Entre los incentivos fiscales menos conocidos —pero más rentables— del Impuesto sobre Sociedades se encuentra la bonificación aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Este beneficio puede suponer un ahorro directo de hasta el 40% en la cuota del impuesto correspondiente a las rentas del alquiler, lo que convierte a la sociedad especializada en arrendamiento en una de las estructuras más eficientes para invertir en vivienda destinada a renta. En este artículo explicamos en detalle la bonificación de arrendamiento de sociedad en el Impuesto sobre Sociedades: requisitos, cálculo, incompatibilidades y errores habituales.
Qué es la bonificación del artículo 49 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades
El artículo 49 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades regula un régimen especial para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas situadas en territorio español, que permite aplicar una bonificación del 40% sobre la parte de la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos del régimen (antes de la reforma de la Ley de Vivienda de 2023, la bonificación era del 85%; actualmente se sitúa en el 40% con carácter general, salvo especialidades autonómicas o normativa transitoria aplicable según el ejercicio).
Esta bonificación reduce de forma muy notable el tipo efectivo del Impuesto sobre Sociedades sobre las rentas del alquiler de vivienda, resultando especialmente atractiva para sociedades cuya actividad principal sea precisamente la explotación de un parque de viviendas en arrendamiento.
Requisitos para aplicar la bonificación
Actividad económica principal de arrendamiento de vivienda
La entidad debe tener como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en España. Se admite que la sociedad realice también la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento, siempre que las mantenga en arrendamiento u oferta de arrendamiento durante un período mínimo.
Número mínimo de viviendas
La normativa exige que la sociedad disponga, en cada momento, de un número mínimo de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento (con carácter general, ocho viviendas), lo que excluye a pequeños propietarios societarios con una o dos viviendas, orientando este régimen hacia estructuras de cierta escala en el mercado del alquiler.
Período mínimo de mantenimiento
Cada vivienda debe permanecer arrendada u ofrecida en arrendamiento durante al menos tres años, computados desde la fecha de inicio del contrato de arrendamiento o, en el caso de viviendas promovidas por la propia entidad, desde su finalización. Si se incumple este plazo, procede la pérdida de la bonificación aplicada respecto de esa vivienda concreta, con la correspondiente regularización.
Contabilidad separada por inmueble
Es obligatorio llevar contabilidad separada para cada vivienda destinada al arrendamiento, de forma que pueda individualizarse el ingreso y el gasto imputable a cada inmueble, y así calcular correctamente la parte de la cuota íntegra sobre la que aplica la bonificación del 40%.
Cómo se calcula la bonificación en la práctica
La bonificación de arrendamiento de sociedad en el Impuesto sobre Sociedades se aplica exclusivamente sobre la parte de la cuota íntegra que corresponde a las rentas derivadas del arrendamiento de las viviendas que cumplen los requisitos, no sobre la totalidad de la cuota de la sociedad. Por tanto, si la entidad tiene otras fuentes de ingresos (por ejemplo, arrendamiento de locales comerciales, prestación de servicios de gestión a terceros, o venta de inmuebles), esas rentas tributan al tipo general sin bonificación, siendo necesario un cálculo diferenciado y proporcional de la cuota bonificable.
Compatibilidad con otros incentivos: SOCIMI y reducida dimensión
La bonificación del arrendamiento de vivienda es incompatible con el régimen especial SOCIMI, ya que las SOCIMI tributan directamente al tipo del 0% en lugar de aplicar una bonificación sobre el tipo general. Sí es compatible, en cambio, con el régimen de empresas de reducida dimensión, lo que permite a pequeñas y medianas sociedades combinar el tipo reducido del 23% con la bonificación del 40% sobre la parte correspondiente al arrendamiento de vivienda, logrando un tipo efectivo muy reducido sobre estas rentas.
¿Compensa constituir una sociedad solo para aplicar esta bonificación?
La decisión de constituir una sociedad especializada en arrendamiento de vivienda para beneficiarse de esta bonificación debe evaluarse considerando el volumen de viviendas disponible (recordemos, mínimo ocho), los costes de constitución y mantenimiento de la sociedad, y la comparación con la tributación que tendrían esas mismas rentas en el IRPF si se mantuvieran en el patrimonio personal, incluyendo la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual prevista tras la Ley de Vivienda. En muchos casos, para carteras de ocho o más viviendas, el tipo efectivo resultante en sociedad tras la bonificación es sensiblemente inferior al que resultaría en el IRPF, especialmente para contribuyentes en tramos altos de la escala.
Valoración y pericia en la estructuración de la operación
Determinar correctamente el valor de las viviendas aportadas o adquiridas por la sociedad, así como acreditar el cumplimiento de los requisitos del régimen ante una eventual comprobación de la Agencia Tributaria, requiere en muchas ocasiones el apoyo de servicios periciales y de valoración tributaria que respalden técnicamente la operación y minimicen el riesgo de contingencias fiscales futuras.
¿Necesitas ayuda profesional?
Aplicar correctamente la bonificación del 40% en el Impuesto sobre Sociedades exige verificar el cumplimiento estricto de todos los requisitos —número mínimo de viviendas, período de mantenimiento, contabilidad separada— y calcular con precisión la parte de cuota bonificable. Contar con asesoramiento especializado y, cuando sea necesario, con servicios periciales y de valoración tributaria, permite estructurar la sociedad de arrendamiento de vivienda con total seguridad jurídica.
Conclusión
La bonificación de arrendamiento de sociedad en el Impuesto sobre Sociedades es uno de los incentivos más potentes disponibles para inversores en vivienda en alquiler a cierta escala, pero exige cumplir requisitos estrictos de volumen, permanencia y contabilidad. Una planificación adecuada permite reducir de forma legítima y sostenida la carga fiscal sobre las rentas del arrendamiento.
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