El derecho de uso y habitación ITP se grava en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuando se constituye por precio y la operación no está sujeta a IVA. La base es el 75 % del valor del bien, valorado como un usufructo. Paga el titular del derecho. La servidumbre onerosa tributa de forma similar.
Qué son el uso, la habitación y la servidumbre a efectos fiscales
Los derechos de uso y habitación son derechos reales de goce más limitados que el usufructo. El uso permite aprovechar los frutos de la cosa ajena que basten para las necesidades del titular y su familia. La habitación permite ocupar las piezas necesarias de una casa ajena, y solo puede recaer sobre una vivienda.
Ambos derechos son indisponibles e intransmisibles: no pueden arrendarse ni traspasarse por ningún título. Se rigen por el título constitutivo y, en su defecto, por el Código Civil, aplicando las reglas del usufructo en lo que no se opongan. Esto condiciona su tributación, pues casi nunca habrá una transmisión posterior del derecho.
La servidumbre es un gravamen sobre un inmueble, el predio sirviente, en beneficio de otro, el dominante, o de una persona. Recae siempre sobre inmuebles ajenos al beneficiario y es inseparable de la finca. El marco normativo se encuentra en el texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre) y en su Reglamento (RD 828/1995, de 29 de mayo).
IVA o ITP en el derecho de uso y habitación
La constitución onerosa de un derecho de uso o de habitación está sujeta a IVA si la realiza un empresario o profesional sobre un bien afecto a su actividad, o un particular que recibe un canon periódico. Pero hay una diferencia importante entre ambos derechos.
- Habitación: como siempre recae sobre una vivienda, cuando está sujeta a IVA queda exenta sin posibilidad de renuncia y, por tanto, tributa siempre por TPO.
- Uso: solo queda exento, y sujeto a TPO, cuando recae sobre inmuebles exentos como terrenos o viviendas y sus anexos. Si recae sobre otros bienes sujetos y no exentos, tributa en IVA y, en escritura pública, también en AJD cuota variable.
- Constitución onerosa por un particular sin actividad económica: TPO, sea cual sea el bien.
Tampoco tributan por TPO las atribuciones que nacen de la ley. El derecho de uso de la vivienda familiar que se atribuye a un cónyuge o a los hijos al disolverse el matrimonio no es un derecho real constituido, sino una consecuencia de las relaciones familiares. Por eso no hay transmisión de bienes ni hecho imponible. Si los hermanos reconocen gratuitamente a uno de ellos un uso y habitación sobre un inmueble heredado, es una donación sujeta a Sucesiones y Donaciones.
Sujeto pasivo, base imponible y tipo del derecho de uso y habitación ITP
El sujeto pasivo es la persona a cuyo favor se constituye el derecho. En la extinción con consolidación del dominio, paga el nudo propietario. Si coexisten usufructo y uso o habitación sobre el mismo bien, las liquidaciones por consolidación parcial se van repartiendo entre usufructuario y nudo propietario según cuál de los derechos se extinga primero.
La base imponible es el valor del derecho. Se obtiene aplicando al 75 % del valor del bien las reglas de valoración del usufructo temporal o vitalicio. En el vitalicio, se multiplica por (89 – edad) %, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %.
El tipo aplicable es el vigente al constituir el derecho, aprobado por la comunidad autónoma. En su defecto, se aplica el 6 % a la habitación y al uso sobre inmuebles, y el 4 % al uso sobre bienes muebles o semovientes. El impuesto se devenga el día de la escritura o del documento privado. Para el resto de operaciones sobre vivienda, puede consultar la guía de ITP y AJD en la compraventa de vivienda.
Ejemplo ilustrativo de derecho de uso y habitación vitalicio
Una persona de 72 años adquiere por precio un derecho de habitación vitalicio sobre una vivienda ajena valorada en 160.000 euros. El vendedor es un particular, por lo que la operación no está sujeta a IVA.
- Valor de referencia: 75 % de 160.000 = 120.000 euros.
- Porcentaje vitalicio: (89 – 72) = 17 %.
- Base imponible: 120.000 x 17 % = 20.400 euros.
- Cuota con un tipo ilustrativo del 6 %: 1.224 euros, a pagar por el habitacionista.
Si el mismo derecho fuera temporal, por ejemplo de 8 años, se aplicaría el 16 % (2 % por año): 120.000 x 16 % = 19.200 euros. En ambos casos, el resultado no puede superar el 70 % del valor de referencia.
Compraventa con reserva del derecho de habitación
Es muy frecuente que un familiar venda la vivienda y se reserve el derecho de habitación. En ese caso, la base de la compraventa es el valor de la vivienda deducido el valor del derecho de habitación. La reserva no tributa por sí sola porque no hay desplazamiento patrimonial.
