Los préstamos exentos de ITP son los préstamos y depósitos en efectivo, cualquiera que sea su forma. Entre particulares quedan sujetos a transmisiones patrimoniales onerosas pero exentos, y deben declararse. Si presta un empresario, tributan por IVA, también exentos, y la escritura puede quedar sujeta a actos jurídicos documentados.
Actualizado a octubre de 2026. La condición del prestamista decide qué impuesto se aplica. Esa diferencia, aparentemente técnica, determina si hay que presentar una autoliquidación, si la hipoteca paga cuota gradual y si es posible aplicar una exención. Esta guía ordena los supuestos con ejemplos.
Qué préstamos y depósitos están exentos del ITP y AJD
El Texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) declara exentos los depósitos en efectivo y los préstamos, sea cual sea la forma en que se instrumenten. Incluye los representados por pagarés, bonos, obligaciones y títulos análogos, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
El depósito supone dejar en una institución financiera moneda u otros valores para su custodia y restitución. El préstamo es el contrato por el que una parte entrega a otra dinero u otra cosa fungible, con la obligación de devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Puede ser gratuito o con intereses.
La exención alcanza además a la transmisión posterior de los títulos que documentan el préstamo o el depósito. También cubre la cuota gradual de actos jurídicos documentados en pagarés, bonos y obligaciones emitidos en serie, si el plazo no excede de 18 meses y representan capitales ajenos remunerados por diferencia entre el importe de emisión y el de reembolso.
Entregas de dinero, actas de entrega y anticipos
Una exención próxima afecta a las entregas de dinero que constituyen el precio de bienes o se hacen en pago de servicios personales, créditos o indemnizaciones. También a las actas notariales de entrega de cantidades por entidades financieras en ejecución de préstamos hipotecarios, cuyo impuesto se liquidó o se declaró exento.
Los anticipos sin interés concedidos por el Estado y las Administraciones públicas territoriales e institucionales están igualmente exentos. Un anticipo es una entrega que se reintegra sin intereses; no es una donación y, por eso, es una transmisión no gratuita sujeta al impuesto sin esa exención.
Quién presta: la clave para saber qué impuesto se aplica
El préstamo es un contrato real y traslativo de dominio: se perfecciona con la entrega y el prestatario adquiere la propiedad del dinero. Por eso encaja en las transmisiones patrimoniales onerosas, salvo que lo conceda un sujeto pasivo del IVA. El resumen es el siguiente:
| Prestamista | IVA | Transmisiones patrimoniales onerosas | Actos jurídicos documentados (cuota gradual) |
|---|---|---|---|
| Particular o no empresario | No sujeto | Sujeto pero exento | No sujeto |
| Empresario o profesional en su actividad | Sujeto pero exento | No sujeto | Sujeto, si la escritura es inscribible y cumple los requisitos |
La Ley del IVA (Ley 37/1992, de 28 de diciembre) declara exenta la concesión de créditos y préstamos en dinero y la transmisión de los préstamos. Esa sujeción al IVA impide el gravamen en transmisiones patrimoniales, pero es compatible con la cuota gradual de actos jurídicos documentados.
Préstamos entre particulares: exentos, pero hay que declararlos
Un préstamo familiar de un padre a su hijo, o el que un particular concede a su pareja para cancelar una hipoteca bancaria, está sujeto a transmisiones patrimoniales onerosas pero exento. Aun así existe obligación de presentar la autoliquidación del impuesto. Omitirla puede dar lugar a sanciones por incumplimiento de deberes formales, aunque la cuota sea cero.
Ejemplo ilustrativo: una persona presta 40.000 euros a su hermano para reformar una vivienda, con un interés pactado del 2 % anual. El préstamo está sujeto a transmisiones patrimoniales onerosas, pero exento. La cuota es cero, y lo correcto es presentar la autoliquidación y conservar el contrato. Así se documenta ante la Administración el origen del dinero y se evita que la entrega se interprete como una donación.
Préstamos con garantía hipotecaria y cuota gradual de AJD
La constitución de hipoteca, prenda, anticresis o fianza en garantía de un préstamo tributa exclusivamente por el concepto de préstamo. Es el llamado tratamiento unitario. Con él, la garantía no se grava por separado y el impuesto que se aplica depende de quién presta.
- Prestamista particular: el préstamo está sujeto a transmisiones patrimoniales pero exento, y la hipoteca no se grava aparte. La escritura no tributa por la cuota gradual de actos jurídicos documentados, por incompatibilidad con esa modalidad.
