La adjudicación en pago de deuda ITP se devenga el día en que se otorga la escritura, o el documento privado, en que se entrega el bien al acreedor. Tributa por TPO cuando el deudor no actúa como empresario sujeto a IVA. Si el IVA se aplica, la escritura puede devengar AJD.
Actualizado a octubre de 2026. La entrega de un inmueble para cancelar una deuda parece un trámite sencillo, pero encierra una transmisión onerosa. Este artículo se centra en el impuesto de transmisiones patrimoniales: cuándo se devenga, quién paga y cómo se calcula la base. Los efectos en el IRPF del deudor los analizamos en nuestra guía sobre la dación en pago y su tratamiento fiscal.
Qué es la adjudicación en pago de deuda y cómo se configura
En sentido estricto, la dación en pago consiste en entregar al acreedor, con su consentimiento, una cosa distinta de la debida para extinguir la obligación. En sentido amplio, cabe cualquier prestación sustitutiva, sea de dar, de hacer o de no hacer.
Tres rasgos la definen:
- La prestación entregada es distinta de la debida, por su objeto y no por su valor económico.
- Deudor y acreedor acuerdan tanto la nueva prestación como que libera al deudor.
- La obligación se extingue de inmediato al aceptarla el acreedor, a diferencia de la cesión para pago.
La figura no está regulada de forma autónoma. Se rige por la voluntad de las partes y, por analogía, por las reglas de la compraventa. La doctrina más extendida la considera un negocio complejo y atípico, con finalidad de pago.
A efectos fiscales, la Administración la trata como una transmisión onerosa. El crédito del acreedor opera como si fuera el precio de la entrega.
Adjudicación en pago de deuda ITP: IVA o TPO según quién entrega
El primer paso consiste en determinar si la operación está sujeta a IVA. De ello depende la modalidad del ITP y AJD que se aplique. La Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido y el Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) se reparten el campo según estas reglas.
Cuándo se aplica el IVA
La adjudicación en pago puede ser una entrega de bienes o una prestación de servicios. Para que se sujete al IVA, el deudor debe ser empresario o profesional y actuar en el ejercicio de su actividad, aunque sea de forma ocasional.
Si el deudor es una sociedad mercantil, la operación siempre queda sujeta a IVA. Cuando está sujeta y no exenta, o exenta con renuncia, la escritura pública devenga además la cuota variable de AJD.
Cuándo se aplica la modalidad TPO
Si la adjudicación no está sujeta a IVA, tributa por TPO. También tributa por TPO cuando, estando sujeta, consiste en un inmueble exento de IVA sin renuncia a la exención.
| Quién entrega el bien | Impuesto aplicable | Escritura |
|---|---|---|
| Particular o empresario fuera de su actividad | TPO | No devenga AJD |
| Sociedad mercantil | IVA, siempre sujeta | AJD si no hay exención o se renuncia a ella |
| Empresario en su actividad, operación sujeta y no exenta | IVA | Cuota variable de AJD |
| Empresario en su actividad, inmueble exento sin renuncia | TPO | No devenga AJD |
Elementos del impuesto: sujeto pasivo, base, tipo y devengo
Cuando procede TPO, rigen las reglas generales de la modalidad. Conviene repasarlas una a una.
Sujeto pasivo
Paga el adquirente del bien o derecho, es decir, el acreedor cuya deuda se extingue. Si hay varios adjudicatarios, responden todos de forma solidaria.
Base imponible
La base es el valor del bien o derecho adjudicado. Se deducen únicamente las cargas que disminuyen ese valor. No se descuentan las deudas, aunque estén garantizadas con hipoteca o prenda. La Administración puede comprobar ese valor por los medios habituales de comprobación.
Tipo de gravamen
Se aplica el tipo aprobado por la comunidad autónoma. En su defecto, rige el 6 % para inmuebles y derechos reales sobre ellos, salvo los de garantía, y el 4 % para muebles y semovientes. Las competencias autonómicas derivan de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, de cesión de tributos a las comunidades autónomas.
Si el acto incluye muebles e inmuebles y no se desglosa el valor, se aplica a toda la base el tipo de los inmuebles.
Devengo
El impuesto se devenga el día de la adjudicación. Es decir, el del otorgamiento de la escritura o del documento privado, según el caso.
Ejemplo ilustrativo
Las cifras son inventadas. Una persona física adeuda 210.000 euros a un banco, garantizados con una vivienda cuyo valor es de 180.000 euros y que no soporta otras cargas. Entrega la vivienda al banco para cancelar la deuda.
