La valoración de la empresa familiar en sucesiones y donaciones determina cuánto se paga por heredar o recibir en vida unas participaciones, y también si se pierde o se conserva la reducción del 95 % prevista en la normativa estatal para estos casos. Cuando el patrimonio de la familia está en una sociedad que posee inmuebles, la cifra que se declare debe sostenerse con un método reconocido, porque la Administración puede comprobarla con los medios del artículo 57 de la Ley General Tributaria y sustituirla por la suya.
Lo habitual es que los herederos lleguen a esta cuestión con prisa: el plazo de presentación del Impuesto sobre Sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se solicita en tiempo. Conviene empezar pronto, porque una buena valoración de empresas y activos exige reunir balances, contratos de alquiler, tasaciones y, a menudo, una revisión de las plusvalías latentes que los libros no reflejan.
Por qué el valor declarado importa tanto en una empresa familiar
En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la base imponible de las participaciones sociales no es libre. La Ley 29/1987 (LISD) remite, para las acciones y participaciones que no cotizan, a reglas específicas: el artículo 16 establece que las no admitidas a negociación se valoran por su valor teórico resultante del último balance aprobado, siempre que haya sido auditado con informe favorable; si no es así, se toma el mayor de tres valores: el nominal, el teórico y el que arroje la capitalización al tipo del 20 % del promedio de los beneficios de los tres ejercicios sociales cerrados antes del devengo. Esa regla, pensada para simplificar, puede producir valores muy superiores a los económicos cuando el balance incorpora activos inmobiliarios contabilizados al coste o, al contrario, inferiores a la realidad cuando existen plusvalías no reflejadas.
Por eso la cuestión no es solo calcular, sino saber cuándo el valor reglado es el aplicable y cuándo cabe defender uno distinto. Las comunidades autónomas, además, tienen competencias sobre reducciones y bonificaciones, de modo que el resultado final varía según el territorio de residencia del causante o del donatario.
Qué ocurre cuando la sociedad es patrimonial
Si la sociedad se limita a alquilar inmuebles, el problema se agrava: la reducción por empresa familiar exige, entre otros requisitos, que la actividad constituya una actividad económica a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. El arrendamiento de inmuebles solo se considera actividad económica si se cuenta con local y con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, entre otras condiciones. Sin ellos, la sociedad puede tributar como mero tenedor de bienes y no aplicarse la reducción. Un error de enfoque en este punto cuesta mucho más que cualquier diferencia de valoración.
Los métodos de valoración aplicables
Para determinar el valor económico de la empresa familiar existen varios enfoques, y la elección depende de su naturaleza.
- Método patrimonial ajustado. Parte del patrimonio neto contable y lo corrige a valor razonable de los activos y pasivos. Es el más natural para sociedades tenedoras de inmuebles, donde las plusvalías latentes son lo esencial.
- Descuento de flujos de caja. Útil cuando hay una explotación con proyecciones creíbles, como un negocio hostelero o una promotora con cartera de proyectos.
- Múltiplos de mercado. Sirven de contraste cuando existen transacciones comparables, aunque en empresas pequeñas y no cotizadas su fiabilidad es limitada.
- Capitalización de rentas. Se emplea para contrastar el valor de los inmuebles arrendados a partir de su renta neta y de una tasa de capitalización de mercado.
Un informe pericial bien construido combina al menos dos de ellos y explica por qué descarta los demás. Esa transparencia es lo que permite defenderlo si la Administración propone otro valor.
Ejemplo hipotético de comparación
Supongamos una sociedad familiar con dos naves y un local, con un patrimonio neto contable de 600.000 euros. Los inmuebles figuran por su coste de adquisición de hace veinte años; una tasación actualizada los sitúa 900.000 euros por encima del valor contable. Los beneficios medios de los tres últimos ejercicios han sido de 50.000 euros anuales. Si el balance no está auditado, el artículo 16 de la LISD obliga a tomar el mayor de tres valores: el nominal, el teórico contable de 600.000 euros y la capitalización al 20 % de los beneficios medios, que daría 250.000 euros. El valor reglado sería, por tanto, el teórico de 600.000 euros. Sin embargo, el valor económico real, una vez ajustadas las plusvalías latentes y descontado el pasivo fiscal diferido, podría rondar los 1.200.000 euros.
La disyuntiva es clara: declarar 600.000 euros resulta atractivo en términos fiscales inmediatos, pero abre la puerta a una comprobación en la que la Administración sustituya ese valor por otro apoyado en la tasación de los inmuebles. Un informe previo que documente la horquilla de valor razonable permite decidir con información y, si se declara el valor reglado, tener preparada la defensa. Las cifras son ilustrativas y deben adaptarse a cada caso y a la normativa autonómica vigente.
Documentación que conviene reunir desde el principio
- Cuentas anuales de los últimos tres ejercicios y el balance más próximo al devengo.
