El usufructo ITP tributa en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuando se constituye o transmite a título oneroso y la operación no está sujeta a IVA, o está sujeta y exenta. Paga el usufructuario, sobre el valor del derecho, que depende de su edad o de su duración. La extinción puede volver a tributar.
Qué impuesto grava el usufructo según el título y las partes
El usufructo es un derecho real que permite usar y disfrutar un bien ajeno sin alterar su forma ni su sustancia. Puede nacer de la ley, de la voluntad de las partes o por prescripción. Fiscalmente, lo decisivo es si se constituye por precio o gratuitamente y quién lo constituye.
| Operación | Impuesto | Condición |
|---|---|---|
| Constitución o transmisión onerosa por particular | ITP (TPO) | Operación no sujeta a IVA |
| Constitución onerosa por empresario sobre bien afecto | IVA | Prestación de servicios; exenta y sujeta a TPO si recae sobre terrenos o viviendas |
| Constitución o transmisión gratuita | Sucesiones y Donaciones | Donación, testamento o usufructo viudal legal |
| Reserva de usufructo al vender la nuda propiedad | Sin gravamen propio | No hay desplazamiento patrimonial |
| Renuncia del usufructuario a un usufructo aceptado | Sucesiones y Donaciones | Se califica como donación al nudo propietario |
Cuando la operación está sujeta a IVA sin exención y se formaliza en escritura pública sobre un inmueble, puede tributar además por la cuota variable de AJD. En cambio, la sujeción a TPO excluye la cuota gradual de AJD. Para el enfoque patrimonial del derecho, puede consultarse la guía sobre cómo tributa cada titular en el usufructo y la nuda propiedad; aquí nos centramos en el ITP.
El marco legal es el texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre) y su Reglamento (RD 828/1995, de 29 de mayo).
Sujeto pasivo y devengo del usufructo en el ITP
El sujeto pasivo cambia según el acto. En la constitución del usufructo paga el usufructuario. En la transmisión del usufructo paga quien lo adquiere. En la transmisión de la nuda propiedad paga el adquirente y en la consolidación del dominio, el nudo propietario.
El impuesto se devenga el día en que se otorga la escritura pública o el documento privado de constitución o transmisión del derecho. El tipo es el vigente en ese momento, aprobado por la comunidad autónoma o, en su defecto, el 6 % si el usufructo o la nuda propiedad recaen sobre un inmueble y el 4 % si recaen sobre un bien mueble.
Cómo se valora el usufructo para calcular la base
La base imponible es el valor del derecho que se constituye o transmite, calculado sobre el valor del bien en la fecha del acto. En la transmisión se atiende a la edad del usufructuario transmitente, no a la del adquirente.
| Tipo de usufructo | Regla de valoración |
|---|---|
| Temporal | 2 % del valor del bien por cada año completo, con máximo del 70 % (35 años o más) |
| Vitalicio | (89 – edad) % del valor del bien, entre el 10 % (79 años o más) y el 70 % (menores de 20) |
| Mixto (vitalicio con plazo) | La regla que dé mayor valor |
| Sucesivo | Se liquida a cada usufructuario al comenzar su derecho, según su edad y el valor del bien en ese momento |
| Simultáneo de cónyuges | Una liquidación única según la edad del más joven; los cónyuges son sujetos pasivos solidarios |
| Con condición resolutoria distinta de la vida | Liquidación provisional como vitalicio y definitiva según los años reales |
Si el usufructo se constituye a favor de una persona jurídica, se valora como temporal con un máximo de 30 años. Un usufructo a favor de una sociedad por más de 30 años o por tiempo indefinido se considera, fiscalmente, una transmisión de plena propiedad sujeta a condición resolutoria.
El valor de la nuda propiedad es la diferencia entre el valor total y el del usufructo. En usufructos sucesivos se calcula con el usufructo de mayor porcentaje, y el nudo propietario paga después por cada aumento de valor al extinguirse cada usufructo.
Ejemplo ilustrativo: venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo
Una propietaria de 66 años vende a un particular la nuda propiedad de su vivienda, valorada en 200.000 euros, y se reserva el usufructo vitalicio. La constitución del usufructo por reserva no tributa. Tributa la transmisión de la nuda propiedad.
- Valor del usufructo: (89 – 66) = 23 % de 200.000 = 46.000 euros.
- Valor de la nuda propiedad: 200.000 – 46.000 = 154.000 euros.
- Cuota con un tipo ilustrativo del 6 %: 154.000 x 6 % = 9.240 euros, a pagar por el comprador.
Años después fallece la usufructuaria y el inmueble vale 220.000 euros. Se produce la consolidación del dominio. El nudo propietario tributa por TPO sobre el porcentaje por el que no liquidó al comprar, es decir, el 23 %, aplicado al valor en ese momento y con el tipo vigente entonces. Con un 6 % ilustrativo: 220.000 x 23 % = 50.600 euros de base y 3.036 euros de cuota.
