Cada vez más propietarios deciden vender su vivienda directamente, sin pasar por una agencia inmobiliaria, para ahorrarse la comisión de intermediación. Sin embargo, prescindir del agente no significa prescindir de las obligaciones fiscales: la fiscalidad compraventa entre particulares es exactamente la misma se realice o no a través de un profesional, y de hecho, la ausencia de un intermediario obliga a comprador y vendedor a estar más atentos a plazos, modelos y trámites que normalmente gestiona la agencia. En este artículo repasamos todo lo que hay que tener en cuenta.
Impuestos que intervienen en una compraventa entre particulares
Con independencia de si interviene o no una agencia, una compraventa de vivienda usada entre particulares genera las siguientes obligaciones fiscales:
- ITP para el comprador: a liquidar en la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble, en el plazo de 30 días hábiles desde la firma.
- Plusvalía municipal para el vendedor (salvo que no exista incremento de valor): a liquidar ante el ayuntamiento correspondiente, también en 30 días hábiles.
- Ganancia patrimonial en el IRPF del vendedor: a declarar en la renta del ejercicio siguiente a la venta.
Ninguno de estos impuestos depende de que exista una agencia mediando en la operación: son obligaciones que recaen directamente sobre comprador y vendedor, y su incumplimiento genera recargos e intereses de demora exactamente igual que en cualquier otra compraventa.
¿Qué gestiona habitualmente la agencia que ahora hay que asumir?
Cuando no hay agencia inmobiliaria, comprador y vendedor deben asumir directamente tareas que normalmente quedan delegadas en el intermediario:
- Verificar la situación registral y catastral del inmueble antes de firmar (cargas, hipotecas, servidumbres).
- Redactar y revisar el contrato de arras o reserva, con las penalizaciones correspondientes en caso de desistimiento.
- Coordinar la cita notarial y reunir la documentación necesaria (certificado energético, cédula de habitabilidad si aplica, últimos recibos de comunidad e IBI).
- Presentar las autoliquidaciones de ITP y plusvalía municipal dentro de plazo.
El notario suele advertir sobre estas obligaciones en el momento de la firma, pero no gestiona directamente las autoliquidaciones fiscales (salvo en municipios donde existe convenio con el ayuntamiento para la gestión de la plusvalía), por lo que la responsabilidad última recae en las partes.
El precio pactado y el valor de referencia catastral
Un error frecuente en las compraventas entre particulares sin asesoramiento es fijar el precio de venta sin comprobar previamente el valor de referencia del Catastro. Como este valor actúa como base imponible mínima del ITP, un precio pactado por debajo de dicho valor no reduce el impuesto a pagar por el comprador, que deberá liquidar sobre el valor de referencia si este es superior al precio escriturado. Comprobar este dato antes de cerrar el precio evita sorpresas desagradables tanto para el comprador como para la relación de confianza entre las partes.
Contrato de arras: cláusulas fiscales a tener en cuenta
En las compraventas gestionadas directamente entre particulares es habitual firmar un contrato de arras penitenciales antes de la escritura pública. Conviene incluir cláusulas claras sobre quién asume cada impuesto (por costumbre, el ITP lo asume el comprador y la plusvalía municipal el vendedor, aunque esto puede pactarse de otro modo), así como los plazos para la firma de la escritura, evitando que un retraso injustificado provoque el devengo de intereses o recargos por presentación fuera de plazo de las autoliquidaciones.
Riesgos específicos de prescindir de asesoramiento profesional
La ausencia de una agencia o de un asesor fiscal en la operación incrementa el riesgo de:
- Errores en el cálculo del ITP o de la plusvalía municipal, con las consecuentes liquidaciones complementarias.
- Desconocimiento de bonificaciones aplicables (jóvenes, familias numerosas, vivienda habitual) que podrían reducir la carga fiscal.
- Falta de previsión sobre la retención del 3% cuando el vendedor es no residente.
- Omisión de la declaración de la ganancia patrimonial en el IRPF del año siguiente, lo que puede derivar en requerimientos de la Agencia Tributaria.
¿Necesitas ayuda profesional?
Vender o comprar una vivienda sin agencia puede suponer un ahorro directo en comisiones, pero conviene compensar esa ausencia de intermediación con un buen asesoramiento fiscal, especialmente si alguna de las partes es una promotora, constructora o profesional del sector inmobiliario que interviene en la operación de forma habitual. En estos casos resulta muy recomendable contar con un asesor fiscal para promotoras y constructoras que revise la operación antes de firmar, garantizando que todos los impuestos se calculan y liquidan correctamente. Despachos como LRB Tax & Legal o ValiTax ofrecen este acompañamiento tanto a particulares como a profesionales del sector.
Conclusión
La fiscalidad compraventa entre particulares es idéntica a la de cualquier otra operación inmobiliaria, con independencia de que intervenga o no una agencia. Lo que cambia es quién asume la responsabilidad de gestionar correctamente los trámites: sin intermediario, comprador y vendedor deben prestar especial atención a los plazos de liquidación del ITP y la plusvalía municipal, así como a la correcta declaración de la ganancia patrimonial, para evitar recargos y contingencias futuras.
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