La hipoteca inversa tiene una fiscalidad favorable en ITP y AJD: las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación están exentas de la cuota variable del AJD. Para disfrutar de esa exención, la vivienda debe ser la residencia habitual del solicitante, y este debe ser además su propietario.
Qué es la hipoteca inversa y quién puede contratarla
La hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual del solicitante. La entidad entrega una cantidad de dinero en un pago único o en disposiciones periódicas, siempre por un importe inferior al valor de tasación del inmueble. Los intereses siguen devengándose hasta el fallecimiento del prestatario.
Se concibió como un producto para reforzar la capacidad económica de personas mayores o con dependencia. Por eso la normativa fija requisitos subjetivos, objetivos y de contenido.
Requisitos legales de la hipoteca inversa
Para que un préstamo hipotecario reciba esta calificación deben cumplirse cuatro condiciones:
- el solicitante y los beneficiarios que designe tienen 65 años o más, o están afectados de dependencia, o tienen reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 %;
- el deudor dispone del importe mediante disposiciones periódicas o única;
- la deuda solo es exigible y la garantía ejecutable al fallecer el prestatario o, si así se pacta, el último de los beneficiarios;
- la vivienda está tasada y asegurada contra daños en los términos legales.
Solo pueden concederla las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las aseguradoras autorizadas para operar en España.
Qué ocurre al fallecimiento del prestatario
Al fallecer el deudor, o el último beneficiario si así se estipula, los herederos pueden cancelar el préstamo en el plazo pactado. Para ello abonan la totalidad de los débitos vencidos con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación por la cancelación. Si deciden no reembolsar, el acreedor solo cobra hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
Si el deudor transmite voluntariamente el inmueble, el acreedor puede declarar el vencimiento anticipado, salvo que se sustituya la garantía de forma suficiente.
Hipoteca inversa fiscalidad: la exención en AJD
La regla es sencilla. Están exentas de la cuota variable de AJD las escrituras públicas que documenten estas cuatro operaciones:
| Operación | Tratamiento en la cuota variable de AJD |
|---|---|
| Constitución de la hipoteca inversa | Exenta |
| Subrogación | Exenta |
| Novación modificativa | Exenta |
| Cancelación | Exenta |
La exención es objetiva: protege la operación y no a la persona. Por eso mantiene su vigencia aunque desde 2018 el sujeto pasivo del AJD en los préstamos hipotecarios sea el prestamista. En general, en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria no se aplican las exenciones subjetivas, pero esta, al ser objetiva, sí opera.
Se conceden los mismos beneficios fiscales a los créditos inmobiliarios concedidos a personas en situación de dependencia. Para ver el resto de reglas de la cuota variable, consulte la guía de ITP y AJD en la compraventa de vivienda por comunidad autónoma.
Requisito clave: vivienda habitual y propiedad
Para aplicar la exención no basta con que la vivienda sea la residencia habitual. El solicitante debe, además, ser su propietario. Esa doble exigencia genera dudas cuando hay copropiedad, gananciales o usufructo. La doctrina administrativa ha aclarado los casos más frecuentes.
Casos especiales según la titularidad
Las situaciones reales rara vez son tan simples como la norma. Estas son las tres más habituales.
Copropiedad con otra persona
Si el solicitante comparte la propiedad con otra persona que no cumple los requisitos, el copropietario que sí los cumple puede contratar la hipoteca inversa. La vivienda habitual es un bien en copropiedad. El límite del préstamo es entonces la mitad del valor tasado del inmueble, que es lo que tiene en propiedad.
La escritura puede disfrutar de los beneficios previstos en ITP y AJD y en honorarios notariales y registrales, siempre que se cumplan los requisitos y el préstamo no exceda de la mitad del precio tasado.
Vivienda en régimen de gananciales
Cuando la vivienda es ganancial y el cónyuge del solicitante no cumple los requisitos, la hipoteca puede constituirse por el límite máximo que prevea la legislación hipotecaria. No se restringe a la mitad del valor de tasación. Lo explica la naturaleza de la sociedad de gananciales: no es una comunidad por cuotas, y ningún cónyuge tiene una cuota asignada hasta la disolución.
Nuda propiedad con usufructo vigente
El solicitante también puede acogerse al régimen si es nudo propietario y tiene en la vivienda su domicilio habitual, aunque exista un usufructo en vigor. El derecho real sobre la vivienda no impide formalizar la hipoteca inversa ni aplicar la exención. Sobre la tributación de cada titular, lea nuestro artículo sobre el usufructo y la nuda propiedad de inmuebles.
Vivienda habitual: concepto civil y concepto fiscal
La doctrina administrativa distingue entre dos conceptos. A efectos civiles, la vivienda habitual es aquella donde la persona reside habitualmente. A efectos tributarios, según la Ley del IRPF (Ley 35/2006, de 28 de noviembre), es la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante al menos tres años continuados.