Si una mercantil transmite una finca urbana salvo el derecho de uso y habitación que había reservado el transmitente anterior, el comprador asume ese derecho como parte de lo adquirido. La jurisprudencia no lo califica como cesión de bienes a cambio de pensión vitalicia. Para el efecto sobre la nuda propiedad, véase el análisis de la fiscalidad del usufructo y la nuda propiedad.
Extinción del derecho de uso y habitación
La extinción del derecho de uso y habitación por consolidación en el nudo propietario, por el transcurso del plazo o la muerte del titular, no tributa por IVA. En el uso, si la constitución estuvo sujeta y no exenta de IVA, la extinción tampoco está sujeta a TPO, aunque puede incidir AJD si se formaliza en escritura sobre inmueble. Si la constitución tributó por TPO, también lo hace la extinción.
En la habitación, como su constitución siempre tributa por TPO, su extinción tributa siempre por esta modalidad, con el nudo propietario como sujeto pasivo.
La servidumbre: sujeción, base y tipo
Una servidumbre constituida a título oneroso tributa en IVA si la constituye un empresario o profesional con un inmueble de su patrimonio empresarial, o un particular que cobra un canon periódico. Es un servicio habitualmente exento cuando afecta a terrenos o viviendas, de modo que acaba en TPO. Si la operación está sujeta y no exenta, como la servidumbre sobre un local de una sociedad para instalar un ascensor comunitario, queda sujeta a IVA y, en escritura, a AJD cuota variable.
Cuando la servidumbre no está sujeta a IVA, tributa por TPO. Paga el propietario del predio dominante. En servidumbres recíprocas, cada propietario paga por la suya, porque hay dos hechos imponibles. La base es el precio pactado si es igual o mayor que la capitalización de la renta anual al interés legal del dinero, o esta si el precio es menor. El tipo es el autonómico o, en su defecto, el 6 %.
Ejemplos ilustrativos de servidumbre
- Pago único: una persona física constituye una servidumbre de paso por un único pago de 15.000 euros. No hay renta que capitalizar. Con un 6 % ilustrativo, la cuota es 900 euros.
- Renta anual: se pacta una renta de 1.200 euros anuales. Capitalizada al 3,5 % da 34.285,71 euros. Con un 6 % ilustrativo, la cuota es 2.057,14 euros.
Un caso de la doctrina: un propietario sin actividad empresarial que cobra de una eléctrica un pago único por una servidumbre aérea de paso de energía eléctrica. Se le considera empresario a efectos del IVA, la operación es una prestación de servicios sujeta y exenta, y tributa por TPO. La extinción de una servidumbre onerosa no se grava por IVA ni TPO, aunque puede incidir AJD si consta en escritura.
Errores frecuentes en el derecho de uso y habitación
- Aplicar la valoración del usufructo sin reducirla al 75 % del valor del bien.
- Liquidar TPO por el uso de la vivienda familiar atribuido en un divorcio.
- Olvidar que la habitación siempre tributa por TPO, aunque la conceda un empresario.
- Confundir al sujeto pasivo en la servidumbre y liquidar al dueño del predio sirviente.
- No tributar la extinción cuando el derecho se constituyó por TPO.
Si ha recibido una liquidación por un derecho de este tipo y duda de la base o de la edad aplicada, una segunda opinión experta puede detectar errores antes de que transcurra el plazo de recurso.
Conclusión
Para acertar con el derecho de uso y habitación hay que distinguir si lo concede un particular o un empresario, si es oneroso y cómo se valora. Un cálculo incorrecto de la edad o del porcentaje cambia mucho la cuota. En LRB Tax & Legal contamos con asesoramiento fiscal para personas físicas para estas operaciones. Contacte con nosotros en Contacto@LRB.es o en el +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
Lo paga el titular del derecho, es decir, la persona a cuyo favor se constituye. Siempre tributa por TPO cuando es oneroso, porque recae sobre una vivienda y el IVA queda exento. La base es el 75 % del valor de la vivienda valorado como usufructo.
Se toma el 75 % del valor del bien y se le aplican las reglas del usufructo. Si es vitalicio, se multiplica por 89 menos la edad en porcentaje, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. Si es temporal, el 2 % por cada año.
No tributa por TPO. La atribución del uso de la vivienda familiar al cónyuge o a los hijos nace de la ley y de las relaciones familiares, sin transmisión de bienes ni constitución de un derecho real, por lo que no se produce el hecho imponible.
Se aplica el tipo aprobado por la comunidad autónoma en el momento de la constitución. Si la comunidad no lo ha fijado, se aplica el 6 %, porque la servidumbre recae siempre sobre un bien inmueble. Paga el propietario del predio dominante.
Sí. Como su constitución onerosa siempre queda sujeta a TPO, su extinción por consolidación en el nudo propietario también tributa por esa modalidad. El sujeto pasivo es el nudo propietario, que se queda con el pleno dominio.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.