Cuando un propietario no puede seguir haciendo frente a su hipoteca, la entrega del inmueble al banco —ya sea de forma voluntaria mediante dación en pago o de forma forzosa a través de una ejecución hipotecaria— tiene consecuencias fiscales que muchas veces se desconocen en un momento ya de por sí difícil. Entender la dación en pago fiscalidad aplicable es fundamental para no llevarse sorpresas adicionales tras perder la vivienda, ya que Hacienda considera estas operaciones, a efectos fiscales, como una transmisión más, con las mismas obligaciones que una compraventa ordinaria.
¿Qué es la dación en pago y en qué se diferencia de la ejecución hipotecaria?
La dación en pago es un acuerdo voluntario entre el deudor hipotecario y la entidad financiera por el cual el propietario entrega la vivienda a cambio de la cancelación total o parcial de la deuda pendiente. La ejecución hipotecaria, en cambio, es un procedimiento judicial o notarial forzoso mediante el cual el banco, ante el impago del préstamo, insta la subasta del inmueble para cobrarse la deuda, adjudicándoselo habitualmente si la subasta queda desierta.
Aunque el mecanismo jurídico es distinto, ambas situaciones comparten un elemento común a efectos fiscales: se produce una transmisión del inmueble que puede generar consecuencias en el IRPF, el ITP/AJD y la plusvalía municipal.
Ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF
A efectos del IRPF, tanto la dación en pago como la adjudicación en ejecución hipotecaria se consideran una alteración patrimonial, calculándose la ganancia o pérdida por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor de transmisión, que se identifica con el importe de la deuda cancelada (en la dación) o con el valor de adjudicación (en la ejecución). En la mayoría de los casos, dado el deterioro de precios sufrido por muchos inmuebles y el hecho de que la deuda pendiente suele ser inferior al precio de compra original, estas operaciones generan una pérdida patrimonial, no una ganancia.
Sin embargo, es importante revisar cada caso concreto, porque en operaciones antiguas con hipotecas ya muy amortizadas, o en inmuebles que se han revalorizado, sí podría generarse una ganancia patrimonial sujeta a tributación, lo que resultaría especialmente gravoso para una familia que además está perdiendo su vivienda.
Exención de la ganancia patrimonial en dación en pago de vivienda habitual
La Ley del IRPF contempla una exención específica para la ganancia patrimonial que pudiera generarse con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor, o de un tercero garante, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda, siempre que el propietario no disponga de otros bienes en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda. Esta misma exención se extiende a las ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales que reúnan condiciones similares. Se trata de un beneficio fiscal pensado específicamente para proteger a las familias que pierden su vivienda habitual por dificultades económicas.
ITP y AJD en la adjudicación al banco
Cuando la entidad financiera se adjudica el inmueble, ya sea mediante dación en pago o adjudicación judicial, se produce una transmisión sujeta a ITP (o a IVA si el transmitente es empresario y se cumplen los requisitos correspondientes), siendo el banco, como adquirente, el sujeto pasivo del impuesto. Muchas comunidades autónomas han aprobado exenciones o bonificaciones específicas del ITP/AJD para estas operaciones, precisamente para facilitar la resolución de situaciones de sobreendeudamiento hipotecario, por lo que conviene comprobar la normativa autonómica aplicable en cada caso.
Plusvalía municipal en dación en pago
La plusvalía municipal también se devenga en estas transmisiones, si bien, igual que en cualquier otra venta, solo procede su liquidación si ha existido un incremento real de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión. Además, algunas ordenanzas municipales contemplan bonificaciones o exenciones específicas para daciones en pago de la vivienda habitual en supuestos de especial vulnerabilidad económica, en línea con la protección otorgada por la normativa estatal en el IRPF.
La deuda remanente tras la ejecución
Un aspecto fiscal poco conocido es que, si tras la ejecución hipotecaria queda una deuda pendiente que posteriormente es condonada o quitada por el banco (por ejemplo, en el marco de un acuerdo extrajudicial de pagos o de la ley de segunda oportunidad), esa quita puede generar, a su vez, una ganancia patrimonial para el deudor, al considerarse fiscalmente como una condonación de deuda. Este efecto, aparentemente contradictorio con la situación de insolvencia del contribuyente, ha sido objeto de numerosas críticas y de ajustes normativos parciales, por lo que conviene analizarlo con detalle en cada procedimiento de reestructuración de deuda.
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Afrontar una dación en pago o una ejecución hipotecaria es una situación compleja tanto desde el punto de vista personal como fiscal, y conviene analizar con detalle si resulta aplicable la exención de la ganancia patrimonial, así como coordinar esta operación con el resto de deudas pendientes del contribuyente. En los casos donde tras la ejecución sigue existiendo deuda remanente, resulta especialmente útil valorar los mecanismos previstos por la ley de segunda oportunidad, que puede permitir la exoneración de las deudas no satisfechas tras la ejecución. Despachos como ValiTax o LRB Tax & Legal acompañan a los afectados tanto en el análisis fiscal de la operación como en la tramitación de estos procedimientos.
Conclusión
La dación en pago fiscalidad y la ejecución hipotecaria no están exentas de consecuencias tributarias, pero la normativa vigente incluye protecciones específicas —como la exención de la ganancia patrimonial en la vivienda habitual— pensadas para no agravar la situación de quienes ya atraviesan dificultades económicas. Revisar caso por caso si se cumplen los requisitos de esta exención, y coordinar la operación con el resto de deudas pendientes, es clave para minimizar el impacto fiscal de estas situaciones.
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