Arras y Señal en la Compraventa: Consecuencias Fiscales del Incumplimiento

Antes de firmar la escritura pública de compraventa de un inmueble, es habitual que comprador y vendedor suscriban un contrato de arras, entregando el comprador una cantidad de dinero como señal del compromiso adquirido. Lo que muchas personas desconocen es que la arras compraventa fiscalidad puede volverse especialmente relevante cuando una de las partes incumple: perder o quedarse con las arras tiene consecuencias tributarias concretas en el IRPF, e incluso puede tener efectos en el IVA o el ITP según el tipo de arras pactado. En este artículo analizamos los distintos tipos de arras, su tratamiento fiscal habitual y qué ocurre, paso a paso, cuando el contrato no llega a buen puerto.

Tipos de arras y su naturaleza jurídica

El Código Civil y la práctica notarial distinguen principalmente tres modalidades de arras, cuya naturaleza jurídica condiciona directamente su tratamiento fiscal:

• Arras confirmatorias: constituyen un simple anticipo del precio final y refuerzan la existencia del contrato, sin otorgar a ninguna de las partes la facultad de desistir libremente. Si el comprador incumple, el vendedor puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización de daños y perjuicios conforme a las reglas generales.
• Arras penales: funcionan como una cláusula penal; si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o quedarse con la penalización pactada, sin que ello excluya necesariamente el contrato.
• Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil): son las más habituales en la práctica y otorgan a ambas partes la facultad de desistir del contrato libremente, con la consecuencia de que si desiste el comprador pierde la cantidad entregada, y si desiste el vendedor debe devolver el doble de lo recibido.

Tributación de las arras cuando la compraventa se consuma

Si finalmente la operación llega a buen término y se otorga la escritura pública, las arras entregadas se consideran parte del precio y tributan como tal: en el ITP (para segunda transmisión entre particulares) o en el IVA más AJD (para primera entrega de vivienda por promotor), la base imponible es el precio total de la compraventa, incluyendo la cantidad ya entregada en concepto de arras. No existe, por tanto, una tributación separada por la señal si la operación se consuma con normalidad.

Qué ocurre fiscalmente si el comprador desiste y pierde las arras

Cuando el comprador decide no continuar con la operación y, en aplicación de unas arras penitenciales, pierde la cantidad entregada, para el vendedor esa cantidad retenida constituye una ganancia patrimonial en el IRPF, tributando en la base del ahorro (entre el 19% y el 30% según el importe, con la escala vigente). Esta ganancia se declara en el ejercicio en que se produce el desistimiento definitivo, no en el momento en que se firmó el contrato de arras.

Es importante destacar que esta ganancia patrimonial no admite compensación con el valor de adquisición del inmueble, ya que la señal retenida no forma parte de una transmisión del inmueble en sí (el vendedor sigue siendo propietario), sino que constituye una indemnización o penalización pactada contractualmente.

El caso del comprador que pierde la señal

Para el comprador que pierde la cantidad entregada, esta pérdida no genera, con carácter general, una pérdida patrimonial deducible en el IRPF si las arras se pactaron con carácter puramente privado y no formaban parte de una actividad económica, salvo que se acredite adecuadamente la operación y su carácter patrimonial. En la práctica, muchos contribuyentes desconocen este matiz y pretenden deducirse una pérdida que Hacienda no reconoce sin una justificación sólida.

Qué ocurre si es el vendedor quien incumple y debe devolver el doble

En sentido inverso, si es el vendedor quien decide no vender y debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida (arras penitenciales), la parte que corresponde a la devolución de lo recibido no tiene efecto fiscal (se limita a restituir lo entregado), pero la cantidad adicional que el vendedor debe pagar como penalización (el importe equivalente a la señal original) constituye, para el comprador que la recibe, una ganancia patrimonial en el IRPF por el importe percibido en exceso, mientras que para el vendedor supone una pérdida patrimonial deducible, siempre que pueda acreditarse documentalmente el desistimiento y el pago.

Efectos en el IVA cuando el vendedor es promotor o empresario

Si el vendedor es un promotor o empresario y la operación estaba sujeta a IVA, la entrega de arras como anticipo de precio devenga IVA en el momento del cobro, conforme al artículo 75.Dos de la Ley del IVA. Si posteriormente la operación no se consuma y el promotor retiene la señal en concepto de penalización, es necesario valorar si esa retención constituye o no una prestación de servicios sujeta a IVA (como indemnización por resolución contractual) o si, por el contrario, procede rectificar la cuota de IVA repercutida inicialmente mediante una factura rectificativa, ya que al no producirse la entrega del inmueble desaparece el hecho imponible original.

Documentación imprescindible para evitar contingencias

• Formalizar el contrato de arras por escrito, especificando expresamente el tipo de arras pactado (confirmatorias, penales o penitenciales).
• Conservar los justificantes bancarios de la entrega y, en su caso, de la devolución de las cantidades.
• Documentar adecuadamente el motivo del desistimiento, especialmente si se pretende deducir una pérdida patrimonial.
• Revisar si el vendedor actúa como empresario a efectos de determinar la sujeción a IVA de la señal.

¿Necesitas ayuda profesional?

La fiscalidad de las arras en la compraventa inmobiliaria genera dudas frecuentes, especialmente cuando la operación no llega a consumarse y hay que determinar si existe ganancia o pérdida patrimonial, y si esta es o no deducible. Contar con un buen asesoramiento fiscal para personas físicas antes de firmar el contrato de arras, y especialmente si surge un incumplimiento, permite declarar correctamente estas cantidades y evitar tanto el pago de impuestos indebidos como futuras comprobaciones de la Agencia Tributaria.

Conclusión

Las arras son mucho más que una simple señal: su tipología jurídica determina las consecuencias fiscales que se derivan de un eventual incumplimiento, tanto para el comprador como para el vendedor. Conocer si las arras son confirmatorias, penales o penitenciales, y documentar correctamente cualquier desistimiento, es esencial para declarar correctamente estas cantidades en el IRPF y, en su caso, en el IVA.