ITP y AJD en la Compraventa de Vivienda: Guía por Comunidad Autónoma

Comprar una vivienda en España implica algo más que negociar el precio con el vendedor: hay que sumar impuestos que pueden variar de forma notable según el lugar donde se encuentre el inmueble. El binomio ITP y AJD en la compraventa de vivienda es, precisamente, uno de los costes que más sorprende a compradores primerizos y a inversores que operan en distintas comunidades autónomas, porque no existe un tipo único: cada territorio fija sus propios porcentajes, bonificaciones y requisitos. En este artículo explicamos cómo funciona este impuesto, qué diferencia hay entre comprar vivienda nueva y de segunda mano, y qué particularidades conviene conocer región por región antes de firmar la escritura.

¿Qué son el ITP y el AJD y cuándo se aplican?

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava las compraventas de bienes inmuebles de segunda mano entre particulares o entre un particular y una empresa cuando la operación no está sujeta a IVA. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), por su parte, recae sobre los documentos notariales, mercantiles y administrativos, y es especialmente relevante en la compra de vivienda nueva, donde la operación tributa por IVA pero también genera AJD sobre la escritura pública.

Ambos impuestos están cedidos a las comunidades autónomas, que tienen capacidad normativa para modificar los tipos generales, aplicar tipos reducidos en determinados supuestos (familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad, viviendas de protección oficial) y establecer bonificaciones. Esto explica por qué el coste fiscal de comprar el mismo piso puede variar en varios miles de euros según la comunidad autónoma.

ITP AJD compraventa vivienda: diferencias entre vivienda nueva y usada

La regla general es sencilla, aunque con matices importantes:

• Vivienda nueva (primera transmisión): tributa por IVA (normalmente al 10%, o al 4% en el caso de vivienda de protección oficial) más el AJD, cuyo tipo oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
• Vivienda de segunda mano: tributa por ITP, con tipos generales que van del 6% al 11% de la base imponible, dependiendo del territorio y de si se aplican tipos reducidos.

La base imponible ya no es el precio pactado libremente entre las partes, sino el valor de referencia que publica el Catastro, salvo que el precio de compraventa sea superior, en cuyo caso se toma este último. Esta novedad, vigente desde 2022, ha endurecido la fiscalidad en muchas operaciones donde antes se declaraba un valor inferior al de mercado.

Panorama de tipos por comunidad autónoma

Sin ánimo de sustituir una consulta al texto refundido de cada comunidad, algunas referencias orientativas del ITP para vivienda de segunda mano son:

• Madrid: tipo general del 6%, uno de los más bajos de España.
• Cataluña: tipo general del 10%, con tramos progresivos que pueden llegar al 11% en operaciones de mayor importe.
• Comunidad Valenciana: tipo general del 10%, con reducciones para menores de 35 años o familias numerosas.
• Andalucía: tipo general reducido al 7% tras las últimas reformas fiscales autonómicas.
• Galicia, Castilla y León, Aragón y otras comunidades aplican tipos intermedios, normalmente entre el 7% y el 8%, con bonificaciones específicas.

Estos porcentajes cambian con cierta frecuencia en función de la política fiscal de cada gobierno autonómico, por lo que siempre es recomendable verificar el tipo vigente en el momento de la compra, especialmente si la operación se prolonga en el tiempo.

Bonificaciones y tipos reducidos más habituales

Prácticamente todas las comunidades autónomas contemplan reducciones del ITP para determinados colectivos o situaciones:

• Adquisición de vivienda habitual por menores de 35 años.
• Familias numerosas o con miembros con discapacidad reconocida.
• Adquisición de vivienda de protección oficial o de precio limitado.
• Operaciones vinculadas a programas de vivienda joven o de fomento del alquiler asequible.

Para beneficiarse de estas bonificaciones suele exigirse que la vivienda se destine a residencia habitual durante un plazo mínimo (normalmente tres años) y que se cumplan requisitos de renta o patrimonio. El incumplimiento posterior puede obligar a devolver la diferencia de impuesto no pagada, con intereses de demora.

El AJD en la compra de vivienda nueva

Cuando la vivienda es de nueva construcción y se compra directamente al promotor, la operación no tributa por ITP sino por IVA y AJD. El AJD grava la escritura de compraventa y, en su caso, la de constitución de hipoteca (aunque desde la reforma de 2018 el AJD de la hipoteca lo asume la entidad bancaria, no el comprador). Los tipos de AJD también varían por comunidad, situándose habitualmente entre el 0,75% y el 1,5% del valor de la escritura.

Errores frecuentes al calcular el impuesto

Entre los errores más comunes que detectamos en la práctica destacan:

• Aplicar el tipo general cuando en realidad correspondería una bonificación por edad o composición familiar.
• No comprobar el valor de referencia del Catastro antes de escriturar, lo que puede derivar en una comprobación de valores posterior.
• Confundir el régimen de vivienda nueva (IVA + AJD) con el de segunda mano (ITP), especialmente en operaciones con promotoras que venden stock ya entregado.
• Olvidar plazos: la autoliquidación del ITP/AJD debe presentarse en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.

¿Necesitas ayuda profesional?

Dado que la normativa autonómica cambia con frecuencia y las diferencias de tipo entre territorios pueden suponer miles de euros, conviene revisar cada operación con detalle antes de firmar. Esto es especialmente importante en compraventas vinculadas a la actividad de promotoras y constructoras, donde conviven aspectos de IVA, AJD y planificación fiscal societaria. En estos casos resulta muy recomendable contar con un asesor fiscal para promotoras y constructoras, capaz de revisar tanto la fiscalidad de cada transmisión como la estructura global del proyecto inmobiliario. Despachos especializados como LRB Tax & Legal o ValiTax cuentan con equipos dedicados a este tipo de operaciones, lo que permite anticipar contingencias y optimizar la carga fiscal dentro del marco legal.

Conclusión

El ITP y AJD en la compraventa de vivienda son impuestos cedidos a las comunidades autónomas, con tipos, bonificaciones y requisitos que varían de forma sustancial en función del territorio. Conocer el régimen aplicable antes de firmar, verificar el valor de referencia del Catastro y comprobar si se cumplen los requisitos para tipos reducidos permite evitar sorpresas fiscales y planificar la operación con mayor seguridad jurídica.