La transacción herencias ITP plantea una duda recurrente: cuándo un acuerdo para repartir bienes, cerrar un divorcio o saldar deudas tributa por transmisiones patrimoniales. La respuesta depende del negocio real que se esconda tras el pacto. Si hay intercambio de inmuebles, suele haber permuta sujeta; si solo se cumple un legado, tributa el impuesto sobre sucesiones.
Actualizado a octubre de 2026. Las familias y los socios pactan con frecuencia fuera del juzgado y olvidan que cada entrega de un inmueble puede ser un hecho imponible propio. Este artículo analiza supuestos particulares: herencias, divorcios, comunidades de bienes y deudas. Si busca el régimen general de la figura, consulte antes nuestro artículo sobre la transacción y el ITP: cuándo el acuerdo extrajudicial tributa.
Cómo califica Hacienda un acuerdo entre herederos, cónyuges o deudores
La Administración no se fija en el nombre que las partes dan al pacto. Se fija en las prestaciones que cada una entrega y recibe. Con ese criterio, una transacción herencias ITP puede convertirse en permuta, en dación en pago, en adjudicación por herencia o en una operación no sujeta.
El Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre) grava como transmisión onerosa lo que no encaja en otra categoría. Por eso interesa identificar el negocio de fondo antes de firmar.
| Situación | Calificación habitual | Impuesto |
|---|---|---|
| Dos herederos intercambian las fincas que se les adjudicaron | Permuta | ITP (TPO) |
| Herederos cumplen un legado con otra finca y dinero | Adquisición por causa de muerte | Sucesiones |
| Un cónyuge recibe el inmueble privativo del otro como pago de su mitad en otro bien | Permuta | ITP (TPO) |
| Se adjudica el bien indivisible a un copropietario que compensa en dinero | Extinción de condominio | No sujeta |
| Un tercero ajeno a la comunidad se queda el bien | Transmisión onerosa | ITP (TPO) |
Transacción herencias ITP: el intercambio entre herederos
Tras la partición, cada heredero recibe lo que se le adjudica. Si después dos de ellos deciden intercambiarse las fincas, el nuevo acuerdo no forma parte de la herencia. Es un negocio distinto de la partición, es decir, una permuta sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO).
La razón es sencilla. La partición declara y concreta derechos que ya existían. El intercambio posterior, en cambio, transmite lo adjudicado a cambio de otra cosa. Cada heredero adquiere un bien nuevo y tributa por su valor.
Conviene, por tanto, planificar el reparto para que cada heredero reciba desde el principio lo que desea. Rectificar después sale más caro.
El legado de cosa ajena
Hay un caso que parece una permuta y no lo es. El causante lega un bien que pertenece al 50 % a la herencia y al 50 % a los herederos. Estos cumplen el legado entregando al legatario otra finca y una cantidad de dinero como justa estimación, y retienen el 100 % del bien legado.
Ese acuerdo no es una permuta. Es un acto de adquisición por causa de muerte que solo tributa en el impuesto sobre sucesiones. Que el legatario reciba un bien distinto, su equivalente en dinero o ambas cosas no cambia la naturaleza del negocio, que existe para cumplir una disposición testamentaria. La Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones regula ese gravamen.
Transacción para cerrar un pleito hereditario
Si el desacuerdo llega a los tribunales y termina en una transacción judicial, el resultado puede ser una adquisición mortis causa y no una compraventa. Lo desarrollamos en el artículo citado al inicio, donde explicamos cuándo el acuerdo tributa y cuándo no.
Divorcio y separación: permutas entre cónyuges
En una ruptura matrimonial es habitual saldar cuentas con inmuebles. El criterio es el mismo: si lo que se entrega no es el reparto de un bien común, sino un bien privativo a cambio de otro derecho, hay permuta.
La Administración ha calificado así un supuesto concreto. Un cónyuge adquiere un inmueble privativo del otro, financiado por el primero, como pago de su participación en otro inmueble que se adjudica al segundo y que pertenecía a ambos por mitades. Esa operación tributa por TPO como permuta.
Ejemplo ilustrativo de un divorcio
Las cifras de este ejemplo son inventadas. Una pareja es copropietaria al 50 % de un piso valorado en 240.000 euros. Ella recibe el piso completo. A cambio, él se queda con un chalet privativo de ella, financiado por él, valorado en 120.000 euros.
Hay dos transmisiones. Ella adquiere la mitad del piso que era de él, por 120.000 euros. Él adquiere el chalet, por 120.000 euros. Si aplicamos, como ejemplo, el tipo supletorio del 6 % previsto para los inmuebles, cada uno ingresa 7.200 euros. Cada comunidad autónoma puede fijar un tipo distinto, de modo que hay que comprobarlo en la guía de ITP y AJD por comunidad autónoma.
