se ha firmado. Las diferencias civiles condicionan el impuesto.
| Figura | Qué ocurre con el bien | Efecto sobre la deuda |
|---|---|---|
| Dación en pago | Se entrega de forma definitiva al acreedor | Se extingue de inmediato |
| Adjudicación para pago | Se cede para que se venda y se pague | Solo se extingue con lo que se cobra |
| Asunción de deuda | Se transmite de forma definitiva a un tercero | Subsiste, con un nuevo deudor |
Adjudicación para pago de deuda: concepto y caracteres
La adjudicación para pago consiste en ceder bienes del deudor a su acreedor o a un tercero. El adjudicatario recibe el encargo de venderlos y aplicar el dinero a las deudas. Es un mandato liquidatorio y de pago, que suele ejecutarse mediante un poder irrevocable.
Sus rasgos son claros:
- No se atribuye la propiedad de forma definitiva. El adjudicatario solo recibe un poder de disposición.
- La cesión no libera al deudor por sí sola. Solo libera en la medida del líquido obtenido, salvo pacto distinto.
- Si queda deuda sin cubrir, el deudor sigue obligado. Si sobra dinero, corresponde al deudor.
Cómo tributa la adjudicación para pago
La regla general sigue el esquema ya conocido. La Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido puede gravar la operación como entrega de bienes, porque se transmite el poder de disposición sobre el bien. En cambio, si no hay IVA, entra en juego el Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre).
IVA o TPO
Para que haya IVA, el deudor debe ser empresario o profesional y actuar en el ejercicio de su actividad, aunque sea de forma ocasional. Si es una sociedad mercantil, la operación siempre queda sujeta. Si está sujeta y no exenta, o exenta con renuncia, la escritura devenga la cuota variable de AJD.
Si no hay IVA, o si se trata de un inmueble exento sin renuncia, tributa por TPO. El sujeto pasivo es el adquirente, que puede ser el acreedor o un tercero. Si hay varios, responden todos de forma solidaria.
Base, tipo y devengo
La base es el valor del bien o derecho adjudicado. Se aplica el tipo autonómico y, en su defecto, el 6 % para inmuebles y el 4 % para muebles. El devengo se produce el día de la adjudicación. Las competencias autonómicas derivan de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, de cesión de tributos a las comunidades autónomas.
La devolución del impuesto en dos años
Aquí está la gran peculiaridad. Como la transmisión es provisional, la liquidación es preventiva. Si el adjudicatario acredita que transmitió el bien en los dos años siguientes, puede pedir la devolución.
Requisitos y límites de esa devolución:
- El adjudicatario no puede ser el propio acreedor.
- La transmisión debe hacerse al acreedor en pago de su crédito, o a un tercero para pagarlo.
- Se devuelve solo el impuesto de los bienes efectivamente transmitidos, sea cual sea el precio.
- Si antes de liquidar se justifica la enajenación y el pago del impuesto de las ulteriores transmisiones, no se exige liquidación.
Si el adjudicatario es el propio acreedor, la devolución no procede, porque la norma exige que sea persona distinta. Tampoco procede en la adjudicación judicial del inmueble hipotecado a unos avalistas, que no es una adjudicación para pago pactada con el deudor.
Ejemplo ilustrativo
Las cifras son inventadas. Una empresaria cede a un gestor independiente un local valorado en 250.000 euros. Le encarga venderlo y pagar a sus proveedores. La adjudicación no está sujeta a IVA.
Con el tipo supletorio del 6 %, el gestor autoliquida 250.000 × 0,06 = 15.000 euros. Vende el local a un comprador dentro de los dos años y lo acredita. Tiene derecho a recuperar los 15.000 euros, aunque el precio de venta sea distinto del valor inicial. La compraventa posterior tributa por separado.
Asunción de deuda ITP: concepto y tributación
La adjudicación en pago de asunción de deuda es un negocio trilateral. Intervienen el deudor, el acreedor y un tercero. El deudor transmite bienes de forma definitiva, y el tercero asume la deuda a cambio. La obligación no se extingue: solo cambia el deudor.
Rigen las mismas reglas de sujeción a IVA o TPO que ya hemos visto. El sujeto pasivo es el adjudicatario que asume la deuda. La base es el valor del bien, con el tipo autonómico o, en su defecto, el 6 % para inmuebles y el 4 % para muebles. El devengo se produce el día de la escritura o del documento privado.
Un matiz relevante: en la asunción de deuda ITP solo procede devolver el impuesto por las causas generales. La devolución especial de los dos años es exclusiva de la adjudicación para pago.
Adjudicación expresa o tácita
No existe una definición legal de adjudicación expresa o tácita. La doctrina considera expresa la que individualiza y determina el bien adjudicado. Solo la adjudicación expresa constituye hecho imponible de TPO.
