La bonificación del 95 % en el ITP para una SOCIMI reduce casi a cero la cuota que pagan estas sociedades cuando compran viviendas para alquilar o terrenos para promover vivienda en alquiler. El mismo beneficio alcanza a las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria. A cambio, exige mantener los inmuebles arrendados durante el plazo legal. Actualizado a octubre de 2026.
Qué es la bonificación del 95 % del ITP para SOCIMI
Se trata de una bonificación estatal en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. No sustituye al tipo autonómico: la comunidad autónoma fija el tipo de gravamen y la norma estatal rebaja el 95 % de la cuota resultante. El beneficio figura en el Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre).
Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, conocidas internacionalmente como REIT, son su beneficiario principal. Junto a ellas, el mismo régimen se reconoce a los fondos y sociedades de inversión inmobiliaria que cumplan determinadas condiciones. Para entender la figura en sí, puede consultar la guía sobre la fiscalidad de las SOCIMI.
Quién puede aplicar la bonificación
Hay dos tipos de beneficiarios. Primero, las SOCIMI reguladas en su ley específica. Segundo, las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria (IICI), es decir, los fondos y sociedades de inversión inmobiliaria que, como instituciones no financieras, tienen por objeto social exclusivo adquirir y promover inmuebles urbanos para arrendarlos. Se incluye en ese objeto la compra de terrenos.
Un matiz de interpretación: la ley de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria ha modificado el objeto social exclusivo de este tipo de instituciones, pero el reglamento del impuesto mantiene su redacción antigua. Prevalece la ley posterior y de rango superior sobre el reglamento. Esta es la lectura que respalda la doctrina recogida en la práctica.
Qué adquisiciones se bonifican
La bonificación no cubre cualquier compra. Se limita a dos supuestos concretos, resumidos en la tabla.
| Adquisición | Destino exigido | Condición adicional |
|---|---|---|
| Viviendas | Arrendamiento | Cumplir el requisito de mantenimiento de los inmuebles |
| Terrenos | Promoción de viviendas destinadas al arrendamiento | Cumplir el requisito de mantenimiento de los inmuebles |
Una oficina, un local o un hotel no entran en este beneficio. Tampoco una vivienda que la sociedad pretenda destinar a un uso distinto del alquiler. En las IICI, además, los requisitos de mantenimiento son los de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (Ley 27/2014, de 27 de noviembre), salvo que la Comisión Nacional del Mercado de Valores autorice una excepción expresa.
Ejemplo ilustrativo de cálculo
Una SOCIMI compra a un particular una vivienda de segunda mano por 400.000 euros para alquilarla. En la comunidad autónoma donde está el inmueble, el tipo de TPO es del 8 %. La cuota íntegra es de 32.000 euros. Con la bonificación del 95 %, se rebajan 30.400 euros y la cuota a pagar es de 1.600 euros.
Si la misma operación se compra a una promotora que repercute IVA, el análisis es otro. La entrega queda sujeta a IVA y la escritura puede tributar por AJD, no por TPO. La bonificación opera sobre la cuota del impuesto que corresponda a la operación sujeta, así que conviene fijar primero qué tributo grava la compra.
Requisito de mantenimiento: la condición que se olvida
La bonificación está condicionada a que la sociedad mantenga los inmuebles afectos al arrendamiento durante el periodo que fija la normativa. Si los vende antes, incumple la condición y puede perder el beneficio. Por eso la decisión de adquirir con bonificación debe encajar en el plan de inversión desde el primer día.
En la práctica, conviene documentar cada adquisición: fecha de compra, destino al alquiler, contratos de arrendamiento y evolución del inmueble. Esa trazabilidad permite acreditar el cumplimiento si Hacienda lo comprueba. Para las decisiones de compra o desinversión, un respaldo a decisiones directivas mediante informe técnico ayuda a justificar el criterio ante accionistas y Administración.