Ejemplo de usufructo temporal
Un particular concede por precio a otro un usufructo de diez años sobre un local no afecto a actividad empresarial, valorado en 180.000 euros. Se valora al 2 % por año: 20 % de 180.000, es decir, 36.000 euros de base. Con un tipo ilustrativo del 6 %, la cuota es 2.160 euros, a cargo del usufructuario.
Extinción y consolidación: cuándo vuelve a tributar el usufructo
La extinción por el transcurso del plazo o por fallecimiento no siempre tributa. Depende de cómo se constituyó. Si el propietario transmitió la nuda propiedad onerosamente y se reservó el usufructo, la consolidación sí tributa por TPO sobre el porcentaje no liquidado. Si se reservó la nuda propiedad y vendió el usufructo, no hay liquidación por TPO, aunque puede incidir AJD si se formaliza en escritura sobre un inmueble.
Si el usufructo se constituyó gratuitamente, la consolidación tributa por Sucesiones y Donaciones, pero solo cuando el nudo propietario adquiere algo que antes no tenía. Si ya era pleno propietario al desmembrarse el dominio, recupera lo que tenía y no hay nueva adquisición.
- Consolidación por transmisión onerosa del usufructo al nudo propietario: tributa por TPO, y se exige la mayor de las dos liquidaciones posibles.
- Consolidación por renuncia del usufructuario: se considera donación y tributa por Sucesiones y Donaciones.
- Consolidación en el usufructuario, que adquiere la nuda propiedad: tributa la adquisición, sin gravamen independiente por la extinción.
- Consolidación en un tercero que compra usufructo y nuda propiedad: solo se giran las liquidaciones de ambas adquisiciones.
- Ampliación del usufructo, por plazo o por bienes: tributa como una nueva constitución sobre la parte ampliada.
Para estrategias familiares de transmisión, conviene valorar la donación con reserva de usufructo, que cambia el impuesto aplicable.
Criterio administrativo sobre el usufructo en el ITP
La doctrina administrativa recoge varios criterios útiles. La consolidación por muerte de la usufructuaria, en una vivienda desmembrada onerosamente y no afecta a una actividad, tributa por TPO sobre el porcentaje pendiente. Si el usufructo se constituyó a favor de dos cónyuges a la vez, no hay liquidación al fallecer el primero y solo se liquida al fallecer el último.
Además, la edad que se usa en la consolidación es la misma que se aplicó al constituir el usufructo; en usufructos simultáneos y sucesivos, la del cónyuge más joven. Y la transmisión del usufructo sobre acciones por quien no es empresario está sujeta a TPO, aunque exenta.
Errores frecuentes y cómo prevenirlos
- Aplicar la edad del adquirente del usufructo en lugar de la del transmitente.
- Olvidar la liquidación por consolidación cuando se reservó el usufructo en una venta.
- Usar el valor del bien en la fecha de constitución, y no el del momento de la consolidación.
- Tratar como donación un usufructo que se constituyó por precio.
- No separar los bienes muebles e inmuebles, lo que lleva a aplicar el 6 % a toda la base.
Cuando el usufructo recae sobre participaciones o activos de una sociedad, la valoración se complica y conviene apoyarse en una valoración de empresas y activos antes de fijar la base declarada.
Conclusión
El usufructo exige identificar quién lo constituye, si es oneroso y cómo se extinguirá, porque cada fase puede tributar por un impuesto distinto. Un buen diseño inicial evita pagar dos veces. En LRB Tax & Legal ofrecemos asesoramiento fiscal para personas físicas en operaciones con derechos reales. Puede escribirnos a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Lo paga el usufructuario, la persona a cuyo favor se constituye el derecho. La base es el valor del usufructo, calculado según su duración o la edad del titular, y el tipo es el autonómico o, en su defecto, el 6 % si recae sobre un inmueble.
No. La reserva no supone desplazamiento patrimonial y no tiene gravamen propio. Tributa la transmisión de la nuda propiedad, por su valor, y más adelante la consolidación del dominio sobre el porcentaje que no se liquidó en la compra.
Se resta de 89 la edad del usufructuario y el resultado es el porcentaje del valor del bien, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. Por ejemplo, a los 66 años el usufructo vale el 23 % del bien.
Depende del origen. Si el dominio se desmembró por una venta con reserva de usufructo, el nudo propietario tributa por TPO sobre el porcentaje no liquidado. Si fue gratuito, tributa por Sucesiones y Donaciones solo cuando adquiere algo que antes no tenía.
Se considera una donación del usufructuario al nudo propietario, aunque la renuncia sea pura y simple. Por tanto, tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y no por ITP.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.