La frontera entre ITP y Sucesiones y Donaciones depende de una sola pregunta: si la transmisión es onerosa o gratuita. Cuando hay precio o contraprestación, tributa por transmisiones patrimoniales onerosas (ITP); cuando se recibe un bien por herencia o donación, por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En los negocios mixtos, cada parte tributa por su impuesto.
La regla básica: título oneroso o título lucrativo
Los dos impuestos son incompatibles sobre una misma adquisición. El ITP grava las transmisiones a título oneroso, es decir, aquellas en que media precio o contraprestación: compraventa, permuta, expropiación forzosa, subasta o adjudicación en pago. Las adquisiciones a título gratuito quedan fuera del ITP y pasan al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado en la Ley 29/1987, de 18 de diciembre.
La diferencia de naturaleza refuerza la separación. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un impuesto directo sobre el enriquecimiento gratuito. El ITP es un impuesto indirecto sobre el tráfico oneroso, regulado por el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Por eso, ni la donación ni la sucesión, testada o intestada, están sujetas a transmisiones patrimoniales onerosas: les falta la onerosidad. Para el caso de la herencia puede consultar nuestra guía de Impuesto de Sucesiones sobre un inmueble por comunidad autónoma.
ITP y Sucesiones y Donaciones: casos habituales
| Operación | Impuesto | Motivo |
|---|---|---|
| Compraventa o permuta entre particulares | ITP | Hay precio o contraprestación |
| Donación pura de un inmueble | Sucesiones y Donaciones | Es una liberalidad sin contraprestación |
| Herencia o legado | Sucesiones y Donaciones | Adquisición por causa de muerte |
| Donación con carga o deuda asumida | Ambos, por partes | Negocio mixto: parte onerosa y parte gratuita |
| Entrega recíproca de viviendas | ITP | Se califica como permuta, no como donación recíproca |
| Fianza sin retribución, mutuo sin interés o comodato | Se consideran operaciones gratuitas | No existe contraprestación |
Las zonas grises: cuando el negocio es mixto
El problema práctico aparece en los negocios que tienen algo de onerosos y algo de gratuitos. La calificación jurídica prevalece sobre el nombre que le den las partes, de modo que una «donación» con contraprestación real puede tributar en parte por ITP.
Donaciones onerosas o modales
La donación onerosa, modal o sub modo impone al donatario una carga inferior al valor de lo donado. Su naturaleza es mixta. Hasta el importe de la carga, se rige por las reglas de los contratos onerosos y tributa por ITP. Por el exceso, es una liberalidad y tributa por Sucesiones y Donaciones.
Esto solo funciona si la carga es evaluable económicamente. Si no lo es, la donación tributa íntegramente como donación pura y simple.
Donación de un inmueble con hipoteca
Es el supuesto más frecuente. Cuando el donatario se subroga en el préstamo hipotecario y libera al donante de la deuda, se entiende que asume una obligación a cambio del bien. La parte equivalente a la deuda se grava por ITP, como adjudicación en pago de asunción de deudas. El resto se grava como donación.
Ejemplo ilustrativo. Una madre dona a su hija una vivienda valorada en 200.000 euros, con una hipoteca pendiente de 50.000 euros que la hija asume íntegramente. La base de ITP sería de 50.000 euros, por la deuda asumida. La base de Sucesiones y Donaciones sería de 150.000 euros, por la diferencia. Si la hija no asume la deuda, toda la operación tributa como donación.
Cesión de bienes a cambio de una pensión o cuidados
Si una persona cede un bien a cambio de una pensión vitalicia o temporal, y la base del bien supera en más del 20 % y en 12.020,24 euros a la de la pensión, el cesionario tributa por ITP por el importe en que ambas bases coinciden. Por la diferencia se le practica otra liquidación como donación.
Con cifras sencillas: una pensión valorada en 10 y un bien valorado en 100 dan lugar a una base de ITP de 10 y a una base de Sucesiones y Donaciones de 90. Algo parecido ocurre cuando el cesionario se compromete a prestar sustento, habitación y asistencia al cedente.
Ventas por precio muy inferior al valor real
Una compraventa entre familiares por un precio simbólico no se limita a ITP. Si hay desequilibrio manifiesto entre las prestaciones y se aprecia ánimo de liberalidad, la parte equivalente al precio tributa por ITP y el resto como donación. Así lo ha entendido la jurisprudencia en casos de venta de acciones entre hermanos por un importe muy inferior a su valor.
