Cuando un local, oficina o nave industrial se arrienda a un empresario o profesional, no basta con emitir la factura correspondiente: existe una obligación adicional, con frecuencia mal gestionada, relativa a la práctica e ingreso de retenciones a través del modelo 115 retenciones alquiler. Este modelo tributario es clave tanto para el arrendatario, que actúa como retenedor, como para el propietario, que debe verificar que la retención se aplica y declara correctamente. En este artículo explicamos en detalle su funcionamiento.
Qué es el modelo 115 y quién está obligado a presentarlo
El modelo 115 es la autoliquidación mediante la cual el arrendatario —cuando actúa como empresario o profesional obligado a retener— ingresa en la Agencia Tributaria las retenciones practicadas sobre las rentas satisfechas al propietario del inmueble arrendado, en concepto de pago a cuenta del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades de este último. Es decir, el sujeto obligado a presentar el modelo 115 no es el propietario, sino quien paga la renta del alquiler, siempre que dicho pagador desarrolle una actividad económica.
Porcentaje de retención aplicable
Con carácter general, el porcentaje de retención sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de inmuebles urbanos es el vigente para este tipo de rentas conforme a la normativa del IRPF (aplicable también, con matices, a arrendatarios sujetos al Impuesto sobre Sociedades). Este porcentaje se aplica sobre el importe íntegro de la renta satisfecha, sin incluir el IVA repercutido, ya que la retención recae exclusivamente sobre la contraprestación del arrendamiento, no sobre el impuesto indirecto.
Supuestos de exoneración de retener
No siempre existe obligación de retener. Entre los principales supuestos de exoneración destacan:
- Cuando la renta anual satisfecha al mismo arrendador por el mismo inmueble no supera un determinado umbral reducido establecido reglamentariamente.
- Cuando el arrendador acredita estar exonerado de retención por tributar en el epígrafe correspondiente del IAE con cuota mínima que incluya el valor catastral del inmueble arrendado, en las condiciones que exige la normativa.
- En determinados arrendamientos de vivienda que la empresa destina a sus empleados, según los requisitos específicos previstos en el reglamento del IRPF.
Es responsabilidad del arrendatario verificar si concurre alguno de estos supuestos, generalmente mediante una declaración responsable o certificado emitido por el propietario, y conservarlo para justificar la ausencia de retención ante una eventual comprobación.
Plazos de presentación y modelo resumen anual
El modelo 115 retenciones alquiler se presenta con periodicidad trimestral (o mensual, para grandes empresas y determinados obligados), dentro de los plazos generales de las autoliquidaciones tributarias. Además, con carácter anual, el retenedor debe presentar el modelo 180, un resumen anual que recoge, entre otros datos, la identificación de cada inmueble arrendado y de su propietario, la renta satisfecha y la retención practicada durante el ejercicio. Esta información se cruza automáticamente con la declaración de IRPF o Impuesto sobre Sociedades del propietario, por lo que cualquier discrepancia entre lo declarado por ambas partes puede generar un requerimiento de la AEAT.
Consecuencias del incumplimiento
El arrendatario que, estando obligado, no practica ni ingresa la retención correspondiente se expone a sanciones tributarias e intereses de demora, con independencia de que el propietario haya declarado correctamente su rendimiento. Por su parte, el propietario debe poder deducir en su declaración la retención que le corresponde soportar, aunque el arrendatario no la haya ingresado efectivamente en Hacienda, siempre que pueda acreditar la retención practicada (habitualmente a través del certificado de retenciones o la factura donde consta el importe retenido).
Coordinación con el IVA en el mismo contrato
Es habitual confundir el funcionamiento del IVA (que el arrendador repercute y suma a la renta) con el de la retención (que el arrendatario minora del importe a pagar). En una factura de alquiler de local sujeta a ambos conceptos, la renta neta a percibir por el propietario resulta de sumar el IVA repercutido y restar la retención practicada, dos ajustes de signo contrario que conviene detallar con claridad para evitar errores de conciliación entre las partes.
¿Necesitas ayuda profesional?
La correcta gestión del modelo 115 retenciones alquiler, especialmente cuando existen varios inmuebles arrendados o estructuras societarias, requiere de un control riguroso de plazos y de la documentación acreditativa de las retenciones. Para propietarios que gestionan su patrimonio inmobiliario a través de una estructura societaria, contar con asesoramiento sobre la sociedad holding patrimonial de LRB Tax & Legal, o el apoyo de ValiTax, facilita centralizar y automatizar estas obligaciones formales.
Conclusión
El modelo 115 retenciones alquiler es una obligación del arrendatario que impacta directamente en la liquidez y en la correcta declaración fiscal del propietario. Conocer el porcentaje aplicable, los supuestos de exoneración y los plazos de presentación es esencial para evitar sanciones y garantizar que la retención se refleja correctamente en ambas declaraciones.
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