- Prestamista empresario o entidad de crédito: el préstamo no tributa por transmisiones patrimoniales, pero la primera copia de la escritura puede quedar sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados al cumplir sus requisitos, sin que se aplique la exención de préstamos.
Si las garantías se constituyen después del préstamo entre particulares, pueden ser hechos imponibles independientes. En cambio, si se otorgan a la vez, se liquidan por el concepto de préstamo y quedan exentas. Esta regla obliga a cuidar el orden de los documentos.
Base imponible de la hipoteca
La base es el importe de la obligación o del capital garantizado, más las sumas aseguradas por intereses, indemnizaciones o penas por incumplimiento. Si no consta expresamente el importe garantizado, se toma el capital y tres años de intereses.
Ejemplo ilustrativo: un banco concede un préstamo hipotecario de 180.000 euros y la escritura asegura 12.000 euros de intereses y 8.000 de costas. La base de la cuota gradual será de 200.000 euros. Con un tipo hipotético del 1,2 %, resultaría una cuota de 2.400 euros. Es una cifra de referencia: el tipo real depende de la comunidad autónoma.
Si la hipoteca responde por una cantidad inferior al crédito pero puede llegar a cubrirlo todo, el hecho imponible se produce por el total de su contenido económico, porque así consta en el documento inscribible. Para profundizar en la financiación de compras con subrogación, consulta la novación y subrogación hipotecaria y sus efectos fiscales.
Exenciones de la cuota gradual en préstamos hipotecarios
Están exentos de la cuota gradual los préstamos hipotecarios para adquirir de forma exclusiva viviendas de protección oficial y sus anejos inseparables, con el límite del precio de la vivienda y sin exceder los precios máximos. También lo están las escrituras de préstamo hipotecario cuyo prestatario goce de una exención subjetiva en el impuesto.
Supuestos que quedan fuera de la exención
- La hipoteca que garantiza una letra de cambio: no se aplica el tratamiento unitario y su constitución tributa en términos generales.
- La hipoteca de seguridad que asegura una obligación cambiaria instrumentada como medio de pago de un préstamo: sujeta y no exenta.
- La cesión de un crédito: supone un cambio de acreedor y no se extiende a ella la exención del préstamo.
- La entrega de bienes en pago de una indemnización por responsabilidad civil derivada de delito: es una adjudicación en pago de deudas y no se beneficia de la exención de las entregas de dinero.
- La escritura de carta de pago por precio aplazado de una compraventa.
El préstamo concedido por una sociedad empresaria a un socio, sin garantía inscribible, no tributa por transmisiones patrimoniales ni por la cuota variable de actos jurídicos documentados, al faltar el requisito de inscribilidad. Los préstamos participativos han generado pronunciamientos contradictorios; conviene analizarlos con la documentación en la mano.
Para operaciones con garantía sobre un inmueble ya gravado, también conviene revisar la guía sobre compraventa de vivienda con hipoteca pendiente. Las empresas que estructuran financiación entre sociedades pueden recurrir a asesoramiento fiscal para empresas y a los informes jurídico-empresariales que documentan la naturaleza real del préstamo.
Conclusión
Los préstamos exentos de ITP no equivalen a operaciones sin trámite: quien presta es un particular debe declarar, y si presta un empresario, la hipoteca puede pagar cuota gradual. Antes de firmar, conviene identificar al prestamista, el orden de las garantías y la inscribilidad. Para revisar su operación, puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Está sujeto a transmisiones patrimoniales onerosas, pero exento, con independencia de que sea gratuito o con intereses. No se paga cuota, pero existe obligación de presentar la autoliquidación del impuesto. Conviene conservar el contrato para acreditar que no es una donación.
Si lo concede un empresario o una entidad en su actividad, el préstamo está sujeto a IVA pero exento y no tributa por transmisiones patrimoniales. La escritura, en cambio, puede quedar sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados cuando es inscribible y cumple los requisitos.
No por separado. La constitución de la hipoteca en garantía de un préstamo tributa solo por el concepto de préstamo, que está exento. Si la garantía se constituye con posterioridad al préstamo, puede considerarse un hecho imponible independiente, por lo que conviene firmarlas a la vez.
Se toma el capital garantizado más las sumas aseguradas por intereses, indemnizaciones o penas por incumplimiento. Si la escritura no expresa el importe garantizado, la base es el capital más tres años de intereses. Después se aplica el tipo de la comunidad autónoma.
Como regla general no. La cesión de crédito supone un cambio de acreedor y la exención de préstamos y depósitos no se extiende a ella. Hay criterios administrativos que han evolucionado en este punto, así que es recomendable revisar el caso concreto antes de liquidar.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.