Por eso, cuando se aportan masas indiferenciadas de bienes y deudas, la asunción de deuda es tácita y no tributa por TPO. Por el contrario, si se identifica el inmueble y la deuda que se asume, la adjudicación es expresa.
Asunción de deuda ITP en aportaciones a sociedades
El caso más frecuente es la aportación de un inmueble hipotecado a una ampliación de capital. Se producen dos convenciones: la operación societaria y la adjudicación en pago de la deuda asumida.
Ejemplo ilustrativo. Un socio aporta un inmueble valorado en 240.000 euros con una hipoteca pendiente de 90.000 euros, que la sociedad asume. Suscribe capital por el valor neto: 150.000 euros.
- Modalidad OS: base de 150.000 euros, por la ampliación de capital.
- Modalidad TPO: base de 90.000 euros, por la deuda asumida. Con el 6 % supletorio, la cuota es 90.000 × 0,06 = 5.400 euros.
La suma de ambas bases coincide con el valor del inmueble. Los tribunales han declarado compatibles las dos modalidades. Algunos tribunales superiores de justicia añaden que cabe la TPO aun sin consentimiento expreso del acreedor, mientras que otros la excluyen si la adjudicación es tácita.
Si la escritura no refleja que el inmueble se transmite para asumir la deuda y esta forma parte inseparable de la ampliación, hay pronunciamientos que excluyen la TPO. Conviene analizar la redacción de la escritura. Para la subrogación en préstamos, véase nuestra guía sobre la novación y subrogación hipotecaria.
Otros supuestos con asunción de deuda
| Supuesto | Tributación |
|---|---|
| Disolución de sociedad, con adjudicación de inmuebles hipotecados a los socios | Modalidad OS, sin TPO |
| Liquidación de gananciales, vivienda hipotecada adjudicada por su valor neto | No tributa en ninguna modalidad |
| Partición hereditaria, vivienda hipotecada adjudicada por su valor neto | No incide en TPO, salvo exceso compensado con bienes distintos de dinero |
| Donación de vivienda hipotecada con asunción de la deuda | ISD por el valor neto y TPO por la parte de deuda asumida |
En herencias, si el exceso de adjudicación se compensa en dinero, no hay TPO. Si se compensa con otros bienes, se considera una adjudicación en pago y tributa. La Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones regula la parte gratuita de la donación.
Ejemplo ilustrativo. Una madre dona una vivienda de 200.000 euros con una hipoteca de 60.000 euros que asume el hijo. El hijo tributa por donación sobre 140.000 euros netos y por TPO sobre 60.000 euros. Con el 6 % supletorio, la cuota por TPO es 3.600 euros. Para el tratamiento de la herencia, consulte también nuestra guía sobre el impuesto de sucesiones sobre un inmueble.
Errores frecuentes
- Confundir la adjudicación para pago con la dación y dejar de reclamar la devolución en dos años.
- Pedir la devolución cuando el adjudicatario es el propio acreedor.
- Ignorar que la adjudicación tácita de deuda no tributa por TPO.
- Liquidar solo la modalidad societaria en una aportación con hipoteca.
- Tratar como donación íntegra la vivienda hipotecada que asume el donatario.
Cuándo conviene asesorarse
La calificación de la figura es lo que decide el impuesto. Si recibe una liquidación que no comparte, puede preparar su defensa frente a liquidaciones de Hacienda con LRB Tax & Legal. Cuando el valor del bien sea el punto de conflicto, o el deudor esté en un proceso de exoneración, una valoración para la Ley de Segunda Oportunidad de ValiTax aporta soporte técnico. Puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
En la dación se entrega el bien de forma definitiva y la deuda se extingue de inmediato. En la adjudicación para pago se cede el bien para venderlo y pagar, y la deuda solo se extingue con lo cobrado. Por eso la segunda permite recuperar el impuesto.
Sí, si el adjudicatario no es el acreedor y transmite el bien en los dos años siguientes, al acreedor o a un tercero para pagar la deuda. Se devuelve el impuesto de los bienes realmente transmitidos, sea cual sea el precio de venta.
No. Solo constituye hecho imponible de TPO la adjudicación expresa, cuando el bien está identificado y el adjudicatario asume la deuda. La adjudicación tácita, por ejemplo la de un conjunto indiferenciado de bienes y deudas, no tributa por esa modalidad.
Se pagan dos conceptos: la modalidad OS por el capital suscrito y la TPO por la parte que coincide con la deuda asumida. Las dos bases suman el valor total del inmueble. Conviene revisar la escritura para ver si la asunción es expresa.
Normalmente no, si se adjudica por su valor neto y asumiendo la deuda, porque es un acto de reparto. Hay excepción si el exceso de adjudicación se compensa con bienes distintos de dinero, porque entonces se considera una adjudicación en pago sujeta a TPO.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.