La práctica de ocultar parte del precio de una compraventa mediante pagos en efectivo, conocida coloquialmente como «dinero en B», sigue existiendo en algunas operaciones inmobiliarias pese a la creciente sofisticación de los mecanismos de control tributario. Comprender los riesgos fiscales del pago en efectivo en inmuebles —tanto para el vendedor como para el comprador— resulta esencial antes de plantearse cualquier operación de este tipo, dadas las graves consecuencias económicas y, en determinados supuestos, penales que puede acarrear.
Límites legales al uso de efectivo en operaciones inmobiliarias
La Ley 7/2012, de prevención del fraude fiscal, limita los pagos en efectivo entre empresarios o profesionales y en operaciones en las que interviene un particular con un empresario o profesional. Actualmente, no pueden pagarse en efectivo operaciones iguales o superiores a 1.000 euros cuando alguna de las partes actúa como empresario o profesional, salvo que el pagador sea una persona física no residente sin actividad empresarial, en cuyo caso el límite se eleva a 10.000 euros. Superar estos límites conlleva sanciones administrativas —no penales— que pueden alcanzar el 25% del importe pagado en efectivo, siendo responsables tanto quien paga como quien cobra.
Riesgos fiscales de ocultar parte del precio
Más allá de la infracción por límite de efectivo, ocultar una parte del precio real de una compraventa mediante pagos no declarados genera consecuencias fiscales en cascada. Para el vendedor, implica declarar una ganancia patrimonial inferior a la real en su IRPF o Impuesto de Sociedades. Para el comprador, supone declarar un valor de adquisición inferior, lo que reducirá artificialmente su base para futuras amortizaciones (en caso de actividad económica) o incrementará la ganancia patrimonial que deberá tributar en una futura venta. Además, la operación puede quedar infravalorada a efectos del ITP/AJD o IVA correspondiente a la propia transmisión.
Cómo detecta la Administración estas prácticas
La AEAT dispone de múltiples fuentes de información cruzada: declaraciones de operaciones con terceros, información suministrada por notarios y registradores, análisis de patrones de gasto e ingreso a través del control de cuentas bancarias, comparación entre el valor escriturado y el valor de referencia catastral, y captación de información en procedimientos de comprobación de otros contribuyentes relacionados con la operación. La existencia de movimientos de efectivo relevantes sin justificación documental suele ser, precisamente, uno de los indicios que motivan el inicio de actuaciones de comprobación o inspección.
Consecuencias para comprador y vendedor
Si la Administración detecta la ocultación, el vendedor se enfrenta a la regularización de la ganancia patrimonial real, con la correspondiente cuota, intereses de demora y sanción tributaria, que puede alcanzar porcentajes elevados si se aprecia ocultación. El comprador, por su parte, puede ver cuestionado el origen de los fondos no justificados, lo que puede derivar en una liquidación por ganancia patrimonial no justificada (presunción del artículo 39 de la Ley del IRPF) sobre el importe entregado en efectivo cuyo origen no logre acreditar. En los supuestos más graves, si la cuantía defraudada supera los umbrales legales, la conducta puede constituir delito fiscal, con las consecuencias penales que ello conlleva.
Riesgos adicionales: blanqueo de capitales
Cuando el importe en efectivo es elevado y no puede justificarse su origen lícito, la operación puede además activar sospechas de blanqueo de capitales, un delito autónomo con penas que pueden ser muy superiores a las del propio delito fiscal, y que puede investigarse con independencia de que prospere o no la vía tributaria.
Cómo actuar si se ha participado en una operación de este tipo
Quien haya participado en una operación con parte del precio en efectivo no declarado dispone, mientras no se haya iniciado ninguna actuación de comprobación, de la posibilidad de regularizar voluntariamente su situación tributaria, presentando declaraciones complementarias que incluyan la totalidad de la renta obtenida, lo que reduce significativamente el riesgo de sanciones graves y excluye por completo la responsabilidad penal si se realiza correctamente antes de cualquier notificación administrativa.
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Analizar el riesgo fiscal real de una operación con antecedentes de pagos en efectivo, o plantear una estrategia de regularización voluntaria, requiere asesoramiento técnico especializado. ValiTax ofrece servicios de análisis y reestructuración empresarial FEAC que, en determinados supuestos, permiten reordenar la estructura patrimonial de una operación de forma fiscalmente eficiente y conforme a derecho, evitando prácticas de riesgo como las descritas en este artículo.
Conclusión
Los riesgos fiscales del pago en efectivo en inmuebles superan ampliamente el ahorro tributario aparente que se busca con estas prácticas. La creciente capacidad de cruce de información de la Administración, unida a las graves consecuencias económicas y potencialmente penales, hacen que la transparencia documental en cada operación inmobiliaria sea, con diferencia, la estrategia más segura tanto para compradores como para vendedores.
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