- Escrituras de los inmuebles, notas simples y certificaciones catastrales actualizadas.
- Contratos de arrendamiento, con rentas y duración, y declaraciones de IVA o retenciones si las hay.
- Información laboral que acredite la estructura de personal, si se pretende aplicar la reducción.
- Pactos parasociales, estatutos y cualquier restricción a la transmisión de las participaciones.
- Declaraciones del Impuesto sobre el Patrimonio de los años anteriores, que sirven de referencia sobre la valoración histórica.
Cómo reacciona la Administración y cómo preparar la defensa
Si la oficina gestora inicia una comprobación de valores, notificará la propuesta con la motivación del nuevo valor. El contribuyente puede alegar, aportar prueba pericial y, si procede, promover la tasación pericial contradictoria del artículo 135 de la Ley General Tributaria. En el caso de participaciones no cotizadas, el debate suele versar sobre el peso que debe darse a las plusvalías latentes y sobre la tasa de capitalización. La Administración es una parte más en el procedimiento y debe motivar su valoración con criterios verificables; un dictamen de parte, firmado por un profesional que asume el deber de objetividad de los artículos 335 y siguientes de la LEC, constituye un medio de prueba pericial judicial plenamente reconocido.
Cuando los herederos discrepan entre sí sobre el valor, o cuando algunos quieren vender y otros continuar, la valoración también sirve para adjudicar la empresa con compensaciones en metálico. En esos escenarios, la finalidad del informe de valoración debe fijarse con precisión desde el encargo, porque no es lo mismo valorar para tributar que para repartir o para negociar una venta.
Para ordenar los plazos, la reducción y la defensa en una misma estrategia puede ser útil contar con una asesoría legal y fiscal que coordine los aspectos jurídicos, tributarios y periciales. Y si buscas una visión general del tributo, nuestro artículo sobre el Impuesto sobre Sucesiones en la herencia de un inmueble describe las diferencias entre comunidades autónomas.
Errores frecuentes en la valoración de la empresa familiar
- Dar por bueno el valor contable sin revisar si los inmuebles figuran a coste histórico.
- Olvidar los requisitos de la reducción, en especial los relativos a la actividad económica y a la titularidad.
- No separar el valor de los activos no afectos del valor de la explotación.
- Utilizar tasaciones hipotecarias, orientadas a otra finalidad, como si fueran un informe de valoración fiscal.
- Presentar el impuesto sin haber estimado el escenario de una eventual comprobación.
- No coordinar la valoración con el reparto entre herederos, generando después compensaciones mal calculadas.
La donación en vida: una oportunidad con matices
La donación de participaciones a los hijos permite aplicar, si se cumplen los requisitos, una reducción similar a la de la herencia, y adelanta el traspaso generacional. Pero exige que el donante cumpla determinadas condiciones (tener 65 años o una incapacidad, haber ejercido funciones de dirección y percibir por ellas una retribución relevante, entre otras) y que el donatario mantenga lo adquirido durante un plazo de diez años. La valoración inicial resulta igual de importante, pues fija la base imponible de la donación y, además, el valor de adquisición para una posible transmisión futura por parte del donatario, a efectos de su ganancia patrimonial.
Preguntas frecuentes
¿Se puede declarar un valor distinto al que resulta de las reglas del artículo 16 de la LISD?
Para participaciones no cotizadas, la norma prevé una regla de valoración mínima. Si el contribuyente declara un valor inferior, se expone a una comprobación. Si el valor económico fuese inferior al reglado, deberá poder justificarse con prueba suficiente.
¿Quién puede firmar la valoración de una empresa familiar?
No existe una reserva de actividad con carácter general para este tipo de informe en el ámbito tributario, pero conviene que lo emita un profesional con formación en valoración y en fiscalidad, con independencia respecto de las partes y con experiencia en procedimientos de comprobación.
¿Qué pasa si los herederos no se ponen de acuerdo en el valor?
Puede acudirse a una valoración por un tercero o, en el ámbito judicial, a la prueba pericial prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo recomendable es fijar el criterio antes de presentar el impuesto, para evitar contradicciones entre lo declarado y lo pactado.
¿Cuánto tiempo hay para presentar el impuesto?
El plazo general es de seis meses desde el fallecimiento en las sucesiones, con posibilidad de prórroga por otros seis si se solicita antes de que concluya el plazo inicial. En las donaciones el plazo general es de treinta días hábiles desde la fecha del documento. Conviene verificar la normativa de cada comunidad.
Conclusión
Valorar una empresa familiar con inmuebles en una sucesión o una donación no es un trámite contable: es una decisión que condiciona el impuesto, las reducciones aplicables, el reparto entre herederos y la fiscalidad posterior de quien recibe. Contar con un método coherente, documentación completa y un informe que pueda defenderse ante la Administración convierte una incertidumbre en una base sólida para decidir.
Luis Miguel Larriba, perito judicial acreditado