La base es el valor del bien: 180.000 euros. No se deduce la deuda hipotecaria. Con el tipo supletorio del 6 %, la cuota es 180.000 × 0,06 = 10.800 euros, a cargo del banco. Si la comunidad autónoma fija otro tipo, la cuota cambia en consecuencia.
Supuestos frecuentes en la práctica
Dación hipotecaria con condonación del resto
Es habitual que el valor de la vivienda sea inferior al saldo del préstamo y que el banco condone la diferencia. La jurisprudencia ha concluido que no hay donación, porque falta ánimo de liberalidad. El objetivo es extinguir la deuda y asegurar el cobro.
Por eso se analiza la operación en su conjunto, como un único negocio oneroso sujeto a TPO. Si el deudor está en un proceso de reestructuración, conviene revisar también nuestra guía sobre la segunda oportunidad y deuda hipotecaria.
Promotor que entrega un solar al prestamista
Un promotor inmobiliario que adjudica un terreno urbanizable para pagar un préstamo es sujeto pasivo de IVA. En principio la operación no queda sujeta a TPO y, si se formaliza en escritura, tributa por la cuota variable de AJD.
Si la entrega estuviera sujeta pero exenta de IVA, tributaría por TPO. En ese caso se excluye la cuota variable de documentos notariales.
Indemnización por responsabilidad civil
La entrega de bienes, muebles o inmuebles, para pagar una indemnización derivada de un delito es una adjudicación en pago. Tributa por TPO. La exención prevista para el dinero entregado como indemnización no se extiende a los bienes, porque no cabe la analogía en las exenciones.
Deuda de la liquidación de gananciales
Quien debe una cantidad por la liquidación de la sociedad de gananciales y la salda con un inmueble privativo realiza un acto independiente. Es una dación en pago, y no puede beneficiarse de la exención aplicable a la disolución de gananciales.
Perfección del negocio y momento del devengo
Los autores discrepan sobre cuándo se perfecciona la dación. Para unos basta el acuerdo entre deudor y acreedor, y la entrega es mera ejecución. Para otros solo se perfecciona al realizarse la nueva prestación.
Desde el punto de vista fiscal, la regla general es clara: el devengo coincide con el día de la adjudicación. Conviene fechar con precisión el documento, sobre todo si se formaliza en privado.
Para presentar la autoliquidación, consulte los modelos disponibles en la sede de la Agencia Tributaria.
Errores frecuentes
- Deducir de la base la deuda garantizada con hipoteca.
- Confundir la dación en pago con la cesión para pago, que no extingue la deuda de inmediato.
- Aplicar TPO cuando el deudor es una sociedad mercantil y procede IVA.
- Suponer que la condonación del resto de la deuda tributa como donación.
- Olvidar que el sujeto pasivo es el acreedor que recibe el bien.
Cuándo conviene asesorarse
Una liquidación errónea de la adjudicación en pago puede abrir una discusión sobre el valor o sobre la modalidad aplicable. Si la Administración practica una liquidación que no comparte, puede preparar su defensa frente a liquidaciones de Hacienda con LRB Tax & Legal.
Cuando el deudor se acoge a un procedimiento de exoneración, una valoración para la Ley de Segunda Oportunidad de ValiTax ayuda a documentar el valor real del inmueble. Puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Se devenga el día de la adjudicación, es decir, cuando se otorga la escritura pública o el documento privado en que se entrega el bien al acreedor. Si se formaliza en privado, conviene fechar con precisión el documento.
Paga el adquirente, que es el acreedor cuya deuda se extingue. Si hay varios adjudicatarios, todos responden de forma solidaria. Cuando procede IVA, no se aplica TPO y la escritura puede devengar AJD.
No. La base es el valor del bien adjudicado y solo se deducen las cargas que disminuyen ese valor. Las deudas no se restan, aunque estén garantizadas con hipoteca o con prenda. La Administración puede comprobar el valor declarado.
Sí, si el deudor es una sociedad mercantil la operación siempre queda sujeta a IVA. Si no está exenta, o la exención se renuncia, la escritura devenga además la cuota variable de AJD. En ese caso no se aplica TPO.
Se aplica el tipo aprobado por la comunidad autónoma. Si no existe, rige el 6 % para inmuebles y el 4 % para muebles. Cuando el acto incluye ambos y no se desglosan los valores, se aplica a toda la base el tipo de los inmuebles.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.