Otros supuestos en la frontera
Hay situaciones que no son compraventas ni herencias puras y que conviene vigilar:
- Excesos de adjudicación en herencias. Se liquidan como transmisión onerosa los excesos cuando el valor comprobado de lo adjudicado a un heredero supera el 50 % del que le correspondería, salvo que los valores declarados coincidan con los del Impuesto sobre el Patrimonio o los superen.
- Promesa de venta. Se entiende siempre hecha a título oneroso y devenga el impuesto sobre el precio convenido; a falta de precio especial, o si es menor, sobre el 5 % de la base aplicable.
- Rectificación de escrituras. Cambiar los porcentajes de propiedad entre cónyuges, por ejemplo del 74/26 al 50/50, implica una verdadera transmisión que tributa por ITP o por Sucesiones y Donaciones según se haga con contraprestación o gratis.
- Reversión de una donación. Recuperar el bien cuando la escritura no recogía la cláusula de reversión es un nuevo negocio, oneroso o lucrativo según el caso.
- Persona jurídica donataria. Si el donatario es una sociedad, la donación está exenta del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones; la parte onerosa tributa por ITP y el resto puede quedar sujeta a actos jurídicos documentados.
Presunciones de la Administración
La normativa permite presumir una transmisión lucrativa cuando los registros fiscales muestran una disminución patrimonial de una persona y, de forma simultánea o posterior, un aumento equivalente en su cónyuge, descendientes, herederos o legatarios. Esto ocurre siempre dentro del plazo de prescripción. Si esa transmisión es onerosa, tributa por ITP.
Otra presunción afecta a las compras que hacen los ascendientes en nombre de hijos menores. Se presumen donaciones a favor del menor, salvo que se pruebe que el menor tenía medios suficientes y los aplicó a la compra. Por eso conviene conservar la documentación del origen de los fondos.
Errores frecuentes
Los fallos más habituales son estos:
- Documentar como donación un negocio con contraprestación real y no declarar la parte onerosa.
- Olvidar que asumir una hipoteca convierte parte de la donación en onerosa.
- Elegir la forma de «venta» por un precio simbólico creyendo que solo se paga ITP.
- No acreditar los medios del menor cuando compran sus padres en su nombre.
- No distinguir entre excesos de adjudicación sujetos y no sujetos en una herencia.
Una mala calificación suele salir cara, porque la Administración puede regularizar con intereses y sanciones. Si ya tiene una liquidación y duda de su corrección, puede contrastar una liquidación con una segunda opinión experta de ValiTax antes de pagar o recurrir.
Cómo planificar una transmisión familiar
Antes de firmar, conviene definir si la operación es una venta, una donación o un negocio mixto, y reflejarlo con claridad en la escritura. Una planificación adecuada compara la carga fiscal de cada vía, incluidas las bonificaciones autonómicas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que varían según el territorio. Puede ampliar el análisis en nuestra guía sobre la donación de vivienda a hijos y sus bonificaciones.
Si necesita estudiar su caso, el equipo de asesoramiento fiscal para personas físicas de LRB Tax & Legal puede valorar las alternativas. Puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831. Actualizado a octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
Depende de si hay contraprestación. Si el familiar le transmite la vivienda gratuitamente, por donación o herencia, paga Sucesiones y Donaciones. Si hay precio o contraprestación real, paga ITP. Si hay ambos elementos, cada parte tributa por su impuesto.
La parte equivalente a la deuda que asume tributa por ITP, como adjudicación en pago de asunción de deudas. El valor del piso que excede de la deuda tributa por Sucesiones y Donaciones. Si no asume la deuda, toda la operación se grava como donación.
Se puede, pero la Administración puede recalificarlo. Si hay desequilibrio manifiesto entre precio y valor y ánimo de liberalidad, la parte equivalente al precio tributa por ITP y el resto como donación en Sucesiones y Donaciones.
Puede tributar. Se liquida como transmisión onerosa el exceso cuando el valor comprobado de lo adjudicado a un heredero supera el 50 % del que le correspondería, salvo que los valores declarados igualen o superen los del Impuesto sobre el Patrimonio.
No, la donación a una persona jurídica está exenta de ese impuesto. Si es onerosa, la parte equivalente a la carga asumida tributa por ITP y el resto puede quedar sujeto a actos jurídicos documentados.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.