Cláusula Suelo y Recuperación de Gastos Hipotecarios: Efectos en el IRPF

Miles de hipotecados en España han recuperado en los últimos años cantidades pagadas de más por la aplicación de cláusulas suelo declaradas nulas, así como gastos de constitución de hipoteca (notaría, registro, gestoría, tasación) que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha determinado que correspondía asumir, total o parcialmente, a las entidades bancarias. Estas devoluciones plantean una cuestión fiscal recurrente: ¿hay que declarar en el IRPF el dinero recuperado? La respuesta a la gastos hipotecarios irpf devolucion depende de varios factores que analizamos a continuación, distinguiendo entre el principal devuelto, los intereses de demora y las implicaciones si esos gastos se dedujeron previamente.

Devolución de cantidades por cláusula suelo: régimen general

Cuando un banco devuelve las cantidades cobradas de más por la aplicación de una cláusula suelo declarada nula (ya sea por sentencia judicial o por acuerdo extrajudicial conforme al Real Decreto-ley 1/2017), Hacienda ha establecido un criterio claro: la devolución del principal (es decir, el exceso de intereses efectivamente pagado por el hipotecado) no constituye renta gravable en el IRPF, ya que no supone un ingreso nuevo, sino la restitución de un dinero que nunca debió pagarse. El contribuyente simplemente recupera un importe que había abonado indebidamente, por lo que no existe alteración patrimonial ni renta sujeta a tributación por este concepto.

El matiz clave: si esas cantidades se dedujeron en su día

La cuestión se complica cuando las cantidades pagadas de más por la cláusula suelo se habían incluido en años anteriores como gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario (en caso de vivienda alquilada) o, antes de su supresión en 2013, como base de la deducción por inversión en vivienda habitual. En estos casos, la Disposición Adicional 45ª de la Ley del IRPF obliga a regularizar la situación: el contribuyente debe añadir a la base imponible general del ejercicio en que se produce la devolución las cantidades que en su día se dedujeron indebidamente, sin necesidad de presentar declaraciones complementarias de los ejercicios anteriores ni de pagar intereses de demora sobre esos importes, lo que simplifica notablemente el proceso frente a la alternativa de rectificar cada declaración pasada.

Tributación de los intereses de demora percibidos

Distinto es el tratamiento de los intereses de demora que, en muchos casos, se abonan junto con la devolución del principal como compensación por el tiempo que el banco ha dispuesto indebidamente de ese dinero. Aunque durante años existió debate doctrinal y jurisprudencial sobre esta cuestión, el criterio consolidado tras la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2023 (rectificando su propia doctrina anterior) establece que los intereses indemnizatorios percibidos por la devolución de cantidades pagadas indebidamente por cláusulas abusivas sí constituyen ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF, al no derivar directamente del capital mobiliario prestado, sino de una compensación por el perjuicio causado. Estos intereses se integran en la base imponible del ahorro del ejercicio en que se perciben, tributando según la escala general del ahorro (entre el 19% y el 30%).

Devolución de gastos de constitución de hipoteca: notaría, registro, gestoría y tasación

Tras las sentencias del Tribunal Supremo que declararon abusiva la atribución al consumidor de todos los gastos de constitución de la hipoteca, muchos hipotecados han reclamado y recuperado parte de estos gastos (fundamentalmente los de notaría, registro y, en algunos casos, gestoría, dependiendo de la fecha del préstamo y de la jurisprudencia aplicable en cada momento). El criterio de la Agencia Tributaria es análogo al de la cláusula suelo: la devolución del gasto principal no tributa, salvo que ese gasto se hubiera deducido previamente (por ejemplo, si el inmueble estaba destinado al alquiler y esos gastos se dedujeron del rendimiento del capital inmobiliario), en cuyo caso procede la misma regularización que en el caso de la cláusula suelo.

Los intereses legales que, en su caso, acompañen a la devolución de estos gastos hipotecarios siguen el mismo criterio que los intereses de demora de la cláusula suelo: constituyen ganancia patrimonial sujeta a tributación en el ejercicio en que se perciben.

Cómo declarar correctamente estas cantidades en la Renta

La Agencia Tributaria suele disponer de información sobre estas devoluciones a través de las declaraciones informativas que presentan las entidades bancarias, por lo que es habitual que el programa Renta Web incorpore automáticamente algunos de estos datos en el borrador. No obstante, conviene revisar cuidadosamente si la información precargada distingue correctamente entre principal (no tributa, salvo regularización por deducción previa) e intereses (sí tributa como ganancia patrimonial), ya que los errores en este punto son frecuentes y pueden derivar tanto en el pago de impuestos indebidos como en la omisión de rentas que sí debían declararse.

Recomendaciones prácticas

• Conservar toda la documentación relativa a la reclamación (sentencia, acuerdo extrajudicial, desglose de cantidades) para poder acreditar qué parte corresponde a principal y qué parte a intereses.
• Revisar si en ejercicios anteriores esos gastos o intereses se dedujeron, para aplicar correctamente la regularización prevista en la Disposición Adicional 45ª de la Ley del IRPF.
• Declarar los intereses de demora percibidos como ganancia patrimonial en la base del ahorro del ejercicio en que se cobran, no en el ejercicio en que se pagaron indebidamente.
• Contrastar la información precargada por la Agencia Tributaria en el borrador antes de confirmar la declaración.

¿Necesitas ayuda profesional?

La fiscalidad de la devolución de cantidades por cláusula suelo y gastos hipotecarios combina reglas específicas que distinguen entre principal e intereses, y que pueden exigir regularizaciones de ejercicios anteriores. Para quienes gestionan varios inmuebles o estructuras patrimoniales complejas, puede resultar muy útil valorar la constitución de una sociedad holding patrimonial que centralice la gestión fiscal de este tipo de reclamaciones y de los inmuebles asociados, además de contar con asesoramiento especializado para declarar correctamente cada devolución percibida.

Conclusión

La gastos hipotecarios irpf devolucion no tributa por el principal recuperado, salvo que se hubiera deducido previamente, pero sí tributa como ganancia patrimonial en el caso de los intereses de demora percibidos. Distinguir correctamente ambos conceptos y revisar la información precargada por Hacienda es esencial para declarar correctamente estas devoluciones y evitar tanto sobrecostes fiscales como comprobaciones posteriores.