Pensión de alimentos cambiada por una vivienda
Otro pacto frecuente consiste en cambiar una pensión de alimentos fijada por tiempo indefinido por la propiedad del 50 % de una vivienda. Si el valor del inmueble coincide con el de la pensión, la adquisición tributa por TPO. La base es el valor del inmueble y el tipo es el de los bienes inmuebles.
Si el valor de la vivienda es mayor, la parte hasta el valor de la pensión tributa por TPO. El exceso se grava como donación.
Deudas y comunidades: división de la cosa común y cesión de remate
Cuando varios copropietarios no se ponen de acuerdo, la comunidad puede disolverse mediante una subasta pública. Si el bien es indivisible y lo adquiere uno de los comuneros, que compensa en dinero a los demás, no hay transmisión sujeta. Es una extinción de condominio, y la subasta no altera esa conclusión.
Lo decisivo es que el adjudicatario sea ya comunero. Si compra un tercero ajeno a la comunidad, se realiza el hecho imponible. Para profundizar, véase nuestra guía sobre la extinción de condominio sobre un inmueble.
También son frecuentes las deudas entre entidades. La permuta de préstamos o créditos entre entidades financieras, dentro de un acuerdo transaccional, queda fuera de su actividad empresarial habitual y tributa por TPO.
Cesión del remate
Si el postor cede el remate en el propio acto de la subasta y conforme a su normativa, se entiende que hay una sola transmisión, en favor del cesionario. Si la cesión se declara después de celebrada la subasta o al margen de las normas que la regulan, hay dos transmisiones: una al adjudicatario y otra al cesionario. La comisión o sobreprecio que cobra el cedente no tributa de forma autónoma por TPO.
Deuda de gananciales pagada con un inmueble privativo
Un cónyuge divorciado debe una cantidad derivada de la liquidación de la sociedad de gananciales y la salda entregando un inmueble privativo. Esa entrega es un acto independiente, una dación en pago, y no puede beneficiarse de la exención de la disolución de gananciales anterior.
Cálculo del impuesto en una permuta
Cada permutante tributa por el valor comprobado de lo que adquiere, salvo que el declarado sea mayor. El tipo es el que corresponda a la naturaleza mueble o inmueble de lo adquirido. El dinero que se entrega para igualar los valores no entra en la base del que lo recibe.
Imagine que A entrega a B una finca de 100 unidades monetarias y B entrega a A un bien de 80 más 20 en dinero. B tributa por 100 y A por 80. Si la Administración comprueba un valor mayor en uno de los bienes, solo se liquida a quien lo adquirió; la otra transmisión no se ve afectada. Para presentar el modelo 600 puede consultar la página de la Agencia Tributaria; los tipos autonómicos derivan de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, de cesión de tributos a las comunidades autónomas.
Errores frecuentes
- Tratar un intercambio entre herederos como si formara parte de la partición.
- Pagar una pensión con un inmueble sin calcular el exceso que tributa como donación.
- Dar por exenta una dación en pago por una exención ya agotada en el divorcio.
- Permitir que un tercero se quede el bien en la subasta sin analizar el coste fiscal.
- No pedir un valor de referencia fiable cuando la Administración puede comprobar valores.
Cuándo conviene asesorarse
Una transacción herencias ITP firmada sin análisis puede generar dos liquidaciones y sanciones evitables. Si necesita estructurar un reparto con garantías, nuestro equipo ofrece asesoramiento fiscal para personas físicas adaptado a cada familia. Cuando el reparto dependa de la valoración de los bienes, una prueba pericial en procedimientos judiciales ofrece el soporte técnico necesario. Puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Sí. Tras la partición, el intercambio es un negocio distinto de la herencia y se considera una permuta sujeta a TPO. Cada heredero tributa por el valor del bien que adquiere. Conviene acordar el reparto adecuado desde el inicio para no pagar dos veces.
No. Si los herederos cumplen el legado entregando otro bien y dinero, la operación se trata como adquisición por causa de muerte y solo tributa en sucesiones. El hecho de que el legatario reciba un bien distinto no la convierte en permuta.
Si lo recibe como pago de su participación en otro inmueble común, es una permuta sujeta a TPO. Cada cónyuge tributa por el valor de lo que adquiere, con el tipo autonómico de los inmuebles o el supletorio del 6 %.
No, si el adjudicatario ya es comunero y compensa en dinero a los demás. Es una extinción de condominio y no una transmisión. Si adquiere un tercero ajeno a la comunidad, sí se devenga el impuesto por transmisión onerosa.
Sí, pero tributa. Si la vivienda vale lo mismo que la pensión, paga TPO por su valor. Si vale más, el exceso se grava como donación. Antes de firmar conviene valorar ambos conceptos y calcular el coste en cada impuesto.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.