Se entiende que la vivienda fue habitual aunque no haya transcurrido ese plazo si el contribuyente fallece o concurren circunstancias que exigen el cambio de domicilio, como matrimonio, separación, traslado laboral u obtención de un empleo. La vivienda debe además ser habitada de forma efectiva y permanente por el propio contribuyente en un plazo de doce meses desde la adquisición o la terminación de las obras.
Se trata de una cuestión de hecho, por tanto eminentemente probatoria. La apreciación de las pruebas corresponde al órgano gestor ante el que se pida aplicar la exención. Conviene reunir certificados de empadronamiento, recibos de suministros y cualquier documento que acredite la residencia efectiva.
Cómo encaja en el cuadro general del préstamo hipotecario
Un préstamo hipotecario ordinario concedido por una entidad financiera tributa por IVA y AJD bajo el principio de tributación unitaria. Si lo concede un particular, tributa por transmisiones patrimoniales. La hipoteca inversa se desmarca de este esquema, porque la ley declara exenta de la cuota variable la escritura en que se formaliza. En el resto de gravámenes, el régimen sigue las reglas generales.
Para una visión del tipo de gravamen que se aplicaría en ausencia de la exención, conviene recordar que el rendimiento de la cuota variable está cedido a las comunidades autónomas, conforme a la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, de cesión de tributos.
Ejemplos ilustrativos de cálculo
Las cifras siguientes son inventadas y solo sirven de ejemplo ilustrativo. Se utiliza un tipo supuesto del 1,2 %.
- Propietario único con préstamo de 90.000 euros. Sin exención, la cuota sería de 1.080 euros. Con la exención de la hipoteca inversa, la cuota variable es de cero euros.
- Copropiedad al 50 %. La vivienda está tasada en 240.000 euros y el solicitante es propietario de la mitad. El límite del préstamo es de 120.000 euros. Si pidiera 130.000 euros, excedería el límite de la mitad del valor tasado y no podría acogerse a los beneficios previstos.
- Vivienda ganancial. La tasación es de 300.000 euros y solo uno de los cónyuges reúne los requisitos. No se limita a 150.000 euros: puede acogerse hasta el límite máximo de la legislación hipotecaria.
Errores frecuentes
El primero es pensar que la exención depende de la edad y no de la propiedad. Hacen falta ambos requisitos: ser propietario de la vivienda y que sea la residencia habitual. El segundo es olvidar que el concepto de vivienda habitual fiscal exige, en principio, tres años de residencia continuada.
También es habitual suponer que la exención cubre cualquier préstamo hipotecario a mayores de 65 años. Solo alcanza a los que cumplen todos los requisitos legales de la hipoteca inversa, incluida la tasación y el seguro de la vivienda. Si necesita acreditar el cumplimiento de requisitos o planificar su situación patrimonial, puede consultar un servicio de asesoramiento fiscal para personas físicas. Para contrastar una liquidación concreta, resulta útil una segunda opinión experta.
Si el propietario vende después la vivienda, recuerde que también existe una exención para las ganancias de los mayores de 65 años: lea nuestro artículo sobre la venta de vivienda habitual por mayores de 65 años. La regulación de fondo está en el Texto refundido del ITP y AJD (RDLeg 1/1993, de 24 de septiembre).
Conclusión
La hipoteca inversa y su fiscalidad se resumen en una exención objetiva de la cuota variable de AJD para su constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación. La clave es que el solicitante sea propietario de la vivienda y esta sea su residencia habitual. Si desea revisar su caso antes de firmar, puede escribir a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.
Preguntas frecuentes
No, las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de hipotecas inversas están exentas de la cuota variable del AJD. Es una exención objetiva, que sigue vigente aunque el sujeto pasivo de los préstamos hipotecarios sea hoy el prestamista. Se exige que el solicitante sea propietario y que la vivienda sea su residencia habitual.
Puede contratarla el propietario de su vivienda habitual que tenga 65 años o más, esté afectado de dependencia o tenga reconocida una discapacidad igual o superior al 33 %. La vivienda debe estar tasada y asegurada contra daños. Solo pueden concederla entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito y aseguradoras autorizadas.
El copropietario que cumple los requisitos puede contratar la hipoteca inversa, aunque el otro no pueda por edad. El límite del préstamo es la mitad del valor tasado del inmueble, que es la parte que tiene en propiedad. Con ese límite y los demás requisitos, la escritura puede disfrutar de los beneficios previstos.
Sí, si el solicitante reúne los requisitos aunque su cónyuge no los cumpla. En ese caso la hipoteca puede constituirse por el límite máximo de la legislación hipotecaria, sin limitarse a la mitad del valor de tasación, porque en la sociedad de gananciales ningún cónyuge tiene una cuota asignada.
La deuda se vuelve exigible y la garantía ejecutable al fallecer el prestatario o, si así se pactó, el último beneficiario. Los herederos pueden cancelar el préstamo en el plazo estipulado pagando los débitos vencidos con intereses, sin compensación por cancelar. Si no pagan, el acreedor cobra solo hasta donde alcance la herencia.
Contenido informativo, actualizado a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento individualizado.