Cada vez son más los contribuyentes residentes fiscales en España que son propietarios de inmuebles fuera de nuestras fronteras y los destinan al alquiler. Ya sea un piso en Portugal, un apartamento en Francia o una vivienda vacacional en Latinoamérica, la obligación de declarar alquiler en el extranjero España genera numerosas dudas, especialmente por la interacción entre la normativa española y los convenios internacionales para evitar la doble imposición. En este artículo repasamos cómo tributan estas rentas, qué modelos hay que presentar y qué errores evitar.
¿Quién debe declarar alquiler en el extranjero España?
El principio general de la fiscalidad española es la tributación por renta mundial para los residentes fiscales. Esto significa que, si usted reside habitualmente en España (pasa más de 183 días al año en territorio español o tiene aquí el núcleo principal de sus intereses económicos), debe declarar en su IRPF todas las rentas que obtenga, con independencia del país donde se generen. Por tanto, los alquileres cobrados por un inmueble situado en el extranjero deben integrarse en la declaración de la renta española, exactamente igual que si el inmueble estuviera en territorio nacional.
Esta obligación no depende de que el inquilino resida en España ni de que el pago se realice en euros: lo relevante es la residencia fiscal del propietario. Un error habitual es pensar que, al tributar ya en el país donde está situado el inmueble, no es necesario declarar nada en España. Esto es incorrecto y puede acarrear sanciones importantes.
Rentas inmobiliarias y convenios de doble imposición
España tiene suscritos numerosos convenios para evitar la doble imposición (CDI) que, siguiendo el modelo de la OCDE, suelen atribuir potestad tributaria compartida sobre los rendimientos de bienes inmuebles: el país donde se ubica el inmueble puede gravar la renta, pero el país de residencia del propietario también tiene derecho a hacerlo, aplicando mecanismos para eliminar la doble imposición.
Cómo tributa el alquiler de un inmueble en el extranjero en el IRPF
Los rendimientos derivados del arrendamiento de un inmueble situado fuera de España se califican, al igual que los de un inmueble español, como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que la actividad se organice como una explotación económica (por ejemplo, un alquiler turístico gestionado con medios propios significativos), en cuyo caso podrían calificarse como rendimientos de actividades económicas.
Para determinar el rendimiento neto se parte de los ingresos íntegros (las rentas percibidas) y se restan los gastos deducibles: intereses de préstamos vinculados a la adquisición del inmueble, gastos de conservación y reparación, tributos y tasas del país donde se ubica, seguros, gastos de comunidad, amortización del inmueble, gastos de gestión, entre otros. La normativa española permite deducir estos gastos con los mismos criterios que para inmuebles situados en España, siempre que estén debidamente justificados.
Particularidades cuando el inmueble está en la Unión Europea
Cuando el inmueble alquilado se ubica en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria, resulta aplicable la reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo destinado a vivienda habitual del inquilino, en los mismos términos que para los inmuebles situados en España, siempre que se cumplan los requisitos generales (declaración correcta y en plazo, entre otros exigidos tras las últimas reformas normativas).
Modelos y plazos para declarar alquiler en el extranjero España
La renta se integra directamente en el Modelo 100 (IRPF), dentro del apartado de rendimientos del capital inmobiliario, indicando que el inmueble está situado en el extranjero. Además, en función del valor de los bienes y derechos en el exterior, puede resultar obligatorio presentar el Modelo 720 de declaración informativa sobre bienes situados fuera de España, cuando el valor del inmueble supere los 50.000 euros. Aunque el régimen sancionador original del Modelo 720 fue declarado contrario al Derecho de la Unión Europea y ha sido suavizado, la obligación informativa sigue vigente y conviene cumplirla con rigor.
Si el inmueble se encuentra en un país con el que España tiene CDI, y dicho país ha gravado también la renta, el contribuyente podrá aplicar la deducción por doble imposición internacional regulada en el artículo 80 de la Ley del IRPF, con el límite de lo que hubiera correspondido pagar en España por esa misma renta.
Documentación necesaria
Es fundamental conservar los justificantes del impuesto satisfecho en el extranjero (certificados de la administración tributaria local), los contratos de arrendamiento, los recibos de gastos deducibles y, en su caso, el certificado de residencia fiscal, para poder acreditar tanto la renta obtenida como el impuesto ya pagado fuera de España.
Errores frecuentes al declarar alquiler en el extranjero España
- No declarar la renta por creer que basta con tributar en el país donde está el inmueble.
- Olvidar el Modelo 720 cuando el valor del inmueble supera el umbral legal.
- Aplicar mal la deducción por doble imposición, sin respetar el límite del impuesto español correspondiente.
- No convertir correctamente a euros los ingresos y gastos en moneda extranjera, utilizando el tipo de cambio adecuado en cada devengo.
- Confundir la reducción del 60% aplicable a vivienda habitual con otros usos del inmueble que no dan derecho a ella.
¿Necesitas ayuda profesional?
La fiscalidad internacional de los inmuebles en alquiler combina normativa española, convenios de doble imposición y, en ocasiones, obligaciones fiscales en el país donde se ubica el bien. Un error en la calificación de la renta o en la aplicación de la deducción por doble imposición puede suponer pagar de más o, peor aún, enfrentarse a una regularización de la AEAT con recargos e intereses. Si eres propietario o promotor con inmuebles fuera de España, contar con un asesor fiscal para promotoras y constructoras especializado en fiscalidad inmobiliaria internacional te permitirá planificar correctamente estas operaciones, evitar contingencias y aprovechar todas las deducciones disponibles.
Conclusión
Declarar alquiler en el extranjero España es una obligación ineludible para todo residente fiscal, con independencia de dónde se ubique el inmueble. Conocer la calificación del rendimiento, las deducciones aplicables, los mecanismos para evitar la doble imposición y las obligaciones informativas específicas es clave para cumplir correctamente y optimizar la carga fiscal.