Exenciones societarias que acompañan al vehículo
La bonificación del 95 % no es el único beneficio. La constitución, el aumento de capital y las aportaciones no dinerarias a una SOCIMI están exentos en la modalidad de Operaciones Societarias. Lo mismo ocurre con las IICI. La exención es automática y no exige requisitos distintos de los que la ley de instituciones de inversión colectiva impone para operar.
La exención se limita a operaciones que favorecen la creación y el crecimiento del vehículo. No alcanza a la disolución ni a la reducción de capital. Se aplican criterios parecidos a los demás vehículos colectivos:
- Las sociedades de inversión de capital variable están exentas en constitución, aumento de capital y aportaciones no dinerarias.
- Los fondos de inversión de carácter financiero tienen la misma exención en esas operaciones.
- Los fondos de titulización y de capital riesgo están exentos de todas las operaciones societarias.
- Una sociedad limitada que se transforma en SICAV solo disfruta del beneficio en las ampliaciones posteriores a la transformación.
Si el vehículo es un fondo de inversión inmobiliaria, resulta útil revisar la fiscalidad de los fondos de inversión inmobiliaria, donde se detalla el resto de su régimen.
Otras bonificaciones estatales en la modalidad TPO
La normativa estatal recoge, además de la anterior, otras dos bonificaciones. Una es del 95 % para las adquisiciones destinadas a invertir en publicidad de acontecimientos de excepcional interés público, si así lo prevé el programa de apoyo correspondiente. La otra es del 99 % para las sociedades laborales que adquieren bienes de la empresa de la que proceden la mayoría de sus socios trabajadores.
Son beneficios distintos, con requisitos propios, y no se acumulan con el de las SOCIMI. Se mencionan aquí para evitar confusiones habituales al revisar el cuadro de bonificaciones.
Errores frecuentes con la bonificación
- Aplicarla a una adquisición que no es vivienda ni terreno para vivienda en alquiler.
- Olvidar el requisito de mantenimiento y vender el inmueble antes de plazo.
- Suponer que sustituye al tipo autonómico en lugar de reducir la cuota ya calculada.
- Dar por buena una compra con IVA sin analizar si tributa por AJD.
- Confundir la exención societaria de la constitución con la bonificación de la compra de inmuebles.
Si se estudia un vehículo para promover vivienda en alquiler, resulta conveniente comparar con la fiscalidad del build to rent. Y para diseñar la estructura desde el inicio, un servicio de asesoramiento fiscal para SOCIMIs permite ordenar los requisitos antes de comprar.
Conclusión
La bonificación del 95 % en el ITP convierte la compra de vivienda en alquiler en una operación fiscalmente muy ligera para SOCIMI e IICI. Su límite está en el destino al arrendamiento y en el mantenimiento de los inmuebles. Revise cada adquisición antes de firmarla. Para consultar su caso, puede escribir a Contacto@LRB.es.
Preguntas frecuentes
Una SOCIMI tiene una bonificación del 95 % de la cuota cuando adquiere viviendas destinadas al arrendamiento o terrenos para promover viviendas destinadas al arrendamiento. Debe cumplir además el requisito de mantenimiento de los inmuebles que fija su normativa.
Sí. Los fondos y sociedades de inversión inmobiliaria que sean instituciones no financieras, con objeto exclusivo de adquirir y promover inmuebles urbanos para arrendar, gozan del mismo 95 %. Deben cumplir los requisitos de mantenimiento de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Sí. La constitución, el aumento de capital y las aportaciones no dinerarias a una SOCIMI están exentos en la modalidad de Operaciones Societarias del ITP y AJD. Es un beneficio distinto de la bonificación de la compra de inmuebles.
No. La bonificación se limita a viviendas destinadas al arrendamiento y a terrenos para promover viviendas en alquiler. La compra de oficinas, locales u otros inmuebles no está incluida y tributa con las reglas generales del impuesto.
Incumple el requisito de mantenimiento al que se condiciona la bonificación, por lo que puede perder el beneficio y regularizar la cuota. Por eso conviene planificar la permanencia de cada vivienda en alquiler antes de adquirirla.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.