Una óptica que alquila un local comercial soporta IVA del 21 % sobre la renta y, como vende productos gravados, lo deduce por regla general. La situación cambia si presta servicios exentos, como determinados exámenes visuales. El análisis sectorial está en la fiscalidad de las ópticas; aquí se estudia el local y su coste fiscal.
Por qué el local decide la rentabilidad de una óptica
En una óptica la ubicación lo es casi todo: flujo de paseantes, escaparate, cercanía a centros médicos y zonas comerciales. Esa ventaja se paga con rentas altas, y la renta, junto con las obras del gabinete de optometría, el taller de montaje y el mobiliario expositor, se convierte en el principal coste fijo. A diferencia de las clínicas, la óptica vende mayoritariamente productos sujetos a IVA, de modo que el impuesto soportado del alquiler suele recuperarse, salvo en la parte de actividad exenta.
Esa capacidad de deducir permite comparar el alquiler sin el sobrecoste del IVA, pero obliga a cuidar la factura del arrendador, la fecha de devengo y la correcta imputación al período. Un local de negocio de calle plantea además cuestiones comunes a otros comercios, como las que se detallan en el caso de la zapatería y su local a pie de calle.
IVA del alquiler y deducción en una óptica
El arrendamiento de un local de negocio tributa por IVA al tipo general y no se beneficia de la exención de los arrendamientos de vivienda. Para una óptica, que realiza sobre todo entregas de gafas, lentes de contacto y accesorios con IVA, la deducción del impuesto del alquiler suele ser plena. El matiz está en el tipo de la mercancía: algunas gafas graduadas y otros productos pueden tributar a un tipo reducido del 4 % (art. 91 LIVA), mientras que las gafas de sol y los accesorios tributan al 21 %. La mezcla de tipos no impide deducir.
Ejemplo ilustrativo. Un local de 90 metros cuadrados se alquila por 4.000 euros al mes más IVA. El IVA soportado de 840 euros mensuales, 10.080 euros al año, se compensa con el repercutido en las ventas. Si el 15 % de los ingresos procediera de servicios exentos y la prorrata fuera de ese orden, la cuantía no deducible, unos 1.512 euros al año, sería un coste que conviene presupuestar.
Servicios de optometría: cuándo aparece la prorrata
Los exámenes visuales y otros actos sanitarios prestados por profesionales habilitados pueden estar exentos como asistencia sanitaria (art. 20.Uno.3º LIVA), según el profesional que los preste y las condiciones del servicio. Si la óptica los factura por separado, tendrá operaciones exentas y gravadas, y el IVA común se deducirá aplicando la prorrata general o, si se cumplen los requisitos, sectores diferenciados (art. 9.1.c LIVA). Si el examen se incluye gratuitamente con la venta de gafas, conviene valorar cómo se documenta.
Un error frecuente es no distinguir en la contabilidad la parte de servicios. Sin separación, la Administración puede aplicar la prorrata sobre cifras que no refleja la realidad, y regularizar con intereses y recargos, además de sanciones cuando proceda.
Retención, fianza y pagos del alquiler
El arrendatario que paga rentas de un local de negocio debe practicar, salvo excepciones, una retención sobre la renta e ingresarla en las declaraciones periódicas, además de informar al año siguiente. También debe depositar la fianza donde proceda y cumplir el límite de pagos en efectivo: 1.000 euros entre empresarios y profesionales. Pagar por transferencia deja un rastro documental que protege ante cualquier comprobación.
Obras de reforma y escaparate
La reforma de una óptica nueva es una de las partidas más caras: escaparate, mobiliario, iluminación, gabinete y zona de taller. Las obras fijas en local alquilado se tratan normalmente como inversión en bien ajeno y se amortizan en el plazo del contrato o en la vida útil, el menor; el mobiliario y los equipos siguen la tabla oficial (art. 12 LIS). Cuanto más corto el contrato, más rápida es la amortización y mayor el riesgo de perder inversión sin compensación al salir.
En el contrato conviene prever quién asume las obras, cómo se compensan al terminar el arrendamiento y qué ocurre con el rótulo y el escaparate. Cada acuerdo debe quedar escrito y reflejado en la contabilidad.
Comprar el local y estructura patrimonial
Si el titular compra el local, la transmisión de un inmueble de segunda mano tributa normalmente por ITP, con el tipo de cada comunidad autónoma, y la de un inmueble nuevo por IVA y Actos Jurídicos Documentados. Solo se amortiza la construcción. Cuando el inmueble está en una sociedad patrimonial que alquila a la óptica, el alquiler debe estar a valor de mercado (art. 18 LIS), y un informe pericial tributario puede respaldar la renta pactada.
Las normas de referencia están en la Ley del IVA y en la Ley del Impuesto sobre Sociedades. El IBI, que paga el propietario, puede repercutirse al arrendatario y, en tal caso, forma parte de la base imponible del IVA de la renta.
Qué revisa Hacienda en una óptica
Las comprobaciones se centran en el tipo de IVA aplicado a cada producto, la prorrata si hay servicios exentos, los márgenes de existencias, los cobros en efectivo y la coherencia entre alquiler, ventas y plantilla. La duración general de las actuaciones inspectoras es de 18 meses, ampliable a 27, según la Ley General Tributaria.
Preguntas frecuentes
¿Puede una óptica deducirse el IVA del alquiler del local?
Por regla general sí, porque vende productos sujetos a IVA. Solo se limita la deducción si presta servicios exentos, como determinados exámenes visuales, en cuyo caso se aplica la prorrata o los sectores diferenciados sobre el IVA común del local.
¿Todas las gafas tributan al 4 %?
No. El tipo reducido del artículo 91 de la Ley del IVA alcanza a determinados productos con los requisitos legales, como ciertas gafas graduadas, mientras que las gafas de sol y otros accesorios tributan al tipo general. Conviene clasificar cada artículo y conservar la documentación.
¿Cómo se amortizan las obras en un local alquilado?
Si no son desmontables, se tratan normalmente como inversión en bien ajeno, y se amortizan durante el plazo del contrato o la vida útil, el menor. El mobiliario y los equipos se amortizan con la tabla oficial de coeficientes.
¿Hay que retener sobre el alquiler del local?
Con carácter general sí, cuando el arrendatario es empresario o profesional, salvo las excepciones de la norma. Debe ingresarse en las autoliquidaciones periódicas e informarse en la declaración anual. Se recomienda revisarlo con el contrato antes del primer pago.
Por Luis Miguel Larriba, Socio Director de LRB Tax & Legal. Contenido informativo.
Asesoramiento sobre el local de su óptica
Si va a alquilar, comprar o reformar el local de su óptica, puede escribir a LRB Tax & Legal a Contacto@LRB.es o llamar al +34 684 234 831.